房地产开发货款的关联效益挖掘

我国目前在房地产开发资金来源中，银行资金举足轻重，而对商业银行来说，房地产开发贷款除本身可带来直接的有贷利差收入外，还有相当多的关联效益，值得在有效防范风险的前提下予以大力挖掘。

房地产开发贷款的相关效益

商业银行房地产开发贷款资金的使用、管理到回收过程，牵涉到很多利益主体，运作得好，可以给商业银行带来相对于其他产品更为丰厚的回报。

存贷利差收入空间较大 目前我国房地产开发企业整体融资能力仍相当有限，特别是具有直接融资能力的企业屈指可数，大多还是靠银行贷款。在面临资金短缺压力和项目高额利润诱惑的情况下，开发企业可以容忍更高的筹资成本，商业银行也就可以获取相对更多的利差收入。

派生资金循环沉淀商业银行如果在开发商启动项目之初介入，其长期的资金流量十分可观 首先是对开发商自有资金归行监管，这部分资金使用到一定程度后，商业银行发放贷款到位：开发贷款主要是用于项目工程建设，大部分资金会支付给项目施工单位，银行可以通过开发商并加上自身的营销吸收这部分资金．随着项目逐步完工开始销售，银行又可以回笼开发商的销售资金，这部分资金大约会达到项目总投资的1．2倍以上。

个人住房贷款顺势跟进　在目前房地产市场上，一般来说，哪家银行开发贷款支持的开发项目，其按揭业务就优先由哪家银行办理。根据开发贷款占总投资的一般比例，以及开发项目的平均利润率来测算，开发项目的销售收入一般会达到银行开发贷款的3到4倍，按照70％的购房者平均申请7成按揭计算，商业银行可以通过开发贷款获得1．5倍到2倍于开发贷款额度的个人住房贷款投放机会。

提供个人VIP客户拓展契机在实际中，购买新开发楼盘中住房的群体一般收入都相对稳定，是商业银行潜在的优质个人客户。在商业银行为开发商提供开发贷款后，必然要对销售情况进行深入了解和适时跟踪，这时就可掌握这些高收入人群的相关资料，有针对性地开展营销，挖掘培育出一批个人VIP客户。

培育中间业务收入源泉　商业银行通过发放开发贷款与开发商建立良好的合作关系，将有很多机会发展中间业务：一是银行在投放贷款办理抵押时进行土地和在建工程评估增加一定收入；二是工程审价咨询，在开发项目建设过程中，可能优先取得开发商的认可提供审价咨询服务；三是保险业务，银行可以通过与保险公司合作，个人住房贷款办理中的相关保险业务：四是公积金业务，如发放公积金贷款，收取手续费等。

房地产开发贷款的主要风险

从目前实际来看，商业银行房地产开发贷款的主要风险来自以下几个方面：

政策风险　在我国，房地产开发贷款受宏观政策的影响非常大，经济会随经济周期和调控需要出现较大波动，一旦银行不能紧跟甚至预判政策变化，就极可能沦为房地产开发市场风险的买单者。

客户风险　商业银行信贷支持的房地产开发商如果实力不足或运作不当同样会造成资金短缺，出现还款困难，给银行带来损失。

资金风险　一个开发项目的资金主要来源于自有资金、银行贷款、施工单位前期垫资和销售收入投入滚动开发，资金的使用则视工程进度需要而定，但年终、封顶和交付三个时点仍存在较大的集中支付压力。开发商如果不能安排好中间的资金衔接，特别是如果不能保证工期及时回笼资金，必然给按时归还银行贷款带来压力，使银行资金不能及时收回。

法律风险　目前各商业银行投放开发贷款存在的法律风险：一是抵押担保的合法性，如出让土地必须按合同支付出让金获得使用权证、并按约定时间开发，否则抵押难以落实：二是税收优惠权对抵押权的冲击，根据《税收征收管理法》的规定，如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的，税务机关有权先于商业银行处置开发项目并就处置价款优先受偿：三是工程款优先权对抵押权的冲击，《合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，这也可能对银行贷款回收带来不利影响。

