房地产项目景观设计阶段的成本控制

摘要：随着市场经济的不断完善，在国家宏观调控大环境影响下，房地产业竞争越演越烈，房地产开发企业再想依靠不规范的模式去获取暴利己经非常困难，在这轮房地产企业优胜劣汰的大潮下，要想求得生存，必须对外加强营销，对内加强管理。

关键词：房地产、景观设计 、成本控制

中图分类号：F293文献标识码： A

前言：房地产开发企业对内加强管理的核心就是成本管理，只有从内部挖出潜力，才能对外抗击强大压力。房地产企业成本管理贯穿于开发的全过程，包含的内容也很多，是一个很大的议题，其中设计阶段起到一锤定音的作用，是直接工程费的关键因素。景观工程占房产业总成本的比例并不大，一般在3-5%，然而由于目前项目楼盘动辄10万20万平方米，景观投资上千万，本人根据近几年工作经验且从下列几个方面谈谈如何管理好景观设计阶段的成本控制。

一、组建景观设计管理专业团队

随着人们生活水平的提高，现代人对住房的要求已经从单纯的“有所居”过渡到“品质的享受”，无论从购买者还是销售者角度上看，园林景观越来越得到人们的重视与青睐，对于房地产行业企业来讲，园林景观已经成为品牌地产的一张名片，项目销售宣传的热点、销售的卖点，。是否有良好的小区环境成为人们选择房地产的重要因素，有时甚至对其是否购买产生决定性的作用。优秀适宜的景观设计不仅需要一个优秀的景观设计单位，更需要一个专业的团队进行配合，方能“服水土”。从成本控制角度来讲，这个团队至少需要下面几个方面的技能：①房屋建筑业相关各专业如“建筑”“结构”“水电”基本知识的了解②配套工程如雨水污水上水供水供电供气智能化等系统工程管网建设基本知识的了解③景观设计施工工作经验④景观成本核算工作经验⑤项目所在地建筑业市场行情的了解。要想求得长远发展，建立一个景观设计管理或兼施工管理团队还是很有必要的。特别对于多项目房产企业来说管理团队优化节约的资金必定远超于团队的薪酬。

二、选择一家好的设计公司

团队强、管理好、服务优、类似项目设计多、设计费合理是选择好设计单位的标准。选择了一家好的设计公司，同样的表达效果成本会相差很大，或者相同的投资表达的效果会相差很大。有经验的设计师会根据你所提出的要求将成本把控得很好。在设计合同中可以提出拟建设项目投资成本目标，并要求设计单位在方案阶段提供控制投资成本目标（参照其它项目数据）实现的依据。

三、制定项目景观投资目标

房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性，绝不是拍脑袋工程。景观投资目标服从于项目产品的定位，产品的定位又必须服从于产品的营销，虽然越高的定位越有利于营销，然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，或者并不能产生更高的溢价，定位过高没有附加值，也就失去了投资回报的意义。由此看来景观作为楼盘产品的附加值，必须以客户的现实需求为目标，量身定做，并根据景观效果制定合理的成本目标。举例来讲，同位置的楼盘，你的项目产品全是大户型，定位高端人群，相邻项目产品全是中小户型，定位首次置业人群，你的项目景观投资目标必然需要高一点。如果相邻项目是别墅，你赶紧寻找其他卖点跑量吧。因此来讲，投资目标的制定是一个比较数，在调查了解好其他相互竞争项目及类似楼盘数据的基础上，服从定位和营销策略及销售价格作出合理的判断。景观投资目标是项目成本预算及销售价格核算的一部分，也可以随着市场行情的波动而及时调整。何为适中不一而论，在一二线城市，楼盘销售价万元以上，投资300-700元每平方行了，在县城，楼盘销售价4-5千元，投资200-300元每平方行了。另外，根据楼盘的不同期段，也可以指定不同的分阶段投资目标，先行施工的样板区、出入口可以大力打造，后期根据销售状况再行调整。

四、概念阶段成本控制

本阶段主要任务是控制好大方向，确定合理的框架。根据开发项目的产品定位确定景观风格，绘制路网的流线，功能分区，景观节点的布置等。从成本控制角度上来讲，景观层次分明，中心突出，要以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。不要有了一块空地就加一个硬景，不同的景观元素成本不同。概念阶段成本控制就是控制好景观要素的数量、等级和形式，控制好软硬景比例、疏林草地和密林的比例。水景、廊亭、硬铺、景墙、雕塑等可根据大概数量结合以往经验进行估算，从而分析所占目标比例，根据比例加减。

景观概念设计最理想的介入时间，是在总图规划过程中。在规划未定稿前，在条件允许的情况下建筑服从景观，该退让的的退让，该抬高的抬高。优秀的景观框架决定景观设计成功了一半。无艺术的建筑总图规划要想创造美丽的氛围必定花费更多的成本。特别是容积率不高的小区如能将建筑与景观同步融合，将天然条件与景观融合一体必能达到事半功倍的效果。

五、方案阶段成本控制

方案阶段设计是概念设计的初步深化工作，该阶段将明确各个节点的设计意向、采用如平面图、剖面图、以往设计成果图片等手段，反映整体或局部的设计思路。此阶段整体效果、造型、高差或层次关系明确，包含区位图、用地现状图、总平面图、功能分区图、景观分区图、竖向设计图、园路设计与交通分析图、绿化设计图、主要景点设计图及用于说明设计意图的其它图纸等等。此阶段设计单位应在出方案设计的同时提供设计概算明细，建设单位审核明细是否存在遗漏、概算是否准确。

