房地产企业征信立法论文

[摘要] 随着2013年2月份“国五条”及《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的出台，房地产企业信用管理问题受到了越来越多的关注。本文结合房地产企业信用档案系统和企业信用信息征集和使用管理地方性立法的实践，提出了全国性房地产企业信用信息征集和使用管理立法，从而希望推进平安法制建设。

[关键词] 房地产企业信用管理 立法 信用信息征集和使用管理 平安法制建设

一、问题提出的背景

2013年2月20日，“国五条”，即国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，其中第五项加强市场监管中明确了要强化企业信用管理。

随后，2013年2月26日，国务院办公厅了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中第五项加强市场监管和预期管理中也细化了对企业信用管理的要求：“加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。”[1]

市场经济从一定意义上来讲是信用经济，而对企业信用的管理则能同时发挥国家宏观调控和市场调节的作用，从而促进市场经济的发展。房地产业，作为国民经济的重要支柱产业之一，伴随着房价居高不下的现状，国家出台了一系列政策进行调控，其中就包括对房地产企业信用的管理，可是依然存在着管理不够规范、收效不大等问题。

其实，早在 2002年8月20日建设部就了《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》，房地产开发企业信用档案现在已基本实现了部、省、市三级系统联通、信息共享的建设目标，但仍存在着入网企业少、信用档案内容不全、利用效果不甚理想等问题。此外，在企业信用档案的建立过程中，最重要的不良记录信息是以企业自报为主的，这就相当于给企业信用档案的作用打了折扣。同时，这也体现出房地产企业信用档案的建立缺乏与相关行政部门的协调合作，不能在信息共享上实现互联互通。

为了规范房地产企业信用信息管理，为了实现从同业征信向联合征信过渡，更加全面地反映房地产企业的信用状况，促进政府信息的依法披露、资源共享，并依法保护房地产企业和社会公众的相关权利，本文作者认为有必要推进房地产企业信用信息征集和使用管理立法。

二、问题研究的现状

（一）国内立法的现状

目前，我国没有房地产企业信用信息征集和使用管理立法，只有建设部的《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》等规范性文件。但在企业信用信息征集和使用管理上已经有许多地方性立法实践可予以参考借鉴，因为根据我国国情，实现全面披露全国企业信用信息是一个亟待解决的问题，实现全国性企业信用信息征集和使用管理立法也将会是一个漫长的过程，那么作为国民经济重要支柱之一的房地产业便无法依赖全国性企业信用信息征集和使用管理立法的出台来解决目前房地产业的企业信用问题，反而我们应该率先实现全国性房地产企业信用信息征集和使用管理立法。如此，既能解决房地产业的企业信用管理问题，又能为全国性企业信用信息征集和使用管理立法实践铺路。企业信用信息征集和使用管理立法实践统计如下表一[2]：

企业信用信息征集和使用管理立法现状

效力级别

数量

立法部门或省份

法律、行政法规

无

地方性法规

1

《广东省企业信用信息公开条例》

部门规章

无

地方政府规章

24

深圳市、贵州省、无锡市、吉林市、沈阳市、南宁市、成都市、哈尔滨市、辽宁省、黑龙江省、郑州市、江苏省、太原市、山西省、安徽省、四川省、湖北省、浙江省、上海市、天津市、苏州市、北京市、海南省

（二）国外立法的现状

20 世纪 70 年代以来，发达国家 普遍建立了较为完善的社会信用管理法律制度。世界各国的企业信用管理的法律模式主要可以分为市场主导型模式、政府主导型模式和会员制模式。

市场主导型模式又称作美国模式，该模式主要是通过市场化的运作，由商业性机构根据市场需要建设信用数据库和提供信用信息服务，开展各种信用调查和信用管理事务。而政府不会直接参与商业化信用机构的经营，只是通过立法对其进行约束。政府主导型模式又称作欧洲模式，该模式主要是通过政府力量来建立公共的信用管理机构，强制性地要求个人和企业提供真实的信用数据信息。会员制模式则主要存在于日本，它依靠行业协会建立信用信息管理中心，该中心为个人和企业的信用信息提供了交换平台，通过内部信用信息共享机制达到收集、处理和使用信用信息的目的。会员制模式的特点表现在，政府引导建立信用信息数据库，交由行业协会进行商业化的运营，政府不直接参与经营，同时兼具了政府管理和行业协会自主经营的特点。[3]

