房地产开发项目规划管理要点分析

[摘 要]本文详细阐述了房地产开发规划管理的原则和要点，具体分析了规划涉及纲要制定的三个原则，以居住区规划管理要求为重点，提出了房地产开发项目规划管理的具体目标、规划总体构想、建筑与规划设计的关系、用地平衡的辩证关系，体现生态建筑、人文建筑、社会和谐的房地产开发思路。

[关键词]房地产开发规划管理；规划设计；人文；生态；和谐

[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)44-0021-02房地产开发项目管理是一个多方面的过程，包括房地产开发规划的制定,项目计划投入实施以及度量进展的情况和执行，房地产开发项目规划管理涉及政府建设部门的规划监督、自身的功能要求、房地产项目所处地理位置、自然环境的影响等。

1 规划设计纲要制定原则

1.1 人工环境与自然环境相和谐

房地产开发，包括新建项目和拆迁改造项目，对生态环境会产生一定的破坏，有些地方已到了不能再继续开发下去的地步，房地产开发人员必须充分认识到自然生态环境面临的压力，保护和修复生态环境是所有房地产开发人员的职责，可持续发展是经济发展和生态环境保护两者达到和谐的必经之路。

1.2 历史环境与未来环境相协调

在促进新技术、新工艺、新材料在房地产开发中的应用的同时，要特别注意保护开发项目与周边城市文化遗产的协调，保持开发项目发展过程中的历史延续性，让房地产开发项目成为历史、现在和未来的载体。

1.3 社会各群体生活相和谐

房地产开发项目的形成是城市文明的集中体现，开发项目规划不仅要考虑经济效益和项目设施的现代化，同时要满足城市居民日益增长的物质文化生活的需要，要为建立高度物质文明、精神文明创造条件，坚持以人为本，不分文化背景和社会阶层，共同创造健康和谐的社会生活，为弱势群体提供便利条件，避免城市范围内社会空间的强烈分割和社会对抗。

2 规划管理要点

在房地产开发项目规划管理中，每个项目都受时间、资金、质量和建设环境条件的限制，深入的调查论证，准确的可行性研究，精明的项目策划，领导层的正确决策，以及高水平的规划设计纲要，是其成功的关键的因素。规划设计应把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，营造最佳居住环境、工作环境，使项目规划达到目标功能、环境功能、社会功能的要求。

规划总体构想是根据房地产规划技术以及项目的要求。以居住区为例，应以人为中心，规划设计应将改善城市面貌作为一个重要方向，要注意建筑群体因地制宜，形成高质量、高品位的生活居住、文体活动环境。按照国家规定，在城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公共设施所进行的综合性具体安排，称为居住区规划。其基本要求如下：使用要求，为居民创造一个方便的生活居住环境，满足居民生活的多种需要；卫生要求，为居民创造一个卫生、安静的居住环境，要求居住区有良好的日照、通风，并防止噪声的干扰和空气的污染；安全要求，为居民创造一个安全的居住环境，除保证能有条不紊地进行正常生活外，还要适应那些可能引起灾害发生的非常情况，如火灾、地震等，按照有关规定使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度；经济要求，在确定居住区建筑的标准、公共建筑的规模项目时，应与当时当地建设投资和居民的生活水平相适应，应尽量控制造价，节约用地；景观要求，居住区是房地产建设量最大的项目，它的形式对城市面貌有着重要的影响，旧居住区的改造的目标之一是改变城市面貌，要注意建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合，从景观上要把居住区、小区作为一个有机整体来进行规划；强调生态建筑的要求，重点把握居住建筑在整个寿命周期内要减少资源、能源的消耗和降低环境的污染，保护自然生态环境，创造健康舒适的室外环境，使建筑功能质量目标统一，使建筑生态、经济取得平衡。居住区规划应善于发挥地段优势，人工与自然环境相融合，能借景建设，以人居文化氛围为主题，保证生态环境，并辅以山水景观。

建筑设计与规划设计环境的关系是规划管理的一条主脉，有关资料和现有建设实践证明，现在的建筑设计，往往着眼于单体建筑的外观形象，对于同周围环境的关系视而不见，都想表现自己，宣传自己，或将用地红线占尽，不顾与左邻右舍的关系，在规划方案审定时，也往往以单体外观形象为主，单体环境与群体环境不协调，群体或街景杂乱无章。而建筑是特定环境中的建筑，应是单体服从环境，先环境规划而后个体进行设计，才能与环境规划相协调，为环境规划增色。

用地要平衡,管网布置要满足功能要求。房地产项目的建成投入使用质量的高低，主要看综合效果。规划用地按功能性质大体分为四类，即住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。对各项用地的分配反映了土地使用的经济合理性。通过对潍坊当地房地产开发项目的调查，得出如下经验：不可片面追求高容积率，容积率高，意味着建筑面积增加，可承载人口数量增加，同时不可避免地影响到环境质量；对项目空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”的原则，在单体布置、环境布置、交通系统等环节保证单体建筑有充足的阳光、清新的空气、良好的通风、洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的叶面系数和造氧功能。其次管网布置要满足功能要求。工程管线的综合规划和道路交通组织网络的布置要合理。工程管线的主要供水、雨水、污水、电力、电信、燃气等应配套齐全，各种管线宜地下铺设，应综合规划，合理安排，相对集中，一次建成。

3 结语

房地产开发项目要采取较为实用的规划方式和手段，建立符合可持续发展的人居环境，注重多学科知识技术的整合应用，适应长久以来各地已形成的较为符合地域条件和气候条件的建筑形式和规划布局，想方设法利用现代的建筑手段、材料、施工技术融入到现代建筑当中去，项目规划者要深入到现场体现和发掘所存在的问题，时刻注重科技的发展，并应用到房地产开发项目环境研究上来，必须站在地域和整体的角度去看待项目，充分体现人、项目和自然的和谐统一。

参考文献：

[1]张鸿雁,杨雷.中国房地产评论[M].南京:东南大学出版社,2006:68-69.

[2]王晓川.城市规划[M].北京:中国电力出版社,2007:98-101.