房地产测绘特点及技术分析

中图分类号：TU198 文献标识码：C文章编号：1008-925X(2012)02-0106-01

摘要：房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前。房产测绘工作中存在的问题较多。有些问题已经成为消费者的投诉热点。因此房产测绘市场亟待整顿，成果质量亟待提高。

关键词：房产测绘；质量控制

房产测绘与房屋建筑面积计算管理是房地产管理的主要职能，也是政府部门对房产的权属和面积进行管理的基本手段，同时，通过精确、及时的房产测绘可以有效加强对房产的计量和监督，因此，房产测绘在房产产权管理、产籍管理以及进一步规范市场、保护人们的合法权益等方面都有着非常重要的作用。传统的房地产测绘的效率比较低，采用的主要测量仪器是皮尺、经纬仪、平板仪等，都是在测量现场，利用比较原始的尺规作图的方式完成图纸的绘制工作，优点是可以在现场进行及时核对，缺点也很多，最主要的是效率低、图纸的质量不高。

1 房产测绘的主要工作内容

我们要想弄清楚房产测绘在房地产管理中的作用，首先要分析房产测绘的主要工作内容，因为，房产测绘的工作内容无不与房产管理有着密切的联系，其测绘的成果在房产管理中发挥着极其重要的作用。房产测绘的主要内容有通过测量确定房屋所处的位置、房屋的形状和面积，要完成房产分幅图、分丘图、分层分户平面图的测量和绘制工作，同时，还要做好座落、产别、层数、产权人、建成年份、产权性质、建筑结构、建筑面积、分摊面积、用途、墙体归属等房产要素的调查工作。在这些工作内容当中，房产图是房地产管理部门进行房地产权属管理的基础资料，在通常情况下，房地产管理部门为了保证房产图的真实性和准确性，都要组建一支专业的测绘队伍对房产图纸资料进行必要的补测，精确地绘制每一宗房产的分丘图、房屋分层分户平面图，并进行统一的编号，这些基础的测绘工作为有效地进行房地产管理提供了准确的、法定的成果，是房地产管理部门日常工作中的重要行政行为。国家最好资格的甲级测绘资格单位的相关资质是要通过国务院的测绘行政主管部门审批的，这样的测绘队的业务范围不受限制，在实际工作中，他们进行的多是基础测绘，一般不进行房屋建筑面积的测算以及共用建筑面积的分摊计算等，因此，虽然房产测绘部门的资质比较低，但是，为房地产管理工作。

2 房产测绘的特点和作用

房产测绘是一项专业测绘，其与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：

2.1 法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。

2.2 财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。

2.3 决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。

3 房产测绘的质量控制措施

所有标准、规范、实施细则或者暂行规定，基本原则都是一致的，但在有些具体问题上也不同程度的存在一些出入。这是因为考虑问题的角度不同，因而计算的依据和计算的方法也就不同，最终导致计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制，首先应分析影响房产测绘质量的控制点，然后采取相应的质量控制措施。

3.1 外业测绘。

3.1.1 外业测绘工作准备。根据施工单位提供的竣工图或施工图，在计算机中绘出草图。并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据，将草图按一定比例打印出来，供外业使用。

3.1.2 外业数据采集。单层商品房无论建筑高度如何，均按一层计算建筑面积。外业实测建筑物外墙勒角以上的水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其尺寸，一并计算建筑面积。多层或高层商品楼除实测尺寸外，还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸，尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m层高应缩进的尺寸。 商品楼内部的房屋开问、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量。与商品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其尺寸，如：雨篷（有柱的实测柱尺寸，无柱的测顶盖投影尺寸）、室外楼梯、走廊、檐廊等。

3.2 内业数据处理。

3.2.1 数据分析和误差处理。外业工作结束后，内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化，若无变化，或有变化且变化在±5cm以内，可视为施工误差。不必进行改正，则按设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm则需要分析产生该变化的原因，是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整，则按调整后的尺寸进行计算；若是由施工偏差引起的。则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台，则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。

3.2.2 内业计算和成果整理。按照调整的有关尺寸，在计算机中绘图，分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表，由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。

4 结束语

房产测绘发展前景广阔，其质量只有在房产测绘管理、运作规范化、房产测绘单位及其从业人员具有优良的技术水平与职业道德，房产测绘成果管理措施完善、严格、系统的前提下才能真正实现测绘质量管理的最优化，才能促进房产测绘行业的健康发展。

参考文献

[1] 冯静浅.议房产测绘市场化[J].河北企业，2008（7）:20

[2] 宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007（11）:15