上海市房地产市场管理对策探讨

[摘 要] 随着房地产业在国民经济中支柱产业地位的确定,房地产业的健康发展对国民经济的影响日益显著。但是,就现实情况而言,上海房地产市场明显存在发展不平衡的问题。本文从金融政策、土地政策、房地产供给体系及建立房地产预警体系等方面对房地产市场管理进行探讨,提出相应的建议。

[关键词] 房地产市场 金融政策 土地政策 预警体系

1998年7月1日,根据国务院的决定,实行40多年的实物分配福利房的做法宣告结束,各党政机关企事业单位开始推行住房分配货币化,由此我国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的进程。此后伴随着一系列的利好政策及宽松的经济环境,上海的住宅产业取得了飞速的发展。2008年,上海实现了生产总值(GDP)13698.15亿元,按可比价格计算,比上年增长9.7%,已连续17年保持9%以上增长。全年,上海市全社会固定资产投资4829.46亿元,比1997年增长144.51%。其中,房地产开发投资1366.87亿元,比1997年增长122.53%。全年商品房销售面积2296.12万平方米,实现商品房销售金额1895.45亿元,这些数据都比1997年有了数倍的提高。

但是,就现实情况而言,上海房地产市场明显存在发展不平衡的问题。中心区、浦东新区及各区县之间房地产市场化程度还有较大差异,发展中也出现了一些新情况、新问题。有的区域投资增幅过大,有的市场供求结构性矛盾突出,价格上涨过快,不利于房地产业和国民经济的持续健康稳定发展。

这些问题的存在,既有在面对快速发展的市场,政府调控经验不足、调控能力有待提高的因素,也与市场的自我调节、自我完善机制没有形成有着密切的关系。因此,当前进一步推进以住宅为主的房地产业市场化改革的重要任务,就是要完善政府对房地产市场的调控机制,完善市场的自我调节机制,在政府宏观调控下充分发挥市场在配置资源中的基础性作用。因此,为了保证上海市房地产市场的稳健发展,必须从宏观调控、市场管理等多方面进行管理。

一、利用金融政策,促进房地产市场稳定

外部因素是调控房地产市场的重要手段,金融政策可以很好地调整上海市房地产市场的发展步伐。

从资金来源看,房地产投资资金主要来自贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭。目前房地产市场需求下降,需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。同时,银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款,以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。 因此,目前房地产市场的“源头”有被抑制的现象。

为了解决这个可能造成房地产市场动荡的因素,一方面,政府部门、银行等机构可以出台一系列有利于回复房地产开发企业信心的政策,适度放宽房地产建设项目资本金比例的规定;另一方面,房地产开发企业也要将自身发展目标和开发战略放在这个大局中加以调整,应该更加注重开发产品的品质,提供差异化的产品,以期在市场竞争中占据优势地位,加快资金回笼的速度。

二、合理使用税收杠杆

健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制,在经济出现大幅波动时,在行业上有区别地出台相应的政策,是可以对经济的影响进行平衡的。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时,完善住房转让环节的税收政策,其效果是明显的。但实际上,2005年国家出台的一系列房产新政,己在一定程度上抑制了投机,当政府再次面对房价的非理性上涨时,对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析,就需要对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是因为需求增加,尽管很大程度上是“提前透支”的需求,再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用,反而容易转化为交易的成本,进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制,希望通过调整二手房交易税收来限制购房者的投机行为,却忽略了买方市场的购买力,制约了二手房的合理流动,从而可能加剧了房价的上涨。因此政府应该细化贷款政策,宜对初次置业者与再次置业者区别对待,鼓励并帮助首次置业者购房;同时在目前阶段,还宜降低对房屋流通的税收,提高对保有房屋的税收,从而盘活闲置住房,降低购房者的成本。

