房地产经营管理的概述

摘要：现阶段，关于房地产的各方面知识也被人们广为学习和研究，而房地产业为社会各阶层提供的职业岗位已俨然成为就业机会一支强大的力量。房地产经营的体制、决策与管理也是愈来愈完善。然而，并不是每个人都可以在房地产业界驾驭自如、独占鳌头，精通并且熟练的把握房地产管理方面的技巧才会是真正的赢家。下面就房地产多方面的知识及现阶段的概况进行一下论述。

关键词：房地产；项目；经营管理

Abstract: At present, on the real estate of all aspects of knowledge has been widely study and research, and the real estate industry occupation post all sectors of society to provide employment opportunities has become a strong force. Real estate management system, decision-making and management is also more and more perfect. However, not everyone can be in the real estate industry, its handle, master and grasp the real estate management, skilled techniques will be is the real winner. The following general aspects of knowledge and the present real estate are discussed.

Keywords: real estate; project management;

中图分类号: F293.33 文献标识码文章编号

1 经营管理的概述

房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。

房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。

2 项目经营管理

房地产是房产和地产的总称,指的是房地产具有某种特定的财产权利，其物质形态是土地和房屋。它包括两方面的含义：首先，它是一种客观存在的物质形态；其次，它是一项法律意义上的财产 。房地产的商品包括建筑地块、房屋、房地产服务等等。房地产管理是企业为了实现一定的经营目标，对经营活动所进行的计划、指挥、协调、监督、检查等组织工作。企业管理是一个统一整体，它由五个方面构成：管理主体－－谁来管；管理客体－－管什么；管理目标－－为什么要管；管理手段－－怎么管；管理评估－－结果如何。

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。争取项目的成功实施是项目管理的总目标。一个成功的项目应该具有以下条件：①要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使 用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。②要在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。③要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。必须使项目能为使用者(顾客或用户)所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各方面都感到满意⑼④必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。⑤必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地解决项目过程中出现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。要使项目完全符合上述每一个条件，几乎是不可能的。因为在一个具体的项目中各个评价指标的重要地位不同，常常需要确定它们的优先级，如有的指标必须保证，有的指标尽可能照顾，有的指标是不可能完全得到保证，甚至有些指标之间是相互矛盾的等。因此，在具体项目中，我们应根据项目的具体特点，确定各个指标的优先等级，保证项目总体目标的实现，这一工作实质是属于项目目标优化的工作内容。房地产项目管理是一个具有宽泛意义的名词，包括成本管理、工期管理、质量管理、现场管理、合同管理、风险管理等等多方面的内容，因此，若想对房地产实现灵活多变的操纵，就必须熟练掌握多方面的知识，还要善于开动脑筋，对方位的思考和运筹。

3 营销管理

房地产商品投放市场进行交换需要通路，营销学称为营销渠道。 成功的房地产销售过程一般包括：宣传、沟通阶段， 谈判阶段， 签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行租售和委托两种。 ① 开发商自行租售。由于委托物业要支付相当于售价1%～3%的佣金，所以有时开发商愿意 自行租售。一般在下述情况下开发商愿采取这样的营销方式：第一，大型房地产开发公司，他们往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络。第二，在房地产市场价格高涨、市场供应短缺期。第三，开发商所发展的项目已有较明确、甚至是固定的销售对象。②物业。经纪人和商是从事购买或销售或二者兼备的洽商工作，房地产市场上的经纪人或商通常被称为物业。传统的房地产经纪人留给人们的印象是，通过传递信息、居间介绍，待交易成功后收取佣金。现代的物业则是一个全新的念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，其所提供的服务具有很高的专业技术含量。它包括联合与独家，买方、卖方和双重，首席和分三种形式。但是不论是采用哪种或组合，很重要的一点是在开发项目前期就尽快确 定下来，以使物业公司能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。

4物业管理

物业管理是一种和现代化房地产开发相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而形成的统一管理方式，它是和社会主义市场经济体制相适应的管理形式。所谓物业管理，简单来说，就是人们对物业的管理活动。物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目。归纳物业管理的定义可以为是指物业管理企业受物业所有人（业主）的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理具有社会化、专业化、市场化、管理形式的规范化等特征。

物业管理的对象、范围相当广泛，但其基本内容是一样的。按服务的性质和提供的方式，物业管理可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务以及委托性的特约服务三大类。物业管理基本原则包括：用户至上、服务第一的原则；业主自治管理与专业管理相结合的原则；统一经营、综合管理的原则；社会化管理、企业化经营的原则；合理竞争的原则；依法管理与服务的原则。 另一方面而言，物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计开始到管理工作的全面运作，有若干环节不容忽视。这些基本环节分别包括在：物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段。只有做好这些环节，才能保证物业管理的流畅。另外，物业管理程序的顺利进行，充足的经费才是最后重要的保证，经费包括维护类、养护类以及修缮类等等，通过受益人出资，产权单位出资，物业开发单位出资的渠道来获取必要的经费。

5 结束语

房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。近几年,企业经过市场经济的洗礼,在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步,但与现代企业管理要求还有一定距离。