房地产项目环境影响评价探讨

摘 要:根据房地产项目的特点,对房地产项目施工期环境影响评价、营运期环境影响评价、外环境对项目的环境影响评价、生态环境影响评价和景观生态评价进行了探讨,并分析了房地产项目环境影响评价过程中容易忽视的一些问题。

关键词:房地产项目;环境影响评价

中图分类号:F2

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)08-0149-02

1 引言

房地产项目已经成为我国目前经济发展中的一个热点。随着房地产建设的突飞猛进而带来的环境问题也越来越引起人们的关注。因此做好房地产项目的环境影响评价非常重要。

2 施工期环境影响评价

房地产项目的施工期一般较长,施工期的环境影响持续时间也较长,随着基建工程活动结束,其影响消失。施工期的环境影响主要包括施工扬尘、施工废水和生活污水、噪声、固体废物、废气等。

施工扬尘对周围环境的影响较大,浮于空气中的粉尘被施工人员和周围居民吸入,不但会引起各种呼吸道疾病,而且粉尘还夹带大量的病原菌,传染各种疾病,严重影响施工人员及周围居民的身体健康。此外,粉尘飘扬,降低能见度,易引发交通事故。粉尘飘落在各种建筑物和树木枝叶上,影响景观。对于大项目(按确定环评的形式,"报告书"为大项目,"报告表"为小项目)应根据挖、填土方量采用面源模式定量预测扬尘对大气环境的影响,或利用现有的施工场地实测资料进行类比分析,小项目可简化只作一般分析。环评单位应提出切实可行的减轻扬尘污染的措施。

施工废水(如泥浆水、冲洗水、地下渗透水等)应集中收集,经沉淀澄清后尽可能回用。生活污水可根据施工场地情况分析,如位于城区应尽可能接入城市污水管网进入污水处理厂处理。若无接管条件,可设置新型地埋式污水生化处理设施,处理达标后排放。

施工噪声污染是个焦点问题,污染纠纷和矛盾较多,对于大项目应根据施工机械的种类和数量分析声源强度,定量预测对场界和敏感点的影响,小项目从简只作一般性分析。施工噪声影响评价中还要提出有效的措施。

施工产生的固体废物主要有建筑垃圾、生活垃圾和施工弃土,要求妥善处置,不产生二次污染,施工弃土必须回填。对于施工废气,主要是对施工机械废气提出排放要求。

3 营运期环境影响评价

营运期环境污染问题主要包括生活污水、废气、生活垃圾和噪声。

位于城区内的房地产项目, 一般生活污水进入城市污水管道, 可不进行定量的环境影响预测, 如果废水直接排入地表水, 对于大项目, 则应进行定量环境影响预测, 小项目作一般性分析。

4 外环境对项目的环境影响评价

作为环境保护目标的房地产项目,其外部污染源对项目的环境影响应重点评价,也是评判拟建项目选址合理性的重要依据之一。

4.1 外环境污染源调查

一般应对拟建项目周围500米范围内的各类已有和在建污染源(包括危险源)进行详细调查,弄清污染源的类型、数量、位置、排放的主要污染物及排放量,可查阅相关历史资料,必要时应进行实地监测。

主要调查的污染源有:交通噪声和设备噪声;微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染;周边一些影响较大的工业污染源;餐饮业油烟等异味污染。

4.2 环境影响评价

在污染源调查的基础上,确定污染源的影响范围和影响程度,并预测污染源在非正常排放和不利气象条件下可能对拟建小区的环境影响。若周边污染源未能达标排放,则应根据"谁污染,谁治理"原则,对污染源提出有效治理措施和对策使其达标排放,并要求当地环保行政主管部门予以监督执行。对于无法治理达标的污染源及存在安全隐患的危险源,须提出搬迁要求。由于噪声污染具有直接感受性特点,且污染来源较多,对居民的生活影响较大,应予以重点评价。对于隐性环境污染,如电磁辐射、放射性污染对居民的影响也不能忽视。小区的选址要远离生产和储存易燃、易爆和剧毒化学品的工业企业和仓库,对一些实在不能避开的环境污染源或危险源,在项目规划设计和环评时应考虑采取有效的处理措施,并设置一定的安全和卫生防护距离。项目附近若有危险源,还应进行环境风险评价。

