房地产管理概述

摘要：房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。本文探讨了房地产开发的工程管理措施。

关键词：房地产；管理；措施

中图分类号：F293 文献标识码： A 文章编号：

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。

一、房地产开发工程管理的目标

房地产开发实际上是一个价值再创造的过程，是一个综合性的寻求资产增值的行为。它必须通过工程的质量控制、成本控制、工期控制以及项目营销等工作的顺利完成，才能产生预期利润并进行再发展。所以，通过工程管理，它应使所建的项目实现下述目标：

1、建筑上有良好的使用功能，并且外形美观新颖，小区建设合理、环境宜人，能充分满足购房者的要求。

2、 在结构上安全可——能符合国家有关技术标准的规定。

3、在经济上能达到“物美价廉”，在保证工程质量的前提下，最大限度地降低工程造价，合理缩短建设工期。

4、在施工中能安全生产，不发生重大安全事故。

二、房地产管理措施

1、开发管理

房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。

2、房地产开发的设计管理:

（1）对设计单位设计任务完成的时间，一方面应要求其以较高的工作效率进行设计，在尽可能短的时间内提供设计成果。因为对于房地产开发而言，“ 时间就是金钱”。但另一方面又应坚决避免把设计任务安排得过于紧急，以保证设计质量。

（2）保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等，与主要设计人员进行沟通、探讨。要努力将工程管理人员的现场实践经验和市场理念与设计人员相对较为理论的设计经验和理念有机地结合起来。这是保质保量、高效率地管理好房地产开发工程设计的有效途径。

（3）要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患。确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。

3、工程投资成本控制和合同管理

工程部应清楚地知道要想大幅度节约工程成本不仅要加强对设计技术文件的管理，而且要加强对工程施工合同的管理，建设工程投资成本控制通常分几个大阶段，一是政府立项批准以前的前期可行性研究阶段，二是工程设计阶段（包括方案设计，初步设计和施工图设计阶段），三是工程施工阶段，四是竣工验收和保修阶段，而工程投资控制的最有效阶段是施工以前的设计阶段和可行性研究阶段，因为工程设计阶段直接决定工程投资成本的多少，即设计结构方案和设计选材与造型是否合理，将直接影响工程投资的高低，但施工阶段是工程投资最大的阶段，同时也是控制工程成本的关键阶段。特别是在施工阶段，工程部对工程成本控制应分事前控制、事中控制（过程控制）和事后控制几个不同的管理阶段，各个阶段分别有各自不同的管理侧重点。

（1）事前控制主要表现在以下方面：在开工前首先进行设计人员交底和图纸会审，对设计中不合理的地方在施工前加以修改控制，尽可能减小在施工中出现因设计变更造成返工签证的几率，其次我们要做的第一件事就在对工程施工合同内容全面分析的基础上，通过召开合同交底会，对合同主要条款的含义以及在招投标过程中双方作出的承诺补充协议进行合同交底分析，以便工程部人员加深对合同内容的全面理解。

（2）事中控制主要表现在：严格审查和控制现场签证，技术核定单及设计变更，凡是不符合合同规定的设计图纸、规范要求的内容，不合理的索赔要求，工程部都应一律给予驳回，并且及时给施工单位说明不给予支持的合理理由，越是反驳的及时，施工方越不会对工程部产生误会。对此，施工方不仅能够理解，同时也树立了工程部的威望，并可赢得施工方的尊重和信任。

（3）事后控制主要表现在：在施工过程中某些工序因设计缺陷或公司领导对设计图纸要求修改已出现变更，并且施工方已提出索赔要求的，工程部对此已进行严格审查把关。根据工程部人员的职责分工，对每个成员在成本节约方面的业绩，按照公司的规章制度进行评价和考核，对于提出合理化建议降低成本效果较大的人员给予相应的奖励，对于因工作疏忽造成工程成本浪费的直接人员给予一定的经济处罚，做到奖惩分明，这样可大大调动工程部管理人员工作的积极性、主动性和创造性，尽可能大的节约工程投资成本。

4、加强项目质量管理与控制

房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资，人们对房屋的质量和性价比考虑非常多，因此，合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题，但是随着时间的推移，质量问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺，做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专门的售后项目管理队伍，对物业及房屋的维修做出及时的处理，并对顾客提出的意见和建议进行深入研究，从而为下一个房地产项目的决策和规划提出可行性的意见。

5、加强房地产开发的项目风险管理

房地产业是投资大，周期长的一个行业，因此，加强对其项目的风险管理非常必要。房地产业在开发项目前要学会规避风险，从而减少房地产开发的损失，实现最大化效益。通常房地产企业采用的减少和降低风险管理的做法是风险转移，也就是通过签订合同，从而明晰甲方和乙方各自的责任，从而减少房地产业的隐蔽损失，其次则是通过保险管理来实现，如发生意外，可由相关的保险公司来担负一定的费用，这样就转移了一部分风险给保险公司，当遇到重大的自然灾害或是施工事故中的很大一部分费用就有了承担的客体，也就在客观上降低了房地产业的成本和风险。

6、完善开发后期的项目管理

主要是项目物业服务。公司营销与客户服务部提前介入，积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。另外营销在项目开发建设中的地位也十分重要，项目经理必须正确把握营销理念，与公司职能部门密切合作，加强产品市场推广。

综上所述，房地产开发项目工程管理本身就是一个复杂的系统工程，需要全方位、全过程进行资源的有效配制、整合和管理，因此加强项目管理的前期策划有其必要性，项目管理策划分析涵盖了项目管理的方方面面，在一定程度上使项目实施各阶段管理和局部管理衔接紧密，系统资源分配合理，更好地保证了工程项目实施与进行; 而良好的管理实施效果除了有效保证工程微观上的目标如造价、质量、进度等目标的实现外，也从另一方面促进管理策划更加的科学合理。

参考文献：

[1]陈振龙，秦盈，胡刚， 项目管理在房地产开发中的应用[J]， 商品与质量. 2011(S7)

[2] 秦达超，杨迪. 试论房地产建设的项目管理[J]. 中国证券期货. 2011(07)

[3] 杨迪，秦达超. 浅析房地产开发中建设项目管理[J]. 中国证券期货. 2011(07)