三、改革、完善土地供应体制

在房地产市场中,要保证房地产市场的平稳发展,最有效的办法之一就是有计划地进行土地供给,并合理控制土地交易价格的增长幅度。

对土地市场的调控,应该按照控制增量、力求平衡、盘活存量的要求,合理规划土地的供给数量,优化土地的供给结构,严格土地招投标制度,保持适度的房地产投资规模。供应总量要确保固定资产投资和城市建设需要,要从结构上改善房地产市场供求关系。

1.积极盘活存量建设用地,加大闲置土地清理力度

加大土地收购储备力度,在扩大收购储备范围上下功夫,结合旧城改造、城市土地整理和工业企业搬迁,运用法律、行政和经济手段进一步将城市的各类存量土地、划拨土地和各种闲置土地集中统一管理,积极发挥土地收购储备的蓄水池作用,为调控土地市场,进而调控经济发展奠定坚实的基础。进一步优化土地资源配置,使之发挥最佳的经济社会和环境效益。

2.加大政府对房地产开发闲置土地的处理力度

以治理整顿土地市场秩序为契机,认真清理房地产开发和非农业项目建设中的闲置土地,在调查摸底的基础上,按照土地管理、房地产管理法律法规,区别情况依法做出处理,并明确闲置时间未满两年的,限期开发;对闲置超过两年的坚决收回,依法收回土地使用权。通过对闲置土地的处理,加快房地产开发进度,增加适销对路的商品房的有效供给能力,满足市场需求。同时加强建设工程的监管力度,完善措施,对未按规定建设的项目进行依法处理。

3.加快地价监测体系建设

加快建立以计算机技术为手段的城市地价监测点和基准地价动态更新系统及地价信息、查询系统,充分发挥互联网优势,对全市供地价格进行监测,为政府决策提供准确信息,为市场提供价格导向,避免盲目追求土地拍卖“天价”。

4.改变房地产市场土地供应结构

政府要把土地收入的相当部分拿出来作为经济实用房与廉租房的投入或补贴,通过大规模扩大住宅供给来缓解住宅供求关系,特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。土地实行的批租制度转变为公开拍卖制度后,土地价格就出现了加速上涨的趋势进而导致了房价出现成本推进的加速上涨。各级政府就应当将相应的土地或土地收益作为经济适用房与廉租房的建设投入,为中、低收入者提供安居乐业的生活环境,以缓解这部分群体为了安身之所而加入购房大军所造成的对整个商品房市场供应的压力。

四、加快调整和完善房地产供给体系

继续加强住宅建设,特别是加强经济适用房建设和管理,搞好普通商品房建设,完善廉租住房制度。控制商业营业用房建设,特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。进一步搞活住宅二级市场,规范发展房屋租赁市场和市场服务。调整和优化房地产企业组织结构。

1.加大经济适用房建设力度

制定完善地经济适用房购买制度,使真正困难的群众优先购买经济房。每年确保一定比例地经济适用房新开工建设,同时,严格控制经济适用房准购条件,防止经济适用房成为新的炒卖房源。

2.大力发展中低档普通商品房

要积极引导房地产企业开发中低档的普通商品住宅,有关政策要主动倾斜,以增加普通商品房的供应总量。同时落实住房分配货币化政策的各项工作,使符合条件的中低收入家庭尽早拿到住房补贴。鼓励中低收入家庭购买中低价位的二手房或经济适用房,要全面开放房地产二级市场,取消不利于二手房市场交易的各种限制措施,合理调节交易各方的收益分配办法。同时还要逐步调整普通商品房与中低收入家庭住房消费水平的平衡点。

3.完善廉租房供应体系

每年要从经济适用房中安排一批政策性房源,专项用于解决特困家庭的住房问题。对部分收入低、家庭生活确有困难的居民,由政府提供福利性的廉租房;同时根据实际情况的变化,要适时调整放宽廉租房的申请条件和标准,进一步扩大廉租房的社会保障面。

4.适度发展高档商品房。

上海市作为国际大都市及其在全国所处的地位,要继续保持在全国的高档商品房市场中的地位和产品的品质,应适度发展高档商品房、连排别墅、花园别墅和景观房产,引导有购买能力的居民购买。