方案图中景观节点景观表达元素的复杂程度、种类和数量等因素，决定着成本概算的额度。设计者必须提供概算供决策者把控。举例来讲，概念阶段计划在主入口设计一个水景，水景大小是100平方还是500平方，水是动的还是静的，动的水景如何动，是3阶还是5级，喷水高1米还是5米均要明确方向。超出概算比例该改的改。

景观成本中硬质面积小但造价高，一般占整个造价的50%左右，因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。一般石材铺装目前市场全费用单价达250-400元每平方米，相当于一株蓬径150-180的常用品种球，相当于5平方的常用品种植物色带或花卉，相当于10平方以上的常用品种草坪。除了合理的室外活动空间，硬质铺装面积应下调，应避免大面积的铺装广场。根据一线地产企业的经验，硬质景观与软质景观的面积比为4:6~~3:7范围之内（不含架空层面积）。

水景根据形式不同可分为硬质水景和软质水景。硬质水景钢筋混凝土为底，表面装饰大部分采用高档石材，并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高，应严格控制其数量。软质水景通常是依据场地内原有的水文条件，因地就势开挖而成。这种形式的水景面积大、单方造价低，效果更自然。

方案阶段绿地植物的配置需确定小区绿化的基调树种，包括常绿树、落叶树、花灌木、花草等。树种选择尽量本土化能适应当地气候的植物为主，可适当选取一些适应性强、观赏价值高的外来植物，避免使用稀缺性树种。树木大小上要严格控制，特别是25公分以上的树木价格会成几何级别上升。一般项目10~15CM的占80%，16~24CM的占15%，25~30CM以上的占5%左右，但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡，想提高档位就提高大树比例。

方案阶段竖向设计需结合场地的自然地形特点、平面功能布局与施工技术条件，在研究建、构筑物及其他设施之间的高程关系的基础上，充分利用地形、减少土方量，因地制宜地确定建筑、道路的竖向位置，合理地组织地面排水、有利于地下管线的敷设，并解决好场地内外的高程衔接。从成本控制上来讲，这一块容易被高层决策者疏忽，目前大部分小区均设大型地库，管网也密布，大量的地形处理除增加土方成本外，排水设施、相邻建筑的防水、地铺的台阶、斜坡、管网的路线变更、局部地库结构的加固等等均是一笔不小的费用，因此要因地制宜，位置恰当，不可一味追求。个体景点元素的竖向设计要从艺术角度洞察效果，不要一味追求体量高大、形状奇特、用材考究。同样是一堵景墙，是直线的还是弧线的，是1.5米高还是2.5米高，表面是石材雕刻还是人工彩绘，价格和效果肯定不同，可以要求设计师绘制不同的方案进行效果与成本的比较，再决出优胜的个体方案。

景观方案应最大程度利用自然景观、现有建筑及原生植物；

六、深化方案（含扩初）阶段成本控制

本阶段，设计大的方面和重要细节都应得以明确：从成本控制上来讲主要做好以下几个事件：1、有无因各专业设计之间的矛盾导致的返工、加固、移位；2、园路设计在满足消防要求的条件下有无浪费长度和宽度，广场的大小是否合理；用材是否得当3、小品等景观节点尺寸是否得当合理，4、综合管线、配电设备、弱电设备、煤气调压站、垃圾房等周边景观处理是否合理，有无因配套专业验收要求浪费设计5、水景结构、园林小品的基础及设备与原地库结构可否综合考虑节约成本，6、排水方式方法是否合理，可否在保证建筑及路面排水的基础上尽量减少其它排水设施及路线；7、在满足水景效果，灯光效果的基础上，水电管线整小区综合设计；光源、水景设施二次专业设计优化，8、绿化植栽配置疏密是否合理，品种、规格等是否符合定位要求；

此阶段调整成本的主要方法是改变硬景部分材料和工程做法，改变软景部分规格和品种，有条件的单位此阶段专业审计事务所介入，结合市场评估造价，对比目标成本，出具可行性报告，如果超出目标，尽量不改方案而从用材和做法上提供降低投入的措施。设计单位根据多方建议修改方案直达目标可行。

七、施工图设计阶段

施工图设计阶段是前期方案思路的落实并反映到图纸上。图纸出来后建设单位要审查的东西很多，单从成本控制来讲主要做好以下几个方面的是：1、审查图纸的完整性，比如室外家具摆设有无设计，置石、花钵交代清楚没有，垃圾箱基座、指示牌、标识等是否考虑，水景、泳池等水处理是否二次设计，人行、车库出入口钢结构、木结构等是否完善，与建筑的交集是否衔接。审查完整性的目的是清楚整个室外景观成本的组成，不能原以为控制好的成本随着施工的进展一段一段地追加。2、审查主要用材和清单，各种主材及设备如：各种花岗岩、各种苗木、道路砖、路牙、木材、自然石、灯具、室外家具、喷头、水泵等设计是否合理，好的施工图应在材料及植物上尽量做到本土化，方便施工及节约成本。3、审查节点做法，施工说明和大样图说明能否对得上，并根据经验审查图纸做法与常规做法是否吻合及可否优化。比如常规人行道12公分厚混凝土，15公分厚就浪费，如配钢筋更是极少情况。1.5米高的石材装饰，能贴就贴，没必要干挂。如在水池防水层与结构层间设计粉刷或找平，好的施工单位本来就不做这一层，防水效果更好。4、根据施工图选型定样定效果并摸清市场价，为下阶段招标工作做好准备。

成本控制是一个全过程的管理，同时又是一个动态的管理，不可教条照抄，由于本人知识的局限性，不可一一罗列。

结束语：成本控制固然重要，还应当注意有否创造价值，要检验成本控制的效果，关键还要看在施工中有否落实，要看制造的产品在销售中发挥的价值，并需得到业主的接受、肯定和确认，方是一个成功的成本控制案例。