房地产开发项目工程管理问题及对策研究

【摘要】房地产开发项目工程管理近些年来愈发得到开发商的重视，它对于提高工程质量、降低工程预算成本和风险、提高企业利润有重要作用。

【关键词】房地产开发；项目；工程管理

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

前言

文章简述了房地产开发项目管理的整体意义和工程管理流程及管理过程中存在的主要问题。通过分析，并结合自身实践经验和相关理论知识，对房地产开发项目工程管理对策进行了探讨。

二、房地产开发项目管理的整体意义和工程管理流程

1．房地产开发项目管理整体意义和流程。房地产项目管理从宏观上讲涉及到政府、开发商、生产团队、销售商和消费者几方面，就开发这一层面的项目管理就是一套复杂的管理体系，以房产企业和监管公司或部门为主管，联合参建单位组成生产团队通过计划，组织和各方协调，控制这四方管理来保证开发项目的有效进行和实现目标。房地产项目在开发立项时要建立实现主要两个目标，就成果来讲，对各项投资效益如投资回报率，销售方面利税率，自有资金的利润率均有指标。就约束性来讲，对建设工程的工期，投资最大限额，项目质量标准等都有严格要求。除这些因素外，开发项目还受到其他来自监管方、生产合作方等诸多条件的制约和影响。这些复杂的多个因素共同组成一套复杂的系统工程，房地产项目开发管理需要有一整套完善，规范而科学的体系从而统筹，协调项目的全过程实施。

2．开发项目的工程管理。工程管理的意义就是从项目开工准备到竣工检修全过程需要进行系统严谨的管理。现在房产开发项目的建筑施工和相应的各种建筑内外安装任务一般的委托和承包给建筑施工单位也就是生产团队来完成，以减少成本和监管。责任流程，在管理过程中需通过对合同的有效管理，结合项目管理系统按照国家标准和规范对开发项目施工建设的技术活动和经济活动进行监督，控制和协调管理确保项目目标实现。

工程管理的意义。工程管理在整个房地产开发中作用很重要，这一部分任务主要是由房产开发商来完成，监管部门只起到监督作用，而项目最终能否圆满实现目标主要看整个工程本身进行的严谨程度。如何做到施工的系统、严谨、顺利，需要完成这几项主要任务：

（一）项目立项前期的组织与协调工作。

（二）项目投资费用及运作费用的控制。

（三）对工程各环节进度的严格控制。

（四）对建筑工程的多反面质量控制。

（五）对合同的正确有效管理。

三、当前房地产开发项目工程管理存在的主要问题

1.房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究

当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就开始盖楼，而不能对其进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，致使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。

2.管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标

我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，从而在运用过程中虽然照搬项目管理的模式，但是对项目管理的具体细节研究不够深入，尤其是项目管理的体制普通存在着不够完善的问题，这就在事前管理与事中管理出现了脱节，自然在进度和成本方面也就容易失控，与预期目标出现了很大的偏离。

3.物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重

房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备，但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

4.设计监理制度不够规范，制约着行业规范化运行当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，这既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多施工单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监理上的缺失，使得施工单位缺乏有效的制度保证和规范运行。

四、房地产开发项目工程管理对策

1、项目开发中的管理对策

在房地产开发项目刚起步时，难度比较大。而规划管理是一个房地产开发项目工程管理的首要阶段，确定建筑规划方案是这个阶段的重要工作，关系到项目开发的成败。本了以下三方面可行性分析：第一，依照营销部做出的市场调查，讨论项目适合地理位置的选取，并对建筑户型的规模和需求等级以及需求量做出合理的规划。第二，与规划部门积极地沟通。运用其对相关政策的了解和地域规划知识，依照相关规定，确定出最有利于开发项目总体规划的指标。第三，根据《中华人民共和国招标投标法》等相关法律，进行设计方案的竞标。竞标中要重视建筑的美观程度和布局合理性等方面，做出公平、谨慎的选择。

2、项目施工中的管理对策

房地产项目的施工管理有内容多、时间长、涉及面广、影响大等特点，且与工程管理目标实现有着很大的关系。从项目工程的开工到竣工过程中，进行施工管理的关键是以国家相关法律和质量管理作为中心原则，严格执行相关法律和法规，对工程的成本、工期、质量这三个方面进行严格控制。

（一）对施工合同的管理

施工企业同房地产项目开发企业所签订的施工约定合同，是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。除了国家规定的标准条款外，还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。

（二）施工质量的控制

对施工质量进行控制是施工管理中的重点工作。在房地产项目开发中，负责管理的人员要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。具体要做好以下项主要任务：第一，依照委托监理合同对承担该质量监理的工作人员，依照法律相关规定进行监督。第二，对施工企业严格监督，保证达到工序的质量标准，实行施工中的自我质量控制。第三，对工程所用材料要管理得当。

（三）工期的控制

工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。

（四）成本的控制

政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。

（五）安全的控制

房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。

结束语

房地产开发项目工程管理要做出成效，关键还在于相应的监管措施必须落到实处，监管人员严格的实行管理规定，这样才能发挥房地产开发项目工程管理的作用。

参考文献：

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