房地产开发贷款的风险防范措施及对策

房地产开发贷款虽然存在一些风险，但其相关效益却远高于其他贷款业务，商业银行要在开展业务过程中研究对策，采取有效措施来防范风险。

顺应政策导向，谨慎选择开发商和开发项目在信贷投向的区域选择上，重点进行“空置率”分析如果在某地区空置率居高不下，就应在此地区果断停止对此类项目的信贷投入；反之则可加大投入。在信贷投向的项目选择上，应当重点进行“性价比”分析，根据项目所处位置的土地价格、土建成本，按平均利润分析项目的价格合理性。而在信贷投向的客户选择上，应当重点进行“信用度”分析，通过客户信用评价来选择优质客户。

资金封闭管理。实行项目资金多维动态监控贷款发放前，商业银行应与借款申请人就贷款项目实施封闭管理。后期配套的个人住房贷款合作意向、分期还款计划等相关事宜进行最终的商定，在借款合同其他约定事项中约定对该笔贷款项目实行封闭式管理。贷款发放后，商业银行应根据贷款项目的工程承包合同、工程现有进度、工程价款结算单以及有关合同或证明材料，与借款人协商后，及时合理制定出每月支付工程款、材料款、配套费及相关税费等各种用款计划，并使贷款项目的商品房销售收入，包括配套发放的个人住房贷款及时进入项目资金专用(监管)账户，接受监管。

业务上下联动，坚持开发贷款与按揭贷款捆绑营销商业银行与开发企业合作之初，就必须坚持把房地产开发贷款的营销与个人住房贷款的跟进联系起来，并严格遵循上下衔接、合理配套、整体经营的管理原则。

完善抵押担保，保障第二还款来源合法有效对于土地及在建工程抵押，以出让方式取得的土地使用权，根据我国《城市房地产管理法》的规定，要注意审查是否按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证，是否按照出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，以免被无偿收回土地使用权；以行政划拨土地使用权抵押的，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和2003年4月18日施行的《最高人法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》的规定，除审查是否依法办理抵押登记手续外，还要注意是否经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准；在个人住房贷款担保方面，针对最高人民法院作出的“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的限制，商业银行应要求贷款人提供相关证明或提供额外担保。

关注司法解释，提防工程价款和税

收优先权冲击　对于工程款优先权的冲击，首先要澄清优先权产生和行使的条件，是建设工程承包合同须合法、有效，建设工程已经验收且验收合格，承包人向发包人发出催告通知后经过一个合理期限仍未支付的，而且承包人只能在其实际施工建设形成的工程价值范围内享有优先受偿权，对未施工的部分包括项目工程占用范围内土地使用权没有优先权。在实际办理抵押时，可通过房地产开发企业要求承包人预先向开发商作出放弃工程款优先权的承诺，并将承诺原件交由商业银行保管(避免承包人以“商业银行利用优势地位使其违背真实意思而放弃”作抗辩理由)。对于税收优先权的冲击，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质押权、留置权执行。”抵押权是否能够对抗税收优先权，在于抵押权设定时间是否先于欠税的发生。因此商业银行在接受房地产开发企业抵押之前，应注意通过各种手段查清楚开发企业是否欠税和欠税的时间、金额，并要求其缴清税款后再接受抵押。

严格个人住房贷款审查，防范假个人住房贷款和其他风险　商业银行对于开发贷款支持的项目所办理的个人住房贷款审查，首先要注意通过审查业主还款来源是否由开发商集中供款，借款人的户籍、学历、工作单位等基本情况是否趋同，购房价格是否明显偏高、业主是否熟悉所购房产、是否存在重复购房和一房多卖等方面来识别假按揭，同时要做好防范工作：一是加强对购房人资信审查，利用单位渠道和人民银行信贷登记系统、个人信息系统等认真审查核实购房人信息，剔除虚假和不良购房者：二是严格个人住房贷款操作程序，约束经办人员严格按照程序操作，按规定尽职调查和审查，并实行双人办理，审贷分离；三是采取积极的贷后管理措施，密切关注开发商的资金走向，关注业主的还款情况，及时发现问题及时补救。

开展金融创新，积极尝试推行资产证券化　为防止在宏观政策影响下大量房地产开发资金可能会滞留于企业，商业银行可以积极探索房地产类贷款证券化，将其可证券化的房地产类贷款出售给证券化特设机构，经汇总重组、信用担保及评级后，发行房地产类贷款证券并出售给投资者。通过房地产类贷款证券化，使长期被占用的银行资金转化为证券出售给投资者，银行不但可以较快地收回资金，扩大融资来源渠道，同时还可以通过证券化组合、出售，将商业银行的风险分散给其他投资机构和单个投资者，提高银行放款的安全性。