5 生态环境影响评价

对于生态环境影响问题分析,主要遵循《非污染生态环境影响评价导则》(HJ/T1.9-1997)的原则进行。由于导则涉及面较宽,内容较复杂,而一般房地产项目较简单,因此本文提出从以下三个方面进行评价:

5.1 植被覆盖率、生物量和生物多样性的变化

通过调查,掌握评价区植被情况,特别是项目占用场地目前是农田、林地、草地、湿地、园林绿化用地等生态用地时,分析项目建成后对生态环境的影响,并提出相应的生态补偿措施。

5.2 水土流失

房地产项目在建设期间,大面积的土壤较长时间,降雨时就可能导致水土流失。水土流失会使大量泥沙拥入附近河道,影响河道的水质。水土流失强度一般在平原地区较小,丘陵及山区较大,应根据项目规模大小和所在地区的具体情况,进行详细或简略的评价。大项目或特别敏感项目(涉及特殊环境功能区)应根据气象和地理条件进行定量预测,提出较详细的水土保持措施,小项目可不进行定量分析。

5.3 移民搬迁问题

房地产项目涉及的移民搬迁问题通常是由地方政府和开发商共同协商解决。环评应核实移民的数量、构成及生活质量,分析移民安置区的环境容量,以及移民安置区的建设和移民搬迁对当地生态环境可能造成的影响。本着不降低移民生活质量的原则,提出具体的移民安置措施,核实移民安置经费,列入项目环保资金。

6 景观生态评价

陆雍森在《环境评价》一书中对景观的解释是:“构成视觉图案的地貌和土地覆盖物。土地覆盖物由山水体、植被和人工开发的景物(包括城市外表等)组成。景观也是人眼从一个角度看到延伸着的自然景色。”

评价作为生活、工作环境的房地产项目的环境影响,不但要评价生活、工作的安全性、方便性、舒适性,同时还要考虑自身的建筑效果和与周边环境的协调性。通常人们把建筑景观的可接受性、阳光的适度性、生态环境的适宜性三项作为景观生态环境影响的评价指标。

6.1 景观环境可接受性分析

项目的景观环境可接受性分析,应从项目布局与周围环境的协调性入手。对于大项目或特殊敏感项目,应从开发、设计的风格为出发点,结合城市及项目周边地带历史、文化传统和整体建筑风貌,分析项目设计、布局和建筑、设施的美学价值。

首先对评价区域的现状景观进行描述(包括文字和图片),在此基础上评述开发项目设计风格与当地民俗、历史文化和区域功能的相符性,评价开发项目建筑外观造型、色调搭配等与拟建项目使用功能的相适性,并从建筑高度、建筑造型、建筑色彩等诸方面分析与周边建筑的协调性,分析评价项目建设对城市景观的有利和不利影响。6.2 阳光照射适度性分析

房地产项目在规划设计和环境影响评价时均要考虑光遮挡的影响,并选用《城市居住规划设计规范》(GB50180-93)中居住建筑日照最低标准进行评价。

光在人的生活中不能少,但照射强度如果越过了接受能力也会产生污染,即光污染。一般房地产项目可能产生的光污染一是白亮污染,即建筑物的玻璃幕墙、釉面砖墙、磨光大理石和各种涂料等装饰反射光线产生的污染,二是人工白昼,即广告灯、霓红灯等夜间照明设备产生的污染。

由于环境影响评价阶段大多不可能清楚的了解建筑物光源的布置情况,一般重点的评价是玻璃幕墙。环境影响评价解决这一问题的办法,主要是提出一些限制措施,合理布置玻璃幕墙:

(1)在城市主干道、立交桥、高架路两侧的建筑物20m以下,其余路段10m以下不设置玻璃幕墙。

(2)使用玻璃幕墙时,玻璃反射比应≤0.16; 若反射比>0.16, 应控制玻璃幕墙的面积或采取其他材料对建筑立面加以分隔。

(3)居住区内原则不应设置玻璃幕墙。

(4)在十字路口、丁字路口不宜设置玻璃幕墙。

(5)道路两侧幕墙设计成凹形弧面时,应避免反射光进入行人或驾驶员视野。

(6)在建筑物南、东立面容易造成光污染的方向一般不得使用玻璃幕墙。

6.3 生态环境适宜性分析

生态环境适宜性分析涉及到区域的舒适、方便、高效节能、健康环保和景观美化等多方面,需要建立一个综合指标体系进行评价。一般可选择的评价指标有:舒适性指标(包括建筑容积率和绿地率)、方便性指标(交通出入口设计和停车位)、环保健康(包括环境质量和污染物排放)、高效节能(资源、能源合理利用和市政化)、景观和谐度。7 容易忽视的几个问题

7.1 项目选址必须符合城市规划

随着城市的发展,一方面,原有的城市建设用地已经不能满足房地产业的发展要求,许多房地产项目已经向原有的老工业区、铁路沿线发展;另一方面,一些城市的布局比较凌乱,规划滞后,居住区、工业区、商业区混杂现象比较突出。

根据《中华人民共和国城市规划法》,一切建设项目选址必须符合城市规划,房地产项目也不例外。因此,环评报告中必须提供项目选址的相关依据。特别是对于城市规划区以外的项目和涉及风景名胜区等特殊功能区的项目,还应符合相应功能区规划(如风景名胜区规划等),并提供规划审批部门的意见。

7.2 与周边企业卫生防护距离相协调

卫生防护距离系指产生有害因素的部门(车间或工段)的边界至居住区边界最小距离。目前,国内已经制定了水泥厂、炼铁厂、焦化厂、氯碱厂、石化企业、以噪声污染为主的工业企业及电视塔电磁辐射等30 多项卫生防护距离标准。这些污染源原有卫生防护距离内可能没有居住区,但由于城市土地资源十分宝贵,致使许多房地产建设项目也在向工业企业周边靠近,房地产建设项目即使符合城市总体发展规划,其选址也可能进入到卫生防护距离之内,从而给居民生活带来了环境污染。因此,在进行房地产建设项目的环评时一定要了解清楚项目选址周边工业企业的基本情况,并详细核实其卫生防护距离,避免将房地产项目建设到污染企业的卫生防护距离内,避免对运营过程中的居民身体健康产生影响和引起污染纠纷。

7.3 土地置换过程的土壤环境影响评价

随着经济、社会的发展,场地性质的变更越来越频繁。一些原有工业用地将逐渐转变为居住或其他用地。由于历史的原因,过去我国工业企业在工业生产过程中长期存在的"跑、冒、滴、漏"等问题,使土壤可能存在不同程度的污染,房地产项目开发后,有可能对居民健康尤其是儿童的发育造成危害。环评中应作出土壤环境影响评价。7.4 与市政基础设施相协调

房地产建设项目中生活废水污染防治问题主要在于能否将其排入到城市排水管网,并进入到城市污水处理厂进行处理。在一些房地产建设项目中,特别是别墅区,远离市政排水管网,没有配套污水收集系统,污水不能纳入集中式污水处理厂处理范畴,这类项目应严格要求生活污水不得直排入地表水体,必须自行建设污水处理设施或建设排水管网进入城市排水系统。

7.5 附属商业网点对居民的影响

在住宅区内,为了节约用地,增加绿化面积和公共活动场地面积,方便居民生活等,往往在住宅建筑底层或适当部位布置商店及其它公共服务设施。随着经济改革和第三产业的发展,由集体或个人经营的服务项目往往也布置在住宅楼内。

参考文献

[1]陆雍森.环境评价(第二版)[M].上海:同济大学出版社,1999.

[2]彭琦,刘绍仁.房地产类建设项目环境影响评价的几点思考[J].江西化工,2006,3,(1):99-102.