住宅产业化

现代住宅产业在我国的兴起，虽然是最近事，但其来势之猛，生命力之强，愈来愈为世人所瞩目，也愈来愈在我国的市场经济中显示出其重要地位，在很多地区，它已经成为国民经济发展的重要支柱产业之一。加快住宅产业化的发展，并以此带动区域经济的发展，是我国今后经济发展的一个重要战略措施。住宅产业作为国民经济的先导性和基础性产业，以其巨大的增长潜力，对其它产业强劲的带动作用，以及高投入、高产出、高消费等特点，必将成为我国国民经济增长的推动力量。如何把住宅产业培育成市场热点，增大对市场的有效需求，通过住宅产业较高的产业相关作用，拉动国民经济各个相关产业部门的增长，从而实现国民经济长期稳定增长的目标，就显得尤为重要。

1、住宅产业化的内涵

住宅产业这一概念最初是由日本通产省于1960年代末期提出的，系指各产业领域中与住宅有关的各行业的总和。30年来，世界住宅产业迅速发展，通过住宅部件标准化、住宅产品预制化、住宅建造机电化、住宅生产集约化等一系列革新，大大提高了住宅产业的劳动生产率，实现了住宅产业的现代化。

在我国，住宅产业这一概念的提出是学术界、理论界不断将其理论与实践相结合的结果。如有的学者认为住宅产业是指商品房的生产企业和经营企业，较为侧重商品住宅的生产经营。有的学者则认为住宅产业应为住宅生产和消费相关的企业部门的总称，强调住宅的流通。但有一点是统一的，即都将住宅提升到产业的高度，并运用各种产业理论加以指导。由此，住宅产业及其产业化的涵义可以这样加以界定：

住宅产业是与住宅的生产和消费相关的有关部门的总称，包括住宅生产和住宅消费两大门类。具体来讲，它是由住宅建设、住宅开发经营、住宅金融和中介服务部门等组成，它涵盖了第二和第三产业的许多部门。

住宅产业化是结合运用各种措施、手段，促进、推动住宅产业健康有序地向前发展，以此拉动消费，促进经济增长。从性质上说，住宅产业属于房地产业的一部分(房地产业可分为住宅房地产业和非住宅房地产业)。住宅产业创造价值活动的全过程包括开发建设、经营销售、售后服务等环节，涉及生产、流通、消费三个领域，即在开发经营销售，为出租出售而进行的一系列中介活动；在住宅租售后的使用阶段还要进行以物业管理为核心的服务管理活动。住宅产业的影响面之广、活动过程之长、关联产业之多、市场需求之大、对经济发展拉动力之强，都已为公众所认同，特别是住宅作为人类生存所必需的基本条件，是人民生活和经济发展的最佳结合点，我国国民经济发展计划已确定住宅建设作为新的经济增长点，住宅产业面临着迅速发展的大好时期。

2.住宅市场的高度发育与居民消费意识的不断完善

住宅产业要成为国民经济的支柱产业，成为国民经济发展的新的增长点和消费热点，需要具备一系列的基础条件。

2.1住宅市场的高度发育与居民消费意识的不断完善

在现代市场经济条件下，任何产业对其他产业的关联效应以及对国民经济增长的带动效应，都需要市场机制的传导。只有当市场经济发展到一定阶段，市场机制足以发挥对社会经济资源优化配置作用时，才能带动其它产业的发展。任何一个产业的增长带动效应都同该产业的市场化程度成比例。因而，住宅业要成为国民经济的支柱产业，必须加速其市场化进程。

当前限制住宅产业发展的因素之一就是城镇住房制度不适应社会主义市场经济的需要，福利分房还没有完全取消，所以加快住房制度改革，加速住宅商品化，变福利分房为货币化分房，是住宅市场形成的基础条件。住宅商品化意味着住宅不再是原有体制下的产品，而是市场流通的商品，因而必须按市场经济规律组织住宅经济的运行，住房分配应以市场分配为主，将职工推向住宅市场，根据自己的经济能力选择住宅。同时要建立合理的住房价格体系，解决商品房价格过高的问题，要充分考虑消费者的承受能力和支付能力；合理提高公房租金，尽快使住宅租售比价达．到1：8至1：14之间，只有这样才能调动消费者购房的积极性，加快住宅市场化的进程。

