房地产开发运营研究

【摘 要】中国房地产业，经过短短几十年的迅猛发展，从初期的土地按地段差定价出让，到现今的土地最高价拍卖开发，房价也呈几何级攀升。在这过程中有的房地产企业转业了，也有的房地产企业兴旺发达，俗话说“成功的企业是相似的，不成功的企业各有各的不幸”。

本人亲身经历了房地产业从低迷走向高峰，从排队抢购走向空关房。本人在项目运营中走过的弯路回头再看，得出的结论是：我们应从主观意识上养成按建设程序办事的习惯─—工作认真、严格、及时、高效就是成功的捷径。

【关键词】房地产；运营；技巧

1、项目可行性研究

1.1 项目信息筛选

各类土地招商，我们只能选择适合自身条件的项目，房地产开发类土地一般实行挂牌公开拍卖，最高价中标。

1.2 可行性研究

1.2.1 房地产项目土地拍卖，我们是否参与，必须进行项目可行性研究论证。

具有决策作用的《可行性研究论证报告》，编制单位必须到现场、周边、辐射圈等对客户源进行走访调查、统计分析，这样才能准确定位。

1.2.2 该出手时就出手

经过快速准确的可行性论证，若财务可行、效益可观，则我们应积极参与该宗土地的竞买，按规定程序报名、参加土地拍卖会。

1.2.3 理性报价，合理控制损益平衡点

有的土地拍卖会，竞争激烈、情绪高涨，但我们必须时刻保持冷静的头脑，理性报价，始终控制在损益平衡点以下。

2、规划与设计

2.1 前期筹建工作

《规划图》宜委托发达先进地区的甲级规划设计院，这样建成的小区有超前意识、时尚有品味、几十年不落后。施工图设计应委托技术力量强、专业综合全面、经验丰富的甲级建筑设计院，虽然设计费较贵，但设计的建筑产品造价较低。节约投资关键是设计。

2.2 设计优选

2.2.1 套型大小

商品房套型大约在70㎡、90㎡、120㎡左右。

2.2.2 套型组合

套型组合，有整幢楼都是同一套型的，也有大套型与小套型组合成一个单元的。后者更合理，这样大套型的朝阳卧室挤入小套型旁，大套型和小套型的卧室都可以朝阳。

3、施工图审查

施工图设计完成后，连同《建筑节能报审表》及节能计算书应先送往建设行政主管部门进行“节能专项审查”，再送往审图中心进行审查。

4、招标

4.1 招标程序

可委托招标机构办理招标事宜。

4.2 市场现状与对策

4.2.1 委托招标，编制实物工程量清单或预算书，制定《施工合同》，确定付款方式。房地产开发的资金流是:购买土地花出大量资金；商品房主体结构层数达一半时才可取得《商品房预售许可证》，客户预定商品房交纳首付款。如果便于市场化运营，利用预售房款来支付施工进度款，则第一笔施工进度款比例不能太大，否则就要借贷款来支付施工进度款。

4.2.2 评标规则：不宜搞最低价中标，否则偷工减料不可避免。可以采用合理低价中标，即设最低控制红线：所有有效投标价的平均值的96﹪为最低控制红线，低于该控制红线的为废标。也可以在开标时从94﹪至100﹪中当场随机抽取，解破了一人以几家公司名义来围标的现象。也可以所有投标价去掉一个最高值和最低值后再取平均值。

5、施工、监理

5.1 合同管理

本人认为施工合同应尽可能详细，施工中将来可能发生的问题在施工合同中都要有所体现，否则，发生问题时，甲乙双方反复谈判、请示、汇报、审批等，耗用较多精力和时间，不利于工程的顺利进展。这就要求我们具有丰富的工程管理经验，既精通专业技术知识，又熟悉法律法规，这样制定的施工合同才能针对本工程特点做出全面而严谨的约定。

5.2 安全管理

认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针。

5.3 信息管理

负责本工程各类信息及文档的收集、整理、保存。

5.4 质量控制

督促施工单位加强自检、互检、交接班检查，从根源上确保工程质量。

5.5 投资控制

严格控制设计变更，继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。

5.6 进度控制

保证关键控制节点进度和总进度计划的实现。

5.7 组织协调

加强与各方的协调。尽量少行使处罚权，应强调各方利益的一致性；双方沟通越深刻，工作中的对抗和争执就越少，越有利于共同目标的实现。对可能发生的问题或处罚可事前口头提醒，督促改进。

总之，监理单位是受建设单位委托，对施工全过程进行专业化管理，建设单位对监理工作要加强督促、鼓励、支持。

6、销售

6.1 商品房预售许可证办理。

6.2 商品房销售

6.2.1 做广告、做模型沙盘；全方位收集客户源，对购房潜在客户加强引导。

6.2.2 已有购房意向的客户加强动员、促成签约。

6.2.3 已签约的客户催收房款，一次足房款有优惠政策。

6.2.4 制定优惠政策，统一优惠幅度。优惠幅度应高于存款利率，让客户知道与其存在银行拿利息不如交房款更合算；优惠幅度可低于贷款利率，向客户让利比借贷款合算。优惠政策不宜有大的改动，防止已购房客户反悔退房。

6.2.5 加大销售力度，任何有一线希望的客户都尽力争取。销售业绩与销售人员工资、奖金、提成等挂钩。

6.2.6 如销售确实有难度可委托专业的销售公司来营销策划。

6.2.7 没有哪家公司能轻易完成销售。不要总是等待客户上门，要走出去寻找客户。

6.2.8 确实难以攻克的问题，提出想法，可以请求政府扶持。

7、物业管理

选定物业管理公司，了解其正在管理的小区现状、治安情况、卫生情况、住户反映等；对物业管理公司日常工作动态抽查考核；物业管理团队对住户反映的问题应及时解决。

8、结束语

总之，房地产业——以人为本，本人作为房地产浪潮中的一员，为居高仍涨的房价而深感内疚，房价成本构成上述不难看出，房价的宏观调控任重而道远……我国基本是按上述房地产运营模式，一步一步走过来的，与大家交流望能共勉！

参考文献

[1]毛建，跨区域房地产开发的成本控制[D]，华东师范大学,2010年。

[2]胡大淳、孙青、赵红英，中国商业地产售后返租模式探究[J]，《金融经济》，2011年，第06期。

[3]李永强，我国商业地产存在的问题及发展对策[J]，《北京建筑工程学院学报》，2011年，第03期。

作者简介:

吕金国，男，生于一九七四年五月八日，江苏省大丰市人，高级工程师职称，国家注册监理工程师执业资格。工业与民用建筑专业毕业后就职于大丰市兴达建筑集团有限责任公司，先后担任施工员、预算员、项目经理、生产科副科长等职，从事了亨生商城工程、高新技术研发中心工程、开发区灶圣安置小区、江苏省大丰港人才公寓三期工程等开发建设工作。