从上海房地产市场看中国房地产泡沫现象

摘要:近些年来,由于中国的房地产行业持续升温走高,房地产价格脱离市场导向,关于中国房地产是否存在泡沫现象的争论络绎不绝。从房地产市场现状出发,通过对上海房地产经济的特点及状况,在分析影响中国房地产业发展的主要因素的基础上,提出中国房地产市场的管理与政策建议。

关键词:房地产泡沫;房价收入比;供给需求;上海

中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)12-0137-02

一、上海市房地产市场发展状况及特点

上海作为国际性的大都市,已成为亚太地区经济、金融、商业航运的中心城市之一。外商外地资金的进入尤其是政府实施的对房地产业的一系列扶持政策,激活了房地产二三级市场。1996年降税费,1998年放开存量房市场,1999年内销商品房种类归并,2000年停止住房实物分配,2001年内外销商品房并轨,经营性土地实行招标等,促使住房消费成为热点。目前市场潜藏着一定的泡沫隐患,表现为:房价高位运行、开发过热;金融信贷对房地产业过度支持、供需不平衡引致大量空置面积和高危险空置率等现实,房地产市场显现出一定程度的泡沫迹象。

二、影响中国房地产市场发展的主要因素及分析

(一)国民经济增长因素

国民经济的增长支撑着房地产业的发展。 房地产业是中国支柱产业之一,房地产市场是市场体系的重要组成部分。一个国家随着国民经济的发展和产业结构的不断调整,要求对土地资源进行配置和再配置,必然要求形成发达的、规范的房地产市场。世界各国的经济发展表明,当经济增长时,房地产就发展和繁荣,房地产投资量和交易量随之增加,市场活跃;反之,当经济下降或低速增长时,对房地产的需求大大减少,市场萎缩。近几年来,伴随着中国经济的高速增长,人民收入水平提高,对房地产的需求提高,加速了房地产业的发展。

(二)市场体制及产业政策因素

1.市场体制对中国房地产业的影响。房地市场是中国市场经济的重要组成部分。自从改革开放以来,中国逐步建立了市场经济体制,市场经济的建立,为中国房地产市场带来了发展契机。其主要体现在两个方面:第一,有利于房地产市场资源的配置。第二,引入竞争机制,加强了房地产企业应对外来企业的冲击。

2.产业政策对中国房地产市场的影响。中国房地产业已逐步成为国民经济中一个支柱产业。然而,中国房地产成为支柱产业是宏观上的,并非房地产业在中国各个地区都是支柱产业。各地区根据本身经济发展的水平,对房地产业制定相应的政策,以避免出现超越阶段或实际发展的能力,盲目发展房地产业必然造成供给过剩,房屋空置,既不利于房地产业发展,也不利于地区经济的发展。而分别对待有利于资源配置的优化,也有利于房地产本身的持续发展。

(三)土地供给因素

土地作为不可再生资源一直是房地产业的核心,土地供应政策的变化将直接波及到房地产业的发展。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,直接影响到房地产价格。而目前中国土地市场的不规范,炒地、圈地热等现象更是造成房价上涨的主要原因之一。

(四)房地产金融市场因素

1.房地产开发商融资渠道对房地产市场的影响。目前中国房地产开发商普遍存在自有资金不足,由于房地产市场火爆,利润高,有限的资金积累又被盲目的用于扩大再生产。同时融资渠道单一, 银行贷款在房地产业营运资金中所占比率很大,按照国际上一般标准,银行贷款不能超过房地产投资的40%,而中国房地产业银行贷款却常达70%。由于许多企业经营不善无力还贷,给银行造成呆、坏账,反过来又会影响到房地产业的通过银行融资的渠道。这很大程度上制约了中国房地产市场的发展。房地产应融资形式多样化,融资渠道多元化,这样可以更多的降低金融风险。

2.消费者抵押贷款对房地产市场的影响。消费者抵押贷款直接影响到中国房地产市场的需求。由于中国居民收入水平不高,对住房消费能力有限,并且购房需投入大笔资金,这就需要银行提供抵押贷款来满足消费者需求。从而拉动房地产市场的发展。然而,消费者抵押贷款也逐渐加重银行风险。首先是违约风险,尽管个人住房贷款的不良率非常低,但因支付能力而违约的情况越来越多。其次是流动性风险和利率风险。目前银行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而个人住房贷款的期限一般在五至十五年。资产负债的期限不匹配,使商业银行承担着巨大的风险。这就需要保险业的介入,以化解风险。

(五)房地产市场的总供给与总需求以及供需结构因素

1.房地产市场的总供给与总需求房地产市场发展的影响。进入新世纪以来,房地产市场出现了供求两旺、消费与投资共进的繁荣局面。然而我们不能就此忽视房地产市场供求关系中所存在的问题。目前对商品房的需求主要存在以下四种,即正常需求、被动需求、投机需求和投资需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的产生的,这部分需求总量很大,属于潜在需求,但在目前房价偏高以及住房体制的双重压制下,这部分需求并不迫切。被动需求是指由于拆迁行为引起的需求,由于旧城改造和城市基础设施的建设,这部分需求占了相当大的比例。投机需求指靠短期炒作而试图牟取暴利的需求,这部分需求的掺入是当前房价高涨的一个重要原因,阻碍房地产市场的发展。