三、房地产企业信用信息征集和使用管理立法

（一）立法目的的定位

一直以来，我们主要依靠民法的违约赔偿手段和行政的违规处罚手段治理房地产企业失信行为，但是民法作为私法具有个案处理等局限性及其事后救济的失效性，行政手段也具有缺乏公众参与、地方政策保护及受土地财政影响深远等局限性。此时，倡导房地产企业信用信息征集和使用管理立法，既要同时发挥国家宏观调控和市场自我调节作用对企业信用信息进行管理和利用，还要注意强化被征信对象在征信信息保护方面的实体性权利。

因此，房地产企业信用信息征集和使用管理立法至少应该包括以下两个目的：第一，为了规范房地产企业信用信息征集和管理，增强企业信用意识和风险防范意识，从而建立起房地产企业信用制度；第二，保障征信和信用评估过程中当事人的合法权益。

（二）立法模/！/式的选择

正如本文第二部分——问题研究的现状中所谈到的，目前世界上各个国家信用立法的模式主要有市场主导型模式、政府主导型模式和会员制模式三种。鉴于我们国家市场化运作不够成熟、行业协会不够自律的国情，大部分地方政府规章在企业信用管理上倾向于政府主导式，大多数地方政府都采用了以政府设立的征信机构和市场化的评估机构为主体的征信机构体系，即具有中国特色的政府先行而后推动市场化运作的立法模式，比如在《深圳市企业信用征信和评估管理办法》中：

“第三条 本市建立以政府设立的企业信用信息中心和市场化的评估机构为主体的征信机构体系，征集企业信用信息，对社会开展企业信用信息查询，并由评估机构开展企业信用评估等服务活动。”

同样地，全国性的房地产企业信用信息征集和使用管理立法也可以遵循我们习惯的政府先行而后推动市场化运作的立法模式，由房地产企业及执(从)业人员信用档案系统管理中心负责房地产企业信用信息的采集和披露，由市场上具有资质的评估机构进行有偿信用评估。

现在我国的征信数据库分别由人民银行、商务部、工商行政管理总局、建设部等部委以及各地方人民政府牵头组建，由于各个部门、各级政府各自为政，多头征信，彼此之间缺乏充分有效的信用信息互通与共享机制，导致被征信对象的信用信息分散、孤立，难以对其信用状况进行全面和充分的评估。建立联合征信数据库，就是将来自不同征信机构、不同部门的所有信用信息进行分类、汇总，通过一次查询即可了解被征信对象最全面的信息状况。联合征信数据库具有信息完整性、经济性、全面性和公正性等优点，应成为我国未来信用信息数据库建设的发展方向。[4]

因此，结合目前我国征信数据库和房地产企业信用档案系统的不足之处，房地产企业信用信息的征集和使用管理工作可以分为以下的三大步骤：第一步，金融机构、政府行政部门、司法部门、行业协会等向房地产企业信用档案系统管理中心提供信用信息；第二步，房地产企业信用档案系统管理中心对获得的信用信息进行整合建立多端共享的联合征信数据库；第三步，许可市场上具有资质的评估机构进行房地产企业信用评级。

其中，第一个步骤又可以分为四个同时进行的方面：其一，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等行政部门联动共享的信用管理系统，这些联合的政府公开信息应当集中在同一个网站上，房地产企业信用档案系统管理中心可以登录进行信息采集；其二，银行等金融机构向房地产企业信用档案系统管理中心提供企业信用信息；其三，司法部门向房地产企业信用档案系统管理中心提供企业信用信息；其四，行业协会向房地产企业信用档案系统管理中心提供在开展服务活动中获得的企业信用信息。

（三）立法应重点考虑的内容

为更好地配合房地产企业信用信息的征集和使用管理工作，保证各项工作有法可依，保护房地产企业和社会公众的权益，我们认为在立法时应当对征信行为、信息的使用和管理等方面进行重点考虑。江苏省、深圳市、浙江省和上海市在全国较早开展企业信用信息管理制度的建设工作，并且分别都取得了很大的成就，这为我们进行房地产企业信用信息管理工作提供了许多珍贵的经验。因此在接下来，我们试图通过比较分析这四个地区的模式，对房地产企业信用信息立法的框架做出一些总结，见表二[5]：