长期以来，我国实行的一直是低租金福利制的房屋分配制度，使广大职工在思想上仍有很大的依赖性，使商品房市场的正常运转存在很多障碍。尽管我国已取消了福利分房制度，但这一制度的潜在影响力，已成为束缚城镇居民消费力提高和房地产业、建筑业及相关产业发展、消费结构、投资结构、产业结构升级的主要障碍。另一方面，一般工薪阶层的收入与商品房价格存在着较大的差距。这使得居民的消费意识未能完全确立，从而直接影响着房地产经济的发育。

2．2较强的需求拉动与合理的住宅市场体系

作为国民经济的支柱产业，必然要有较强的需求拉动，需求拉动的强度取决于有效需求的大小。目前我国尚处于低水平的买方市场，其显著特征是绝大多数商品供大于求，有效需求不足，消费需求与收入水平不对称。住宅产品属于耐用消费品，其消费需要一定的个人消费基金积累能力。近年来，我国城乡居民储蓄水平虽有较大的提高，但同现行的住宅价格相比，其有效需求仍然不足。解决这一问题的有效办法之一就是启动住宅市场，使住宅成为新的消费热点。解决消费需求和支付能力不足的矛盾的途径应是，发展住房金融，建立房地产金融体系。

住宅建设对拉动国内有效需求有重要作用。特别是经济适用房可以把住房消费的潜在需求转化为有效需求，调整居民的消费动力。随着今后城镇化水平的提高和农民进城买房的需求，这将使住宅产业长期保持繁荣。

拉动有效需求的措施之一就是建立合理的住宅市场体系，根据我国的实际情况，通过房改政策的实施，最终将形成三种不同的住房供应体系。即高收入者购买、租赁市场价商品房；中低收入者购买经济适用住房；最低收入者租用政府或单位提供的廉租房屋，从而建立起以经济适用住房为主的多层次城镇住房体系。以经济适用为主的多层次的住宅供应体系， 以满足不同层次、不同收入阶层的购房需求。经济适用房是未来住房投资开发的重点。建造经济适用房的主要目的在于一方面通过政府行为降低开发成本，从而以较低的价格来满足广大中低收入家庭的住房消费需求；另一方面通过占整个住宅供应量的705―80％的经济适用房的供应，使大量的开发建设达到为整个国民经济发展战略服务的目的。 2．3住宅产业现代化

从长远来看，住宅产业的发展，取决于住宅产业的现代化水平。 目前我国住宅产业现代化程度尚低，住宅建设处于粗放生产阶段。其工业化水平低，劳动生产率只及发达国家的i／~到1／3；住宅部件品种少、不配套、质量低、性能差，总体的生产效益和企业效益不高；能源和原材料消费高，单位成本高、房价高。这些问题不解决，住宅产业将难以成为国民经济增长的支柱产业。因此，必须尽快实现住宅生产由粗放型向集约型的转变，提高劳动生产率，用现代科学技术加速改造传统住宅产业，加速住宅产业现代化。

2．4金融体系的逐步完善

中华民族长期以来所形成的量入为出的消费习惯，对居民的住宅消费意识有很大的影响。近年来，我国居民的收入增长很快，尽管先后数次降息，但收效并不理想。居民是银行的最大债权人，却没有向银行借钱先消费的习惯，金融机构也没有完整的健全的商品房贷款还款体制。由于手续繁杂，又要做贷款还款保险，再加上居民收入的不稳定性、偿还贷款能力有限性等使得居民更不愿贷款消费。由于我国居民的消费习惯，就使得数十万甚至上百万元的商品房的消费，在实施前的准备期过长，而房地产开发领域发达的银行信贷关系，与商品房消费领域尚未发育的信贷关系出现很大矛盾，落后的消费习惯和认识已经成为压抑商品房消费的另一重要因素。因此，要加快住宅产业化的发展步伐，完善金融体系已成为当务之急。

2．5社会保障体系的健全

在我国经济体制改革过程中，社会保障体系尚处在建设之中，人们对就业制度、教育制度等一系列改革结果尚不清楚，支出中预期福利制度改革后可能增加的个人负担部分增多，这样人们用于即对消费的部分缩小，而用于储蓄以增加自我保险能力的部分扩大，这就是居民储蓄不断增加的重要原因之一。企业保障与社会保障新旧交替使人们产生的不安定、不适应，是目前城镇居民有钱不敢花的重要原因之一。因此，应尽快健全社会保障体系。

