房地产开发项目选址的合理性分析

摘 要：本文结合了环境影响评价中对房地产项目选址的要求做了阐述，房地产项目选址与环境之间的相互影响，通过对几种房地产选址模型的分析研究和房地产项目选址的选择依据的合理分析。通过剖析这些不同的选址因素，对几种选址模型的方法比对，并最终找出最合理的选址方案加以参考。

关键词：房地产；环评；选址模型

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

房地产项目的开发、选址是房地产项目成功规划投资的第一步[1]，选址即是项目成败关键，决定着项目的风险评估等级，进而影响项目的整个运作过程，所以作为第1步项目选址就成为房地产项目的首要任务，必须采用有效合理的方法对选址问题进行科学的决策分析。

1 房地产类开发项目发展

房地产最基本的两个特征是不可移动性、永久性[4]。不可移动性是指房地产的位置唯一且固定，并且它不并具备其他物质所具有的流通特性。永久性指的是房地产具有很长的使用寿命，一般按要求都会超过40年。

2 房地产项目的区位影响因素

在房地产开发项目的过程中，地段位置指的是房地产所处在的具体空间区位和周围环境。按照影响范围的不同，环境因素可以分成微观区位、中观区位和宏观区位这3种影响因素。

微观区位影响因素是指该项目选址所处的具体区域与自然条件，还有周围的基本配套设施等；中观区位影响因素是指项目选址所在区域的自然资源所占有的条件、经济发展的水平等；宏观区位影响因素是指该项目的开发具有的社会环境要素。

2.1 项目选址与环境因素

房地产选址首先要考虑的要素主要有2点，宏观区位影响因素和细部环境影响因素。

2.1.1 宏观区位影响因素

2.1.1.1自然条件和环境因素。这是决定项目选址区域的最基本要素。这里包括了地形结构、地形特征、地质特征、气候特征、水文特征、自然条件和自然资源情况。

2.1.1.2交通和通信因素。这是确立土地区位的一个重要因素。这里包括区域内、外的交通和通信情况。

2.1.1.3基础设施因素。主要是与生产生活、社会服务等相关的基础设施。例如路桥质量、供水、供电的情况，防洪防涝的排水设施等。

2.1.1.4人口和经济集聚因素。人口集聚，这里包括了常住的固定人口、上班有固定收入的人口和外来务工短期流动的人口；经济集聚程度。

2.1.1.5社会文化方面的影响因素。这里指的是居民的生活消费水平、居民的组成、居民的风俗习惯、居民的文化道德水平、居民的劳动力素质，还有的就是该地区现有的文化教育机构与科研机构的发展情况。

综上所述，房地产开发项目选址的合理分析需要慎重周密考虑。

2.1.2 细部环境影响因素

大体包括生活设施的条件；动力配备、供水供热暖情况、燃气及交通运输条件；排水排洪能力；地质与水文情况；与项目相关的政策及法律法规细况。不同用途的房地产着重分析考虑的细部环境影响因素不同，例如选择作为商用房地产开发项目选址的微观细部因素有：除房屋本身外，还要求处于商业区，能够以获得大量的外部经济；该类房地产要求一面以上临街或临路；交通和通信便利；周围人口流量要大；增值的空间要大，周围相邻区域有大规模发展趋势。再如选择居住用地房地产选址的细部环境影响因素，除房屋本身结构要考虑外，还应考虑下面一些条件：周围自然环境的幽静；交通、通信更加便利；周围文化环境的完善，人际交往便利；治安良好、犯罪率低；出行、购物更加便捷；增值潜力大。这些因素从细小处影响房地产开发项目的合理选址。

2.2 环境因素与选址的相互影响

各环境因素选址的影响是比较综合的，在不同的时间、空间条件下，所要考虑影响因素的侧重点不同，认清侧重点主次，才能进行合理的房地产项目的选址分析。

不同环境条件能够影响房地产开发项目的选址，但同时选址也会对区域环境产生相当大的影响，从环评的角度来分析、考虑环境问题是具有综合的特性，必须坚持从要求出发，联系实际内容，全面分析选址对于环境可能所造成的影响。

2.3 对选址与环境相互影响的分析

2.3.1 废水的污染防治措施

在项目选址的时候要优先考虑在施工期所产生的废水和运营期所产生的废水对环境的影响，如果规划中的项目废水能统一排放到已经使用中的区域污水处理系统，则只需要根据区域污水处理系统环评中对增加排废水吨位及对当地地表水环境的影响作合理预测分析，废水排放要点是要做到符合该区域污水系统的进水要求条件，并依据项目废水污染源强度计算选址项目对污水厂的贡献值，对项目可能造成的污废水水量和污染物量及种类的冲击负荷进行预测分析；假如项目所在区域并没有已经建设运行的区域污水系统，这样的话项目所产生的废水必须遵照当地污水域的要求，由项目方自行建设污水处理系统设施，使其废水处理达标后方可排放，同时依据项目具体性质做出具体的处理方案。