企业信用信息征集和使用管理立法基本框架

江苏省模式

深圳市模式

浙江省模式

上海市模式

第一章 总 则

第一章 总 则

第一章 总 则

第一条 立法目的

第二条 定义

第三条 适用范围

第四条 原则

第二章 企业信用信息的采集

第二章 征信机构

第三章 信息征集

第二章 企业信用信息的征集

第五条 管理部门

第六条 备案与公开

第七条 年度报告及业务情况调查

第八条 信息的采集

第三章企业信用信息的加工和使用

第四章 信息披露

第五章 信用评估

第三章 企业信用信息的分类和

第十条 征信产品的制作

第十一条 征信产品的效用

第十四条 商务活动中征信产品使用的推进

第十五条 公共管理中征信产品的使用

第十六条 有关政府信息的公开

第四章 异议 信息的处理

第五章 监督管理

第三章涉及异议信息的处理

第四章 企业信用信息征集和的监督

第九条 异议信息的处理

第十二条 商业秘密的保护

第十三条 回避

第十七条 行业自律

第十八条 投诉

第六章 法律责任

第六章 法律责任

第五章法律责任

第十九条 行政处罚

第七章 附则

第六章附 则

第二十条 施行日期

从以上表格可以看出，除“上海市模式”外其他三种模式其办法规定的框架大都包括总则、企业信用信息的征集、企业信用信息的使用、监督管理和法律责任五个部分，其中“上海模式”虽然规定比较分散，但是仍可以按照这五大部分进行归类总结。因此可以看出这五个部分是对企业信用信息管理工作比较好的总结概括。我们认为房地产企业信用信息立法的大致框架可分为上述五大部分。接下来，我们将参考这四个地方的模式并就五大部分做进一步分析，其中重点分析在立法过程中企业信用信息的征集和使用问题。

1、总则部分和法律责任部分

总则部分是对房地产企业信用信息工作的阐释，主要包括立法目的、工作内容及工作原则等；法律责任部分则是明确各参与主体义务，要求参与主体严格遵守法律规定，否则将要承担相应的法律责任。这能够为房地产企业信用信息管理工作的顺利进行提供良好的保障。

2、房地产企业信用信息征集

在房地产企业信用信息征集方面，主要是对征信主体、征信范围进行规定。征信主体是房地产企业信用档案系统管理中心，被征信主体分别是政府各行政部门、金融行业、司法机关和行业协会以及企业自身。征信范围见表三：

征信范围

基础信息

涉及被征信对象基本情况的信息，建立信用信息数据的基础和前提

业绩信息

良好信用记录，代表被征信对象具有良好信用情况的信息

提示信息

被征信对象涉及相关纠纷或处罚，但最终结论尚未做出的信息，也可称作疑似负面信息

警示信息

即不良信用记录信息，是对被征信对象的负面评价

在上述四个模式中，“深圳模式”在房地产信用信息征集方面的结构较为规范，主要包括对征信主体、征信范围，同时也对各参与主体的行为进行了规范，这为我们房地产企业信用信息管理立法提供很好的经验模式；而“浙江省模式”则对征信主体和范围进行了更为具体的说明，更类似于法律解释条款，可将其作为对条款加强理解的文件，这也为我们的立法准备工作提供了借鉴经验。

3、房地产企业信用信息的使用

在房地产企业信用信息使用方面，应该注意信息披露、查询使用和加工使用等方面。通过分析比较，这三个方面是企业信用信息使用的主要环节，因此我们在进行立法活动时应该充分考虑到这三点。

（1）信息披露

在信息披露方面，应该保证房地产企业信用档案系统管理中心对企业负面信息的公开披露权。为如实反映房地产企业的信用状况，不仅要对企业正面信用信息进行披露，同时企业的负面信息也是评价其信用的重要因素；同时也明确规定，该中心采取统一标准披露各房地产企业的全面信息，实现平等披露房地产企业的信用信息。

其中，《深圳市企业信用征信和评估管理办法》对此有一章节的描述，它对信息披露的范围、方式和时限进行了比较全面的规定，同时它也规定了企业警示信息的披露时限和企业商业秘密的保护，这体现了对企业合法权益的保护。我们在进行房地产企业信用信息管理立法时应该注重这一点。

（2）查询使用

在查询使用方面，由于房地产企业信用档案系统管理中心对其所征集的信息是无偿向社会披露的，因此，为保证企业信用信息的正确合理使用，我们建议采取“实名制”，即社会各主体为查询企业信用信息必须提供相应个人身份证明或者单位身份证明，并按照一定规范进行申请。同时对各种查询使用行为进行一定的分类，保障查询使用工作规范进行。分类大致如下：

第一类是被征信主体的查询使用，这是其行使知情权的具体表现，也是被征信对象继而行使异议权、更正权和修复权的前提，是被征信对象不可剥夺的基本权利；第二类是与被征信对象存在利害关系的当事人的查询使用。这里的利害关系应当是存在交易上的利害关系，如具有向被征信对象提供信贷、赊销、租赁、保险、担保等意向，具有对被征信个人进行商账催收等业务意向等。如果该交易主体提供了相关具有法律效力的证明材料（如合同、意向性协议等），则可对信息进行查询使用；第三类是基于社会公益利益行使的查询权。这主要包括了行政机关、事业团体以及司法机关基于其管理职能、审判职能的发挥或者基于特定的社会公益目的自主进行的查询使用。如，行政机关在日常监督管理、定期检验、资质等级评定、行政许可、表彰评优以及政府采购采购等活动中，有权对被征信对象的信用信息进行查询。司法机关基于财产保全、强制执行的需要进行的查询，以及公用事业单位在与被征信对象的公务活动或业务活动中进行的查询等。