2.房地产供需结构对房地产市场发展的影响。就近几年各类商品房的供求结构而言,目前住宅类房地产的供给量和需求量约占商品房总量的70 %以上,商业、工业和其他类房地产所占比重不到30 % ,该比例结构基本合理。而商品住房的比例结构却存在不协调的因素。以上两方面都需要国家对房地产的宏观调控。

(六)房地产税收因素

房地产税收同样对房地产市场的发展有很大的影响。房地产税收不仅是国家用以调控房地产市场的重要杠杆,而且是保证市场公平竞争、市场各主体合理收益的分配及整个市场有序运行的重要条件。由于中国土地有偿使用制度改革起步较晚和整个税收体制改革滞后,中国现行房地产税收体系与房地产市场的发展不适应,出现了国有城市土地出让税费复杂、税赋不均、管理不严等问题,不仅没有发挥税收的功能,而且导致国有土地资源的不合理配制。

综合上面的六个因素,造成中国目前房地产市场泡沫的原因归根结底是中国没有一套完善的房地产管理措施及相应政策。

三、对中国房地产市场的管理与政策建议

1.通过土地结构的战略性调整来促进房地产业的稳健发展。为充分发挥土地供给结构对宏观经济和区域经济以及房地产业调控的绩效,国土部门在确定土地供给的结构时,一定要明晰经济结构调整的重点,洞察国家财政金融政策、产业政策和区域政策的运作态势,因势利导地设计土地供给结构。要通过土地供给结构的变化,积极地与其他宏观经济杠杆互动,来影响宏观经济的走势。应实行严格控制,严禁单位和个人乱占滥用土地,以保证城市土地得到合理和优化的配置。城市土地在供应上要把握好供地的时间阶段和区位安排。供地的时间阶段和区位安排,要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等来进行抉择,运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”,进而使城市土地经营和房地产运作的成本降到最低,效率最大。

2.大力推进房地产金融多元化以增加房地产的有效供给与有效需求。首先,应在深化改革上加大力度。要着力消除居民住房消费的体制性和政策的影响,其中包括继续推进现有公房的出售及再流动、完善住房补贴制度,增大经济适用房的供给等创新举措,以使更多的居民买得起房。同时,须抓住房地产结构调整的主线,调整房地产的楼盘产品结构、市场结构、产业结构、空间布局结构,以重塑楼盘产品的差异化特质。在此基础上,还要大力推进房地产金融的路径创新和制度创新。从增加房地产有效需求角度出发,政府应加强对住房金融发展的支持和调控力度。政府应该允许、鼓励、支持以商业银行为主体,包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务,并通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划,让中低收入家庭、尤其是经济欠发达地区的居民,通过抵押贷款等形式进入商品房市场,从而在满足城镇居民住房消费的同时,进一步促进住房金融的发展。

3.以经济适用房为核心增加有效供给。当前,中国房地产结构矛盾已经逐渐凸现,不断上涨的房价已经超越了居民的购买能力。则更需要以经济适用房为核心增加有效供给,逐步提升经济适用房的品质。一是要靠政府的宏观调控和市场监督,确保经济适用房的价格合理、质量优等;二是要靠房地产开发商的精心规划和设计,盖“百年建筑”,给老百姓创造良好的居住和生活空间,给子孙后代留下一份生态化和人性化的宝贵“遗产”,给城市增加一道亮丽的风景线;三是要通过提高建筑产品的科技含量,降低资源消耗和成本费用,提升楼盘产品的性价比,由此获得满意的市场份额和合理的开发利润。

4.实质性启动廉租房工程。建立廉租房制度,解决城镇最低收入家庭住房困难的问题,其人均廉租房面积原则上不能超过当地人均住房面积的60%。廉租房的保障方式以发放租赁住房补贴为主,以实物配租、租金核减两种方法为辅。进行实物配租的廉租房是以收购的现有旧住房为主,主要有五个来源:政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租房和通过其他途径筹集的住房。廉租房工程的实施,有助于在加大城镇房改力度的同时,关注城镇弱势群体的住房消费需求,化解社会矛盾。因此,实质性启动廉租房工程,可以从稳定性的层面给房地产市场的方兴未艾注入新的机制,从而使房地产业的发展保持稳健性和有序性。

五、结论

以上的政策方案需要长期的灵活地实施下去,才能真正发挥它的功效,另外要想从根本上解决中国现有的房地产问题,还要从根本上入手建立健全中国的房地产金融体制,更好地让市场这只看不见的手来调节,分担抵挡房地产风险,实现“居者有其屋”。

参考文献:

[1]李木祥.中国房地产泡沫研究[J].中国金融出版社,2007,(4).

[2][美]卡恩,等.房地产市场分析:方法与应用[M].张红,译.北京:中信出版社,2005.[责任编辑 刘娇娇]