2.3.2 废气的污染防治措施

处在同一水平界面扬尘点TSP浓度会根据距离的增加而衰减，假如没有防尘措施，会对周围环境产生严重的影响，施工现场产生的粉尘对主导风向在百米范围内的区域影响最大。运营后，饭店及家庭灶事、宾馆洗浴、库存转运区等都会排放大量的空气污染物，尤其是烹饪排放的油烟气，含有各种醛、酮、酸、醇等对人体有害的气体，并且与一般的有害气体大有不同，一旦附着在衣服、墙壁上就会留下污迹，油烟会损坏家电，破坏城市的空气质量，而且还能被人体吸入，严重的甚至威胁人类的身体健康。目前采取集中供热。采暖供热、供汽锅炉燃烧时所产生的废气和施工期各类汽车产生的尾气也是产生废气的主要污染来源。环评报告中应该有包括项目的锅炉位置、吨位、型号、除尘脱S设备及去除率、烟囱建设高度、燃煤的质量、产生废气的达标排放情况，烟囱的高度必须高出周围大多数建筑物至少3m以上；对于大型项还必须考虑背风气流等额外因素，在环境影响评价中设计合适排气口，使其位置、高度、排风方式等够满足大气污染物在综合排放标准中的规定，这样就能按照导则中的规定选取相应的应用模式。对这些污染源进行环境影响评价时必须将选址所造成的影响考虑在内，并提出相应的防治措施。

2.3.3 噪声污染防治措施

噪声影响评价在房地产项目中是一个必不可少的重要环节，因为房地产项目作为人类生产、生活、休息的场所，对环境的舒适性有这非常高的要求，而噪声是影响舒适的重要因素，尤其是住宅噪声影响是比较敏感的。在房地产项目中，不可避免地会产生噪声，因此要确定噪声对环境保护目标产生影响，对与噪声较高的施工设备，采用合理布局、吸消声、加固减震等方法减少噪声污染。运营期噪声来源于空调的使用、冷却塔和水泵等设备的噪声及社会噪声，运营后要对其进行严格管理和必备的防治措施，降低噪声对外界的影响，同时对项目直接使用方加强管理，避免产生扰居民现象。

2.3.4 固体废弃物的污染防治措施

在房地产开发项目中，固体废弃物主要指的是施工期间的建筑垃圾和弃土，一般运用类比分析法、工程资料引用法和统计法估算固体废弃物大概的产生量并统一处理。项目运营期间的固体废弃物主要是居民生活中所产生的生活垃圾，估算出每人每天所产生的生活垃圾量，通过分类收集后，统一送抵至由市政环卫系统建立的垃圾填埋场进行最后的填埋处理。

3 重点介绍的选址模型

3.1 各选址模型的分析

房地产选址是一个复杂的决策问题，涉及到备选方案的产业政策、区域区位特征、交通运输情况、项目的周边配套设施等多方面因素。

3.1.1 层次分析法

a假设基本条件；

b建立层次结构模型；

c构造判断矩阵；

d层次单排序到判断矩阵；

e层次总排序；

f计算被选方案得分。

这种决策模式能使得决策者主观影响得到弱化，使得最终决策结果更加具说服力。利用层次分析法来决定选址模型，从中能够反映出不同因子所起到作用的差别，这样的判断方法使得选址方案更加具有科学性。

3.1.2 空间叠加分析方法

a选址因素的确定；

b建立选址标准体系；

c图层的建立；

d进行二值逻辑叠加操作。

该方法从根本上改变了传统商业模式的管理和分析方式，具有广泛的发展前景。

3.1.3 模糊综合评判法

a确定评价因素与评价等级；

b构造评判矩阵；

c进行模糊合成和最后做出决策。

该方法作为一种简单且有效的方法能够为项目选址提供指导和参考。

3.1.4 特尔斐法

该方法客观全面的综合了大多数专家的经验与主观判断，对信息进行意见咨询与评估并最终获得统一。

4 结论

房地产开发项目对环境的负面影响主要体现在项目的施工期间，这些负面影响基本上都是暂时的、局部的，会随着施工主体结束后慢慢消失。但是，我们也不能忽略环境影响评价过程中项目周边对周围环境的影响，同时强调项目的施工单位严格按照在报告中提出的各项污染防治措施，这样才能给建设单位提供合理的、科学的决策，才能创造良好的有利于项目建设的外部条件，才能做到和谐的全面发展。

房地产是一个极富有吸引力的投资领域，但房地产开发也具有较高的奉献，我们只有在科学依据的分析下，才能做出正确的选址，所以作为房地产项目开发的首要环节，项目选址必须给予足够的重视度。

参考文献

[1] 何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探[J].商业时代，2004（23） .

[2] 梁琦主译，藤田昌久（MasahisaFujita），保罗·克鲁格曼（PaulKrugman），安东尼·J.维纳布尔斯（AnthonyJ.Venables）著.空间经济学[M].中国人民大学出版社，2005

[3] 鱼红蔽，杨坤.房地产类项目环评中新问题探讨[J].云南环境科学，2006，25（1）：103-106.

[4] 邹金秋，张根寿.基于特尔斐法的房地产开发项目选址研究[J].华中农业大学学报（社会科学版），2001（11）.

[5] 钟甦，陈晓冰，王蕊，等.浅谈房地产开发项目环境影响评价[J].环境保护科学，2006，32（5）：66-68.