房地产开发项目成本构成及控制对策分析

摘要：国家的宏观经济调控已经得到进一步的加强，从事房地产开发的企业之间竞争越来越激烈，在房地产开发项目的进行过程中，永远要追求以最小的成本来获取最大的经济利益和社会效益，这也是作为房地产开发企业获得成功的关键，本文主要介绍了房地产开发项目的成本构成，以及对项目成本进行控制的一些对策分析。

关键词：房地产开发项目 成本构成 控制对策 分析

对房地产开发项目成本管理进行有效控制的主要目的就是在保证建筑工程的功能和开发周期的基础上，用最合理的成本来完成一个比较特定的工程产品。房地产的开发项目是一个比较复杂的生产经营活动，它具有全面性、系统性、高风险高回报性、地域性、长期性和广泛性的特点，所以说对于房地产项目成本的控制问题就变得非常重要，这是一个系统控制的过程，具有全过程和全员性的特点，各项成本构成在项目成本管理中的重要性和所起到的重要作用也是不尽相同的。

一、房地产开发项目的成本构成

（一）房地产开发项目前期的成本

房地产开发项目前期的成本投入比较少，这一阶段的成本投入占总的成本投入的比例也是比较低的，一般都会等于或者低于总成本的百分之四，这一阶段的成本构成主要包括项目开发前施行的市场调研工作，对项目进行可行性的研究和开发工作所涉及到的费用，这一部分对于项目的成功起着非常重要的作用，对这一阶段的工作应该尽量加强。

（二）占用土地所需要的费用

对于房地产开发企业项目来说，获取土地的方式主要有三种，主要包括招标出让、协议出让和拍卖出让。当前，国家对于土地的宏观管理政策正在不断加强，现在房地产项目获取土地的方式主要通过拍卖的方式来获得。

（三）房地产开发设计方面的成本

房地产项目开发设计方面的成本主要包括，对项目进行设计，招标以及计划成本，评标的成本。比如说，对工程进行勘察所需要的费用，规划项目所需要的费用，设计项目所需要的费用，对招标进行所需要的费用等等。

（四）在项目的施工阶段所需要的费用

房地产项目的施工阶段是对房地产开发项目进行具体实施的阶段，这一阶段的成本费用主要包括：机械费、材料费、人工费以及其他的一些直接或间接的费用，还有监督管理费和施工管理方面的费用。

（五）管理方面的费用

管理方面的费用主要就是指对房地产进行开发的企业，在对房地产经营开发的活动进行管理和组织的时候所产生的各种各样的费用，其中主要包括：管理人员的工资以及差旅的费用，保险费，办公费，职工的生育费用等等，这些费用在总成本中所占的比例大约是在百分之二左右。

（六）银行的贷款利息

房地长项目行业属于资金密集型的企业，所以说在资金的周转问题上就必须借助银行的贷款来辅助运行，在项目进行开发和运行的过程中需要为借贷筹集来的资金进行支付一定的利息，所以说，贷款的利息也就成为了项目开发过程中一项重要的成本支出，但是对于具体的项目和企业来说，在所占成本项目构成的比例上还具有不稳定性。

（七）税费支出

在房地产项目开发和建设中，需要征收的税费主要包括：企业的所得税、契税、教育附加税、城市维护和建设税、营业税、土地增值税、耕地占有税、城镇土地使用税以及印花税和房产税等等，根据实际情况，项目不同，所征收的税费也是不同的，这些费用的支出一般占项目销售总收入的百分之七左右。

二、房地产开发项目成本控制的对策分析

（一）在结构设计方面的成本控制

建筑结构设计阶段是控制房地产成本的关键。并不是说在设计的费用上需求比较多而是在设计完成后运用到实际的施工中，对工程的造价影响是比较巨大的，所以说一个好的建筑设计在工程造价方面一定要好好的把握，进行合理科学的结构设计不仅仅使人力、财力、物力大大的节省了，而且也从根本上降低了工程的成本。在设计图完成时候的审核也是比较关键的一个环节，要尽量做到把设计的变更放到工程实施之前，这样就可以尽量减少因为施工方案的变更而引起的费用的过度支出。