（3）评估使用

对房地产企业信用信息的征集不仅在于对相关信息的整合，同时也是为进一步对企业信用信息的加工使用做好准备。而这一重要的环节就是评估机构对这些信息的加工使用，他们对企业所做出的评估为政府进行市场调控提供了一定的帮助，同时也满足了市场的需求。“深圳市模式”对评估机构的行为规范进行了比较具体详细的规定，比如：

“第十一条 依法成立的评估机构可以从事下列业务：（一）主动或者接受委托开展企业信用征信活动；（二）依据所征集的企业信用信息为企业提供信用评估服务；（三）提供所征集的企业信用信息的查询服务；（四）为企业提供信用管理咨询服务；（五）其他企业信用评估咨询服务。”

4、房地产企业信用信息管理工作的监督

对房地产企业信用信息管理工作的监督必不可少，但是如何监督是一个很大的问题，需要我们在立法中审慎考虑。在比较分析上文中提到的四个模式都分别就被征信对象以及用户的异议权、知情权和更正权进行了确定，这不仅是对被征信对象和用户合法权益的保护，同时也是对房地产企业信用信息管理工作的监督，例如《江苏省企业信用征信管理暂行办法》的第四章是专门规定了对被征信对象以及用户提出的“异议信息的处理”。同时，社会监督、行政部门内部监督也是对房地产企业信用信息管理工作的有效监督手段。

综上所述，通过比较分析江苏省、深圳市、浙江省、上海市四个地方的企业信用信息管理模式，借鉴他们的经验，我们总结出了房地产企业信用信息管理立法的主要框架，即总则、企业信用信息的征集、企业信用信息的使用、监督管理和法律责任五个部分。

四、结论

平安法制建设是经济持续健康发展的重要保障，也是促进社会和谐稳定的重要举措。目前，我国缺乏全国性的企业信用信息征集和使用管理立法，房地产领域也只有建设部的《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》等规范性文件。本文作者认为，我们应该率先实现全国性房地产企业信用信息征集和使用管理立法，如此既能解决房地产业的企业信用管理问题，又能为全国性企业信用信息征集和使用管理立法实践铺路。在此背景下，为了 推进平安法制建设，本文结合房地产企业信用档案系统和企业信用信息征集和使用管理地方性立法的实践，提出了全国性房地产企业信用信息征集和使用管理立法。

本文作者分别从立法目的的定位、立法模式的选择和立法应重点考虑的内容这三方面介绍了房地产企业信用信息征集和使用管理立法。通过比较分析江苏省、深圳市、浙江省、上海市四个地方的企业信用信息管理模式，本文作者总结出了房地产企业信用信息管理立法的主要框架——总则、企业信用信息的征集、企业信用信息的使用、监督管理和法律责任五个部分，并就每个部分做了简单的分析介绍。

此篇浅论房地产企业信用信息征集和使用管理立法的文章，是鄙人的一些拙见，希望可以抛砖引玉，为推进平安法制建设贡献一份微薄的力量。

[参考文献]：

[1] 张炯、张敏莉.《关于我国房地产信用体系建设的思考——美国信用制度借鉴》.扬州大学学报（人文社会科学版），2009年1月第13卷第一期。

[2] 钱慧君.《房地产开发企业信用档案浅议》.浙江档案，2010年第七期。

[3] 陈鹏飞.《社会信用管理法律制度研究——基于需要国家干预的视角》，西南政法大学，博士学位论文。

[4] 国家发改委经济研究所课题组.《我国信用管理法律框架建议》.经济研究参考，2004年第64期。

[5] 郭志涛、刘耀伍.《房地产信息公开制度的建立》.科技与管理，2007年第6期。

[6] 聂飞舟.《论我国房地产市场监管法的构建》.法治论丛，第24卷第5期，2009年9月。

[7] 庞建敏.《企业信用管理研究——基于企业的案例分析》.《金融研究》，2007年第11期。

[8] 陈小东.《我国房地产市场秩序的法律规制与重构》.商业研究，2011年3月。

[9] 周庆林.《征信管理法律制度研究》，中国政法大学，硕士学士论文，第二部分对国外征信管理制度的评析，第18页-34页。（编辑：华华）