对房地产开发项目成功关键研究

【摘要】继2007 年的辉煌后，房地产行业经历了2009 年初的低迷，年底的井喷，2010年的持续宏观政策调控，这一系列戏剧性的变化，有偶然因素，但也存在必然。究其根本，仍是供给与需求的外在表现。作为房地产行业的供给方，怎样抓住潜在机遇，在合适时机推出项目，需要研究。研究可分为外部因素与内部因素两大方向。且在不同的时点，房地产开发项目成功的关键皆不同，就现阶段而言，在具有中国特色的社会主义体制下，本人认为融资渠道是否畅通将成为房地产开发项目成功的关键。

【关键词】房地产宏观形势内部优势资本市场融资

一、研判外部宏观形势

房地产开发是一项步骤繁杂的工程，涉及到的行业和审批部门之多也是其他行业难以相比的。综合考虑，项目开发一般应具备以下流程，即:提出设想―可行性研究―申请用地―项目设计―征地及拆迁安置―筹措资金―工程招标―施工―销售。

也正因房地产行业涉及众多上游和下游行业，所以房地产行业对一个国家的 GDP 影响占很大比重，也是各国重点考虑的行业之一。2009 年，中国能率先走出全球金融海啸，实现保八目标，2010年，中国超过日本成为继美国后的，世界第二经济大国，房地产行业起到了至关重要的作用。

但从2009 年底，中央就陆续放出政策信号，2010年要“促进房地产市场平稳健康发展”，各地方政府也贯彻落实中央精神，各自出台了相关政策，如北京市的相关职能部门联合了《关于贯彻( 2010)4 号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》( 以下简称《意见》) ，共分为十一条措施，被外界称为北京版“国十一条”，《意见》的亮点在于增加了政策性保证性住房的供应，这可在一定程度上调整房地产市场的供给水平。但本人认为，政策是深远的、是方向性的，在短期内，能够迅速起到调整作用的，还是中国人民银行继2010 年六次上调存款准备金率之后，今年以来三次上调存款准备金率。截至2011年3月25日，大型商业银行的存款准备金率达到 20% ，中小金融机构的存款准备金率也将高达16.5%。力度之大，历史上都是不多见的。据不完全统计，每次对准备金率调整，将冻结商业银行资金3000亿元，而且这使得市场对加息预期越来越强烈，而且预期持续存在。这些对于房地产行业取得资金都将会成为不利因素。

二、根据内部自身优势采取措施

现今房地产行业取得资金一般采用三种方式，即: 自由资金、商业借贷、资本融资。商业借贷这种方式，是现今许多中小房地产公司的首选，因为自有资金很难支撑庞大的房地产开发投资需要，资本市场融资又达不到相应的资质，所以大多数企业都需要通过银行借贷。但根据以上对宏观形势的分析，和中央不断出台的限制政策，商业贷款这个途径可能也将很难达成，或者需要付出更高的成本，这就是摆在中小房地产商面前的问题。不同规模的房地产商怎样根据自身优势和特点，用最小的融资成本取得相应的资金呢? 下面本文将按照企业性质和规模，将国内房地产企业大致分成三类进行分析:

1．具有国企背景的大型企业。作为有着国企背景的大型房地产企业，在很多方面都具有得天独厚的优势，这是许多中小企业所无法匹敌的。而作为国有企业，也具有自身的特殊使命，就是在保证国有资产保值增值的同时，还要起到保证国计民生稳定的作用。很多国有房地产公司在很早就进入了资本市场，没有进入的，也竭力想抓住时间窗口挤入进来。资本市场就如一块大蛋糕，每个上市企业和想要上市的企业都想分得一杯羹。如:金隅股份，经过几年的努力，2009年7月29日终于在香港联交所主板正式挂牌上市。上市当日，金隅股份 H 股报收9.97 港元，逆势上涨 56% ，成交 76.49 亿港元，冻结散户资金超过 4660 亿港元，超额认购倍数达到775 倍。2010 年金隅集团的利润总额，凭借在香港资本市场上的溢价，在市属国有企业中首次挤入前三甲，排名第二位。这些实例都说明资本市场是一个具有优势的，也是可行的房地产行业融资渠道。

2、大型民营企业。作为民营房地产企业的管理者，也越来越认识到通过资本市场、利用资本市场的必要性。从绿城集团到2009 年刚刚在H股上市的龙湖集团都在创造一个个神化。2009 年11月20 日在恒指下跌197.18 点的情况下，龙湖地产股价首发却逆势上扬，当日，龙湖地产以7.2 港元开盘，最高达到8.19 港元，最终报收8.01 港元，全天涨幅13.3%。而龙湖地产的董事长45 岁的吴亚军也成为中国“第二女富豪”。民营企业凭借银行贷款融资做大市场后，要把蛋糕继续做大，而且还要保证做大的同时要做强，这就需要更大的资金投入，银行信贷已经不能完全满足其需求，而且为了降低资本成本，通过资本市场直接融资是可选之路。所以这也成为现在许多大型民营房地产企业所寻找和努力的融资出路。

3、中小型民营企业。许多中小型企业不具有在任何资本市场IPO的资格，这是否意味着，它们通过资本市场融资这条路是行不通的呢？答案是否定的。途径是有的，本文认为在本身业绩良好的前提下，有可能的方式为借壳上市，这种方式应该是取得效益最大化的最优途径。

通过这种方式融资，第一步选壳儿，非常关键，但一旦取得了壳儿公司，洗壳儿完成，把原有非主业资产剥离干净后，则会获得一个中小型民营企业梦寐以求的平台，他们可以将公司优质资产注入，向市场展示公司的远景和未来。如果是优质公司，一定会得到市场的认可。取得的溢价资金，可以用于房地产项目开发建设，而取得的业绩成果又会在市场得到证明，产生良性循环，这将是最优状态。公司的规模在充足资金支撑、市场认可、公司良性发展下也将会提升，这为做大做强创造了可能，而且也能在做大做强的前提下，继续转化为做强做大，如此发展，将成为良性循环，实现了企业的可持续发展。

所以，综合考虑，本文认为现阶段房地产开发项目成功的关键是融资渠道的选择，而通过资本市场进行资金融通应该作为首选。