上海房地产市场分析

[摘要] 各种调控政策纷纷出台，使得2006年的上海房价得到了一定的控制，甚至出现了下跌的趋势。但是自住需求却乘虚而入，填补了一部分由投机者撤走而产生的空白，在一定程度上阻碍了上海房价的下跌趋势。本文通过对后调控时期影响上海房价因素的分析，对2007年上海房地产价格的走势做出大胆的预测。

[关键词] 房地产 房价走势 预测

一、2006年上海房地产市场概况

2006年上海市商品房市场虽然没有了投资客的追捧，但却有源源不断的自住需求补充到市场中来，表现出上海强劲的住房需求。从成交价格的变化幅度来看，无论是新建商品房价格，还是二手房价格都表现出了较好的抗跌性。

1.新建商品住宅市场

2006年上海市新建商品房上市量2199万平方米，成交量2131万平方米，成交量较上年增加20.4%，全年整体供求比为1∶0.97，表明上海市新建商品住宅的总体供求关系较为平衡。其中，2006年上海市普通住宅成交量为1389万平方米，占全市新建商品房总成交量的65％。与2005年相比，本市普通住宅成交总量上涨28％。

2006年上海市新建商品住宅的成交均价为8135元/平米，较05年上涨3.6%，主要是由于自住需求支撑了全年新楼市场的行情。从上海新建商品房的价格走势来看，房价在2005年宏观调控下出现了一定幅度的下调。在2006年上半年开始缓慢回升，至6月份达到顶点，之后随着本轮宏观调控拉开帷幕，多数开发商在巨大的资金压力下，使出各种各样的促销手段，某些地区的楼盘价格确实有所下降，再加之外郊环间楼盘占比较大，成交均价开始回落。

从环线角度分析，2006年上海内环内新建商品房上市总量为210万平方米，占全市新房上市量的10％。从成交均价来看，2006年上海市内环内区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨4％，这表明在人民币升值的强烈预期下，外资整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断，这些市场信息有力的支撑了内环以内的新房价格。

2006年内外环间区域全年上市量583万平方米，占全市上市总量的27％，全年成交量667万平方米，占全市成交量的31％，需求缺口依然较大。从成交价格方面来看，2006年上海市内外环区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨9％。主要是因为该区域的价格相对内环高价位楼盘的优势明显，而且区域内楼盘的居住配套和交通状况也要优于外环以外区域，因此无论是自住亦或投资都有比较好的前景。

2.二手房市场

2006年，对于上海二手房市场来说可谓是名副其实的“宏观调控年”，营业税、个税等政策的连环出击使上海二手房市场一度受到抑制。但有效需求的支撑使得上海二手房指数在2006年3月停止下跌之后，在本轮调控中整体上走出了稳中有升的态势。从全年总量来看，2005年上海二手房成交面积为1971.55万平方米，2006年成交面积为1738.12万平方米，环比下降了13.43%。从成交价格方面来看，二手房市场价格受地理位置、居住配套等因素影响，价格变化各有不一。

（1）中心区域房价稳中有升。在市场不明朗的情况下，中心区房屋更具保值增值的作用，而且在人民币升值的良好预期下，海外资金接连收购中心区高档物业的消息不断传来大大增强了购房者的购买决心。而卖家受此影响，普遍存有“惜售”心理，加之中心区域新房供应极为有限，导致内环中心区域房供不应求，房价上涨。

（2）成熟社区房抗跌性强。如普陀的曹杨和石泉宜川板块、虹口的曲阳板块、浦东的世纪公园板块和闵行的地铁沿线板块，这些区域多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区，居住环境和生活配套设施已经十分成熟和完善，区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高起的情况下，这些区域的二手房便受到买家的追捧，在本轮调控中，这些区域的二手房价格表现出较好的抗跌性，有些板块甚至逆势而升。

二、上海房地产市场影响因素

房地产市场的影响因素很特别，因为同一个因素对不同的房地产市场可能有着不同的影响力度。在对上海房地产市场的影响因素进行分析时不能不提到的一点就是海外资金，上海作为一个国际大都市，对国际投资者和投机者有着巨大的吸引力，巨额的海外资金已经对上海房地产市场产生了一定的影响。其次还有自住需求和国家宏观调控政策，当然它的影响是全国性的。

1.海外资金对上海房地产市场的影响

按进入上海房地产市场海外资金的性质，大致可以分为以下三类：一是开发投资，二是基金，三是个人投资。它们对上海房价的影响至少表现在两个方面：

（1）拉高了上海房价。尽管他们所购的商品房都是高价房，实际上，高价房拉高以后也带动了中高价房、中价房,以及中低价房的上涨。

（2）炒房的“财富效应”将吸引更多的海外热钱流入上海。根据有关报道，以及一些投资咨询公司掌握的情况来看，这一迹象已经越来越明显。这些“热钱”进来以后，一方面“赌”人民币升值；另一方面可以获取房价上涨套利空间，真可谓“一石二鸟”。

2.自住需求分析

2010年世博会建设，道路、轨道交通站点建设等大市政动迁，以及旧城改造持续保持上海的动拆迁数量。每年有数万户居民搬迁，他们中的90%选择货币化动迁方式，拿到动迁款后他们大都考虑重新购置一手房或二手房。

去年上海结婚数为10万对，今年是结婚大年，上海的结婚数至少在15万对以上。对大多数结婚一族来说，拥有一套婚房是步入婚姻殿堂的必备条件，因此为结婚而购买住房的在整个上海楼市中也占有一定比例。因结婚而购房的大致分两种，一种是结婚一族直接购房。一项调查表明，因积蓄有限，他们大都希望选择总价在60万～80万元的住房，并首付30%以减轻压力。其中有不少人首付款得到双方父母的支持；另一种是父母让出原来的住房作为他们的婚房，然后转而购买相对小一点的住房。无论上述哪种情况，因结婚而购买住房也是一种刚性需求，以平均每年10万对新人的需求、户均60平方米测算，总需求面积在600万平方米。

3.楼市政策分析

2006年主要楼市政策如表。

楼市政策一览表

资料来源：房产之窗网（http:www.省略）

在众多政策当中，住房供应结构调整被看作是“最具杀伤力”的一条，令众多的发展商措手不及。实际上，有关“供应结构不合理”、“供应结构需要调整”的政策文件一直不断出台，特别是2005年“国八条”、“新八条”都有较为详细的论述，出台前并非没有任何征兆。该项政策出台后，将对市场供应、需求、供求关系、价格、竞争态势、产品与投资属性、发展商的产品定位及目标客户群选择等带来一系列的变化。调整前，发展商基本上只能顾及中高端购房者；调整后，发展商除通吃中高端购房者外，开始兼顾部分低端购房者。

三、后调控时期的上海房地产市场

上海房地产市场的调控是一个系统工程，需要从国家宏观背景、上海发展状况、楼市出现的问题等多个角度进行通盘考虑。2006年5月，以国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见(“国六条”)为标志，上海房地产市场也进入了后调控阶段。经过前后调控时期的一系列政策调控手段，上海房价已经得到了一定的控制，虽然房价还在上涨，但涨幅不断减小，从2005年的9.2%降到了2006年的3.6%，效果很显然。相信在2007年调控力度将继续加大，而房价变化将更加平稳。

参考文献：

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注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。