房地产市场主体信用分析

房地产业作为国民经济的支柱产业,在我国经济建设中发挥着举足轻重的作用。由于房地产开发市场主体――建设、设计、施工、监理单位的信用缺失,影响了工程竣工验收、按期交付使用、顺利办理产权,损害了购房业主的合法权益,给房地产开发监管部门――政府职能部门带来很大的工作量和工作难度,给政府监管提出很高的要求。随着社会主义市场经济体制的日益完善,要求政府致力于营造公平的市场竞争环境,因此,加强政府监管、建立和完善信用制度至关重要。

一、房地产开发中市场主体信用缺失的主要表现

为了加强对城市房地产的管理,政府职能部门在建设项目前期阶段实施行政许可,并负有后续监管的责任。由于行政机关实施行政许可是建立在申请人对其申请材料实质内容真实性负责的基础之上,因此,不再对有关数据进行计算,如规划主管部门核发《工程规划许可证》时,不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算,使得机会主义者有空可钻,提供虚假数据。而且,行政机关存在重审批、轻管理的现象,使得建设、施工单位有机会随意变更规划指标。目前,我国房地产开发中各市场主体信用缺失,主要体现在:

1.违法建设。体现在不按项目基本建设程序办理相关的行政许可手续,前期手续不齐全,产生工程质量安全隐患。

2.前期阶段。体现在有些建设单位虚报建筑面积,施工图实际的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积;办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸,造成两套不同图纸而超建的现象;绿地率达不到规划要求。

3.实施阶段。体现在有些建设、施工单位在实施项目过程中有意无意地违反设计条件,如擅自变更轴线位置、加层建设,使得实际建筑面积超过《工程规划许可证》核准的面积。

4.竣工阶段。体现在有些建设单位携款逃跑、下落不明,建设项目无法按正常程序办理验收手续,导致购房人无法办理产权证,有些还给物业管理带来“后遗症”。

二、信用缺失原因的经济学分析

从经济学的角度来看,上述现象的产生与市场监管机制不健全、人的机会主义倾向和有限理性有关。

1.从制度经济学的角度分析信用缺失的原因。从制度经济学角度来看,信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。按照威廉姆逊的定义,机会主义倾向指人们借助不正当的手段谋取自身利益的行为倾向。目前,政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。

2.从信息经济学的角度分析信用缺失的原因。从信息经济学的角度来看,信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源。信息不对称,使市场主体机会主义倾向得以显现,这种倾向分为事前、事后两种,事前称为逆向选择,事后称为道德风险。

因此,需要建立一种机制,使失信受损、守信受益,让人们真切地认识到诚信可以给自己带来利益,是一个永远受用的无形资产。

三、解决思路

为解决上述失信行为,维护公平的市场竞争环境,可通过政府监管、行业自律和社会监督等形式,规范市场主体的行为,建立以法律为保障、道德为支撑的有效管理体系。

1.建立系统、完善的行业信用法律体系。我国出台了一系列的房地产开发管理的法律规章,但这些法律规章并非专门针对信用,对企业的信用行为没有建立起与“规范授信、平等授信机会”相应的法律准则和约束体系。而且,目前并没有一个社会信用服务机构的综合管理部门,各系统的信用信息得不到有效整合,没有形成一套有效的监管机制。因此,我们必须加快信用立法步伐,制订行业信用方面的专门法律,并建立有效整合信用信息的综合管理体系,为社会主义市场经济创造有法可依的法律环境。

2.加强建设项目前期审批管理。对建设单位虚报建筑面积、设计单位超面积设计的情况,可以通过加强政府审批、审查部门间的协作,共享建设审批成果来加以解决。即在施工图审查机构进行施工图技术审查时,审图机构除对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况进行审查外,还应对建筑面积进行核算,确认是否超过规划局批准的建设工程方案所核定的面积指标。建设单位报批《建设工程规划许可证》时,必须同时提供施工图审查机构核算的建设面积,作为规划部门核发《建设工程规划许可证》面积控制的依据。规划部门确认施工图审查意见书的面积与《建设工程规划许可证》批准的面积一致时予以发放批文。对出现两套不同图纸而超建的现象,可以通过完善施工图审查的操作办法来加以解决。

3.加强违规查处力度。有效发挥法律和市场机制对失信行为的双重惩罚机制,营造公平的市场竞争环境,切实保护守信企业、购房业主的合法权益,为房地产开发中各市场主体信用制度建设奠定基础。对违法、违规的市场主体的行为,包括设计单位不按相关管理部门批准的立项、规划等批准文件及方案进行施工图设计,建设单位对设计、施工、工程监理等单位提出超建、扩建等违反规划指标要求的或不办理建设项目前期手续,施工单位不履行监管职能或监管不到位,目前法律规章均有明确的罚款、降低资质直到清除市场等处罚规定,关键在于行政执法机关能否掌握到失信行为,并严肃查处。

4.加强和完善信用信息的披露。在市场经济中,加强和完善信用信息完善披露制度,增强信用信息的透明度,可以有效解决信息不对称的问题。对房地产开发过程中各市场主体信用行为记录进行记载,任何市场主体有失信行为,就会进入信用记录系统,并将失信企业列入黑名单曝光,公众通过高科技手段,可以很便捷地查到这些不良记录。这些信用信息也应迅速传递给招投标管理单位,各专业招投标评标企业信用时就有了更为直接、客观的依据,将影响到投标企业是否中标。

5.加强“诚实守信”宣传。社会信用管理体系的建立离不开法律体系的支持,但信用的基础在于诚信的道德理念,它不是一朝一夕就可以形成的,也不是坚不可摧的,可能会受到外界影响而被破坏。因此,我们要持之以恒地抓好信用意识的培养和提高,从小开展诚信教育,不断加大舆论宣传力度,营造诚信氛围,引导企业加强信用管理,强化信用观念,使人们真正认识信用的重要性,努力形成与市场经济发展相适应的健康、和谐、积极向上的思想道德规范。