3．住宅产业成为新的经济增长点的标准

衡量一个产业是否成为新的经济增长点的标准有以下几个方面：一是市场需求大，对区域经济发展有重大作用；二是产业关联高度；三是集约程度高；四是国际竞争力强；五是投资回报快，能形成良性循环。

3．1住宅产品市场需求量大，对国内经济具有投资拉动和消费拉动的双重作用

住宅建设对拉动国内有效需求有重要作用。特别是经济适用房可以把住房消费的潜在需求转化为有效需求，调整居民的消费动力。《1998年中国企业经营者问卷调查报告》中显示，在扩大内需的有效政策处于前三位的分别是：第一位为加大基础设施投资力度(68．8%)；第二位为降低利率(58．2%)；第三位为加快城镇住房制度改革(42．7%)。

随着今后小城镇化建设的加快，越来越多的农民进城买房，这将使住宅产业长期保持繁荣。据测算，城镇人口比重增加一个百分点，按目前的人口水平和每人建筑面积20m2计算，需建房2．5亿m2，造价以400元／m2计，住房建设约需投入1000亿元。即使进城农民建房买房的比例按一半计算，将使全社会住房建设资金年增10%左右。据有关单位测算，我国住房建设每投入10口元资金，可创造相关产出170--250元的需求。住房建设(包括其带动作用)可拉动GDP增长约1个百分点。

从国际上看，住宅建设投资占GDP的比例各国多在3--6％之间，我国已超过7．5％。我国的住宅建设规模和住宅投资规模业已巨大，将会对国民经济的增长产生巨大的作用。

3．2住房消费将对区域经济发展具有明显作用

近年来随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费热点开始出现从家用电器等一般耐用消费品向住房、汽车的升级。这是由经济发展的序列所决定的。在人们的吃、穿、用基本满足之后，消费热点向住房方面的转移作为人民生活水平提高的客观要求是不可逆转的。回顾20年来的发展历程，经济增长的过程即是以吃、穿、用为基本序列的人民生活水平提高的过程。70年代末与80年代初，农业和轻工业的高速发展以居民的饮食结构和衣着的改善为动力，有力地促进了经济的持续发展；80年代中期至90年代初，家用电器等加工业的发展以居民对彩电、冰箱等耐用消费品的强烈需求为动力，有力地促进了经济持续高速增长。目前人们对生活水平提高的需求已随着消费热点的转移集中反映在住房方面，因此，使人们对住房的潜在需求转变为即期有效需求，就成为加快住房产业的高速发展进而推动区域经济发展的着力点。

3．3住宅产业能带动一些相关产业的发展

据估计，我国在住宅业上每增加1亿元投资，其它23个相关产业相应地增加1．479亿元投入；其中，建材、冶金、农副业和机械等4个部门共投入0．7亿元。据有关部门估计，被带动的直接或间接相关的产业有50多个。住宅产业能有力地推动建材行业的发展；还会带动纺织面料等轻工业产品的生产、销售，促进地面、墙面、门窗等系列产品的开发和消费。现在城市家庭搬入新居一般都要花费万元以上的装修费用。仅此一项，每年新建城镇住宅380万套(1996年)，就会使城镇居民在装修住房上消费约4000亿元。这对促进区域经济发展具有一定的作用。

3，4加快住宅产业有利于增加市场消费，有利于改善居民的消费结构，树立正确的消费观念，也有利于个人消费资金的回笼

许多商品的消费与住房消费密切相关，住宅产业的发展要有利于带动家具、家电等的发展。按国外常用的住宅商品的带动系数1．34计算，以1995年商品房销售额(1251．4亿元)为基数，所带动的社会商品整体销售额2930亿元。加快住宅产业化的发展，加快房改步伐，使广大居民形成良好的住宅消费意识，以改善居民的消费结构，树立正确的消费观念。提高居民购买商品房的积极性，有利于个人消费资金的回笼。

3．5加快住宅产业的发展可以切实改善居民的生活条件，也有利于解决我国大量剩余劳动力及下岗职工的问题

建筑行业与建材工业属于劳动密集型产业，需要使用的劳动力数量很多，而对劳动力素质的需求相对较低。因此，大力发展住宅产业，有利于解决我国大量剩余劳动力及下岗职工出路，增加人民的收入，又能充分利用我国丰富的劳动力资源，创造大量的物质财富。本文作者：梁留科 河南大学环境与规划学

院博士、教授

吴次芳 浙江大学东南土地管

理学院

常 江 德国波恩大学城市规划、

土地整理与水土保持研究所责任编辑：王云峰