房地产市场中假按揭的管理与防范

【摘 要】近几年，住房按揭贷款已成为房地产市场信贷的一种重要形式；它刺激了房地产市场的蓬勃发展，但同时也存在着巨大的风险，而最突出的风险就是假按揭。假按揭严重损害了银行和消费者的利益，也严重制约着房地产市场的健康、稳定的发展。

【关键调】房地产；按揭贷款；假按揭；防范与管理

随着房地产市场的日益繁荣，房价的不断飙高，住房按揭贷款已成为一种不可或缺的商业行为，与此同时，假按揭也应运而生。假按揭指的是开发商或个人捏造虚假的房屋买卖关系来获得银行的按揭贷款，以套取银行资金为主要目的的商业欺诈行为。本文就假按揭产生的原因及危害性进行深入的剖析，并提出相应的防范措施。

1 假按揭产生的原因

1.1 开发商资金不足

房地产行业是一个投资周期较长的行业，在建设初期投入的资金较多，而要回笼资金的时间又较长，这对于一些资金实力不够雄厚的中小型房地产开发商而言，就容易出现资金链断开、资金短缺的现象。而当资金紧张时，开发商就抓住个人住房按揭贷款利率低这一“救命稻草”，钻银行政策的空子，大胆地通过假按揭这种变通的方法来骗取银行的贷款，达到“融资”的目的。”

1.2开发商转移经营风险的手段

一个楼盘往往总会有一些户型、结构不理想的房屋出现，而这些尾盘一般情况下很难卖掉，就算勉强卖出，价钱也不高。而开发商要回笼资金，就会将这些尾盘的价格标高，以假按竭的方式“打包”给银行，从而降低自己的风险，将经营风险转移给了银行，以套取更多的信贷资金。

1.3 增加房屋的卖点来规避政策的限制

在房屋销售期间，开发商会不吝成本地向购房者做广告，而“零首付”无疑大大地吸引了购房者的眼球。首付对年轻的购房者来说是一个较大的难题，而为了“零首付”的优惠，不少购房者就与开发商串通进行假按揭，而实际上，购房者并未向开发商支付任何的首付。却从银行得到了100%的贷款。

1.4 部分银行对假按竭的纵容

事实上，部分银行为了发展业务，降低了贷款的要求，疏忽了对贷款资质、还贷能力等的调查与核实，在一定程度上纵容了假按揭的产生。而有些银行工作人员为了完成或超额完成自己的业务量，对开发商、个人的假按揭行为漠视不管，甚至给开发商出点子、恶意串通任由假按揭的发生。

2 假按揭产生的危害

2.l 假按揭严重损害了消费者的利益

假按揭被查处后导致消费者个人信用降低，出现负面评价；而假按揭所带来的房地产市场的虚假繁荣、房产成交量的大幅上涨，会使消费者产生错觉，从而盲目投资、盲目入市；而假按揭被查处的房地产楼盘在多家银行多次按揭贷款，将来就会多个业主争夺一套房产，而真正的业主却无法办理产权证，也无法取得房产证，真正的业生成了最大的受害者，而假按揭的房产最后也都成了烂尾楼，

2.2 假按揭危害整个房地产市场的健康发展

假按揭使房产成交量泡沫式放大，住房贷款大幅增加，造成了房地产市场的表面的虚假繁荣，这使得投资者容易跟风，将引诱大量的资金投入房地产市场，影响了广大人民、政府对房地产市场的正确判断，从而使得政府的决策出现偏差。从而严重影响严重危害房地产市场的健康、良性发展。

2.3 假按揭影响贷款资产质量的下降

假按揭势必会严重影响银行的盈利，影响银行的正常经营。从银行自身出发分析，因为资产质量的下降将会出现资金流动性问题，而资金流动出现问题将会使银行面临声誉的风险。如果情形相对比较严重，还会引发各银行间的相互排挤打压，而银行挤兑的后果就是银行破产，那必将损害广大储户的利益。