建筑施工项目有着投资大、周期长、开发的前期手续比较繁琐以及受益比较滞后的一些问题，在投资上具有一定的风险，现在国家也进行了一系列的政策调整，现在对于房地产开发业的限制也是越来越多了，使开发商的投资成本进一步加大了。所以说作为房地产商来说，当然是要求最好是投资的效益要好、工期的时间比较短，所以说这就为建筑的结构设计提出了新的要求，那什么样的建筑结构设计可以满足开发商的要求呢，首先必须要低成本，在保障质量的基础上应该最大限度的减低成本，减少不必要的开支，其次就是在建筑的结构设计上一定要尽量采用比较简单实用，施工起来不麻烦的结构设计，这样可以最大限度的缩短周期，减少成本。

（二）对于投标的报价成本管理要加强

企业在进行投标之前一定要做好调研，调查项目的社会和经济环境以及企业自身是否具备完成该项目的能力。在投标进行报价的时候，要把各种可能发生的风险因素充分考虑到，并将其加入到报价的考虑中，使报价有一定的利润和风险空间，不能因为要承接工程而一味降低报价。

（三）将资金集中管理，有效的提高资金的使用效率

建筑施工企业的资金管理比较分散，每个项目中都存有大量的资金，这样很不利于资金的合理配置和利用，资金的利用率也比较低，这就要求建筑施工企业要充分利用现在发达的网络技术，把资金集中起来管理，有效地提高资金的利用率。采取资金管理集中制的方法，所有的运行资金都有企业的总部来统一管理，每个项目要根据其编制来进行资金的预算，然后报到总部审核，审核通过后再进行支付，如果遇到突发状况也应该由总部进行批复。

（四）企业对工程各项目资源实行集权化管理

要搞好项目的策划。项目进行投标中标后，要对项目的管理模式、临建规模、项目部的结构、协作队伍的选择、组织设计施工等方面的责任成本要进行认真核算和策划，与项目的重要管理者要及时签订责任书，明确项目与企业的责任、权利和利益。在签订相应的合同的时候也要通过完善的体系，拟定好合同的范本，所有的附属合同也要申请总部通过后再签订，并要求租赁商和分包商能够担保和控制租赁、分包的风险。对资源要进行集中采购，统一分配，提高资源的使用效率。

（五）加强项目盈亏实时监控，做好债权清收、结尾清算的工作

企业要重视对项目的定期的经济活动进行分析，测算项目真实利润水平以及后期的盈利水平，并做好实时监控。要设立专门的机构集中管理项目结算，定期核对往来款项及工程的结算，加强对款项的催收以及应收账款的工作等。

（六）要加大对工程成本和造价的审核力度

首先，要做好工程量的审核，重点就是审查工程量是否存在错算、重算、漏算的现象，在审查的时候一定要针对重点进行详细地核对和计算；其次，要精通工程量的计算规则，工程量的准确性决定着工程进行预决算的质量，只有完全熟悉其计算规则，才能将工程量准确无误地计算出来；第三，要对预算定额的分部分项的工程内容进行熟悉；最后，还要对定额子目、材料价格、工程签证、工程费用、项目的各项乘积、小计和合计分别进行审核。

三、结束语

作为房地产开发企业来说，获得成功的关键就是以最小的成本来获取最大的经济利益和社会效益。房地产的开发项目是一个比较复杂的生产经营活动，所以说对于房地产项目成本的控制问题就变得非常重要，要采取科学的方法来对项目成本进行有效控制，实现企业的最大利益价值，在激烈的房地产市场竞争中，使企业获得持久的竞争力，立于不败之地。

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