房地产企业的价值管理模式研究

摘要：追求价值最大化是企业存在与发展的根本目的，而价值管理作为一种新型的管理理念及方法，正日益受到理论界与实务界的重视；随着我国房地产行业的迅猛崛起，研究房地产企业的价值管理模式成为一个必要议题。本文欲考究企业价值管理之基本内涵，结合房地产企业的经营特点，探寻相关模式的可取之处并作合理选择之建议。

关键词：房地产；价值管理；评价模式

一、价值管理之内涵

早在20世纪50年代，便有学者提出价值管理之概念；而这一理论于实践中得到应用则大致可分为两个阶段：以20世纪90年代为界，之前为第一阶段，之后为第二阶段。

目前学界对价值管理的定义并不一致，观点各异，但均或多或少地对企业价值实现的结果与过程有所涉及；故笔者以为，此概念之内涵可表述为：将企业价值的最大化作为企业活动的出发点和落脚点，在其运行过程中，寻找并不断发展适应社会与经济形势变化的价值取向，且以此为指导拓展市场范围和完善企业自身建设，进而促进企业壮大与价值实现的一种管理理念及方法。

二、房地产企业之特点

房地产企业一般是指以营利为目的，进行房地产开发与经营的企业；其近年来的成长速度在我国各行业中居于前列，并对整个经济体系产生重要影响，万科、保利、碧桂园等知名公司均是其代表。而作为一个行业，其具有一定的特殊性，展开如下：

产品特殊。房地产企业的主要产品是不动产，地域因素的影响较明显，使其跨区域发展受到一定限制；而房产品本身的建造需要考虑一定地理位置的自然、人文环境等因素，且规划、设计、施工等方面要求高，前期投入大。

资金量大且密集。房地产企业对项目的资金投入量相当大，且高度集中；有时其支出的成本甚至可能远远高出预期，故雄厚的资金实力是房地产企业的基本条件。

产品生产和进入市场周期长。房产品的生产往往是浩大的工程，从开始生产到进入市场会经历较长的时期，因此时间成本也是投资者不得不考虑的问题。

管理综合性强，人员精简。房地产企业所牵扯的产业链较长，涉及的经营、管理方面多；其对资源整合的要求高，但所需要的工作人员不在于数量多少，而在于能力高低。

投资风险高。当今房地产行业的竞争日益激烈，国家政策调整不断，市场也瞬息万变；隐藏着的巨大风险随时可能变成现实，这对房地产企业而言无疑是最大的不利因素。

另外，房地产企业还存在着市场需求多样性、广泛性、层次性和供给弹性小等特点。

三、评价模式之构建

企业价值受各种因素的驱动，如资本成本、现金流量、竞争优势持续期间等；而关于企业价值管理的模式问题，也存在着多种意见，基于不同的立场和角度，出现了如次理论构建：

（一）基于经济增加值的企业价值管理模式

所谓经济增加值，是指企业净利润减去相关经营成本后的剩余数额，在英文中被简称为EVA。该种模式首先考虑的是企业股东的利益，强调企业只有在其所得的资本高于其全部资本成本时才算获利。在此种模式下，企业必须将其最终目标与各种价值指标挂钩，并以严格的管理方式来寻求业务价值的最大化；企业也需要良好的组织体系及工作制度，以绩效评估为基本手段来驱动员工创造更高价值的热情；企业所谋求的经济增加值成为其一切活动的出发点。这一模式是适用较普遍的模式之一，目前仅少部分房地产上市公司拥有的资金实力、人力资源、管理制度等可满足其要求。据有关资料显示，多数的房地产上市企业均不能实现经济增加值的正值，主要原因在于成本的增长大于利润的增长。

（二）基于现金流的企业价值管理模式

由于重视现金流对企业运行的作用，有学者提出基于现金流的企业价值管理模式，该模式所列举的影响企业价值的因素主要有：经营性现金流量、现金流收益率、净营运资本占用量、资产管理等。有研究表明，公司绩效显著和现金流权呈正相关，且对股东存在相当程度的激励效用；故而加强对现金流的管理可以促进企业价值的实现，该种模式亦被许多企业所采用。就房地产企业而言，现金流的管理尤显重要，这也是万科、绿地等公司积极上市，保证充足资金链的原因所在。

（三）综合的价值管理模式

时代的进步、经济的全球化，让越来越多的企业意识到人力资本、高新科技以及其他非财产因素对企业价值创造的意义，于是将财务与非财务因素结合起来的价值管理模式应运而生。此种模式主张，除了要在财务方面取得优异绩效外，还应该注重顾客资本、战略规划、管理机制创新等方面的发展，而且将这些因素合理地联系到一起，协调相互间关系，以获得企业价值的最大化。企业文化这一概念的出现，也该与此种模式不无关系；很多能做大做强的房地产企业，往往也注重企业自身文化氛围与价值理念的建设和提升；如保利地产就始终保持着一种狼性文化。

总之，企业价值管理是一种符合当代经济形势与时代精神的全新的企业管理模式；其最终目的是实现企业价值最大化与保障企业的长期有效经营。在提倡企业科学管理的今天，企业价值管理应不再只是企业某一职能部门的管理，而应贯穿于企业经营的全部过程。房地产企业须根据自身实际情况，选择适合自己的价值管理模式；不管选择哪一种价值管理模式，均应真正实践于房地产企业的具体运行活动中，并不断完善与提高。

参考文献：

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