2.4 假按揭一旦被查处后，将会对企业的声誉产生不可估量的恶劣影响，势必会对企业的未来发展产生不利的影响；因为假按揭能给开发商、房产销售人员、银行贷款经办人员等带来直接的经济利益，这势必会使部分意志不坚定的人犯行贿、受贿、等罪行。

3 假按揭的防范和管理的具体措施

住房按揭贷款的最突出风险就是假按揭，假按揭有存在严重影响着贷款的良性循环，扰乱了房地产市场和金融市场的健康发展，大大加大了银行的贷款风险，因而，对假按揭进行防范和管理是当前迫在眉睫的任务。防范和管理假按揭的具体措施有：

3.1 政府机构——完善法规、宏观调控

作为政府机构，要逐步完善法律法规对房地产市场的监控，同时要充分发挥宏观调控的协调职能。政府要对房地产项目进行总体监管，严禁不合规定的项目开工。造成假按揭的最根本原因在于开发商在房屋未峻工验收前就开始预售，而购房者就可以避开房地产开发贷款的种种限制，开发商就抓住这一空子进行假按揭来实现融资的目的。其实现在我国的开发商已经积累了一定的资金实力，政府可将期房的预售改为现房销售，取消房屋预售制度。

3.2 金融机构——完善制度，严格审批

有些银行为了提高业务量；刻意降低贷款的门槛，对贷款人的资质审查不严格或是根本没有进行贷款调查审查资质就予以贷款。防范假按揭是迫在眉睫的一项重要任务，各银行就严格执行信贷条例或相关规定，有效地防范假按揭行为的发生。加大对贷款资质的审查，我们可以从以下几方面着手：（1）对开发商的开发资质进行审查。如要求开发商提供合法正式的企业法人营业执照、开发经营资质证书、企业财务状况报表等，而银行应派专业人员对按揭的房地产项目进行考察，对资料进行核实与调查，对开发商的信用进行评估等，如不符合贷款的相关规定或有可能存在假按揭的项目，将不予以发放贷款。（2）对个人的贷款资质进行严格的审查。银行要有专业人员与贷款人进行面谈，当面签订合约，贷款人还应出示税收证明，因为税单可以完整真实地体现货款人的实际收入情况和还贷能力，银行应加强对贷款人的身份与资金情况等相关的资质进行严格的审查。（3）加大处罚力度。要秉公处理的银行工作人员，对于触犯刑法的人要坚决移交司法部门惩处。而如果处罚稍有怠慢，通常会使得同样的错误一犯再犯。

3.3 投资企业——准确定位、诚信经营

作为企业，守法是开发商最根本的经营理念，而开发商还应眼光独到地对自己的项目进行准确的市场定位，为房地产市场提供畅销的楼盘。诚信是企业的生命线，开发商一定要讲诚信。而一些中小型开发商因资金短缺，为了一些卖不出去的烂尾楼而搞假按揭。而资金雄厚的开发商绝对不会为了一些蝇头小利而损害企业的声誉。在假按揭过程中，通过虚拟的贷款人以虚假的销售方式来骗取银行的贷款，已经触犯了刑法，构成贷款诈骗罪，应接受法律的制裁。

3.4 投资个人——加强防范、谨慎入市

作为投资购房的个人，应加强自己的防范意识。假按揭虽然折射出开发商的诚信问题，但是同时，也反映了购房者防范意识薄弱，才会让开发商有机可趁。在购房过程中，有些业主在签约多年后仍没有拿到合同原件，但对此事业主却疏于过问。所以，要防范假按揭的发生，还应提高购房者的法律观念、风险意识、防范心理。购房者在购房时一定要仔细验证购买房产的预售许可证，若是二手房，还应到房管部门核查，该房产是否已被转让、抵押或是查封等。要从观念上提高对假按揭的防范意识。

总之，随着经济的高速发展，住房按揭贷款已成为一种深人民心的经济行为，但同时，假按揭也屡禁不止，而且对房地产市场造成了严重的破坏和影响。我们要从根本上加强对按揭制度的防范和科学管理，只有这样，才能有效地打击假按揭的产生，才能促进房地产市场的真正繁荣和健康发展。

参考文献

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[2]鲁晓明.论住房假按揭[J].房地产与法律.2005.2

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