5.控制非住宅类用房的建设

上海市是一个国际化的大都市,需要建设相当数量的商业、办公等非住宅用房,但由于土地资源的稀缺,非住宅用房开发的面积占总房地产开发面积的比例一定要控制在合理的范围内,否则容易造成资源浪费和住宅建设用地供应短缺。,这个问题在2008年已经凸显,这就容易造成在今后2～3年内,商品住宅供应量的下降,直接影响商品房价格的走势。

五、严格监控个人贷款不良率

2007年4月,以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志,美国爆发了次贷危机。这次危机也最终导致了全球性的金融动荡。虽然我国银行业没有类似于美国次级贷款类型的金融产品,但这次危机也提醒银行业要做好个人住房贷款的放贷和不良率监控。

1.掌控个人贷款客户的信用度

美国次级贷危机的一个重要原因就是客户信用度差,还款能力的不确定。银行业间要避免行业内恶性竞争,认真掌控个人贷款客户的信用度,防止客户提供虚假信息,从根本上减少不良贷款出现的机率。

2.加强个人贷款不良率的监控

房地产市场偏热或者过热,造成的后果必然是个人贷款不良率的上升。因此在市场有偏热或者过热的趋势的时候,就应该加强个人贷款不良率的监控,及时处置不良资产,减少不良资产的损失,避免不良趋势的蔓延。

六、规范房地产交易市场,减少人为推动房价上涨的因素

规范房地产交易行为,消除信息的不对称性,使整个房地产市场真正做到公开、公正、公平,让购房者不再受到虚假信息的诱导。例如在商品房预(销)售活动动态监管方面,如商品房基本情况、预(销)售范围、销售进度、销售动态等信息,及时、全面、准确在网上备案系统和销售现场进行公示;还有在商品房预(销)售管理方面,如房地产开发企业未取得预售许可证,不得非法销售商品房,不得以认购(包括认订、登记、选号等)收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。

另外还要从政策、法规上明确认定虚假欺骗行为,对“囤地不开发” 、“捂盘惜售” 、“虚高报价” 等行为进行量化,使整个房地产市场都明确规范行为的底线,也为处罚明确了标准。

七、完善房地产市场预警系统

通过建立和完善房地产市场信息监测系统和预警预报体系,准确及时地采集数据,客观全面地分析,为各级政府实施房地产市场监测,客观全面地分析情况,为各级政府实施房地产市场调控提供科学依据,为房地产企业投资经营和居民消费提供信息参考。

1.强化数据采集,整合信息资源

在开发项目预售许可前,要依托房地产开发管理业务系统,通过落实项目手册制度,加强信用档案管理,建立和完善开发项目管理系统等管理手段,采集开发项目的立项审批、规划设计、资金投入、拆迁安置、建设进展等信息,并确保数据的准确性、及时性。依托房地头交易登记管理业务系统,实时采集市场信息。通过商品房预售许可管理,建立楼盘表,采集商品房供应总量(分布、套数、面积)、供应结构(用途、户型)、供应价格等信息。要通过建立楼盘表等方式,构建统一的信息平台,采用统一的楼盘和居室编号等识别信息,加强所采集数据的整合工作。积极加强与金融、土地、计划发展、规划、统计等相关部门之间的信息交流,通过房地产市场信息预留的数据接口,实现信息共享。

2.加强信息分析,完善信息

要加强市场信息分析,形成定期市场分析报告。要充分利用现有房地产市场信息系统生成的动态数据,对房地产市场运行状况认真加以分析,重点关注供求总量、结构、价格及其发展变化趋势,并定期形成市场分析监测报告。

参考文献:

[1]上海市统计局.2008年上海市国民经济和社会发展统计公报,2009.3

[2]《上海市房地产市场预警预报指标体系研究》课题组.上海市房地产市场预警预报指体系研究.上海房地,2003(11)