我国房地产经济管理现状及改善策略

【摘 要】房地产经济是我国民经济的重要组成部分，在发展社会主义经济中占据重要地位，加强对我国房地产经济管理力度，不仅对规范房地产市场有着重大的促进意义，而且还有利于我国国民经济的可持续发展。本文中主要对国内房地产经济管理的现状进行分析，找出存在的问题，并探讨相应的解决措施，具体阐述如下。

【关键词】房地产；经济管理；现状；改善策略

从目前我国房地产经济发展的现状来看，行业中存在着众多问题，严重地影响了我国经济的整体发展状态。现阶段，房地产经济管理制度体系尚不健全，给许多的不法投机者提供了可乘之机，若不加以制止，必将影响到整个经济市场的稳定性。如何及时稳妥地采取经济管理措施，成为当前我国政府亟待解决的重大问题之一。

一、我国房地产经济管理的现状分析

1.房地产的总投资额不断上涨

近几年，房地产投资热度虽然有所下降，但年投资总额仍在持续增加。图1为2000年～2013年我国每年在房地产开发行业的投资金额统计结果，其中2013年的投资总额达到86013亿元，比上年名义增长近二十个百分点，约占全国固定资产投资额的20%。从目前形势来看，房地产开发商购置土地的热度仍然居高不下，2013年，房地产开发企业的投资力度均高于以往的投资速度。导致房地产投资持续增加的原因主要有以下两个，第一，房产行业的利润较高。在房地产开发中，土地投资是最大的成本投入，然而，从建筑成本比例分析结果来看，土地投资额一般占总房价的20%左右，开发商的回报率较高，因此，房产投入也在逐年上涨。第二，政府与开发商联系密切，一些行政人员为了一己之私，利用职务之便为开放商提供机密的行业信息。还有部分地方官员过度重视政绩，为了在较短的任期内，创收较多的经济收入，大肆将土地低价出售，欺上瞒下，达到中饱私囊的目的。

2.房地产行业价格泡沫明显

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。房地产本身不是泡沫经济，但是当房价一味的上涨，超过了固有地产本身的价值太多，买房不是为了居住而是投资行为，大量开发商借贷开发等等一些列作用下，有可能演变为泡沫经济。商品房价格涨势过快是有目共睹的社会现象， 中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市，导致房价持续上涨的原因主要由三个。第一，价值规律的影响。由于房价基础过高，社会需求量大，价格杠杆出现倾斜，出现持续走高的状态。然而，空置房子毫不参与国民经济，价值不可能扩大，甚至出现在缩小、折旧的情况，使用价值逐步降低。第二，房地产对我国经济贡献值较大，政府为了保证整体经济的良好发展态势，颁布了一些列的房价调控政策，但终究成效不明显，房价升高态势并没有得到有效缓解。第三，供求关系影响价格变动。房屋是最大的手工艺术品，具有典型的商品特征，我们国市场上的房屋已经供过于求，而且每年不断新增，且呈加速趋势，远远超过社会总需求量。由于房屋价格居高不下，房源流动过大，造成我国承受着巨大的通胀压力。而我国近年的CPI已经上涨了2.7%，极为接近国际公认的警戒线为3%，房地产局势日益紧张。

3.房地产企业缺乏健全的管理机制和制度

我国的房地产经济管理经过多年的发展，现已基本形成固定的管理模式，然而管理成效较差。从总体上来看，企业内部的管理结构正规化程度较低，没有充分根据自身的实际情况，设置恰当的管理部门，各个岗位的职责范围划分的清晰度较低，单位未能形成有效的运行机制。另外，制度管理存在更大的缺陷。一方面，企业内部的管理制度对公司员工没有起到真正的约束作用，有待进一步完善。另一方面，行业规范松散，容易出钱权交易现象，给社会经济带来不稳定因素。政策因素可能促使房价涨幅回落，但国家的宏观调控也需要市场的紧密配合，现如今房地产市场具有驱利性，一大部分是遵循市场价格的波动。综合在各项影响因素的综合作用下，我国的房地产行业的潜在威胁因素仍在不断增加。房地产市场秩序混乱房地产业内的投机成分较高，开发商不守行业规矩，抱着暴发户的心态，缺乏诚信意识和职业操守，房屋质量得不到保障。另外，商业银行和其他金融机构存在经营行为不科学、不理性、不规范的现象。房地产开发使用资金大多依赖银行贷款，致使房地产投资的市场风险和融资信用风险转移至商业银行，在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本全程参与，金融风险增加。

二、改善我国房地产现状的策略

1.加强融资管理

房产作为经营风险程度本身就比较高的行业，在运行过程中的债务比率过高会加大风险的发生概率，对企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。充分开发房地产资本市场，拓宽融资渠道，增加投资主体，提高金融贷款的合理性。房地产开发资金融资能力强，是导致房地产市场不规范的主要原因。为了增加开发商主体的可靠性，国家必须加大对银行的管理力度，制定相关的政策法规，规范管理申请对象和贷款审批程序，降低房地产投资的风险性。目前，政府的主要任务是治理容易引发房地产行业的金融风险因素，为房地产业的长期健康发展创造有利条件。主要表现在以下几个方面开展治理工作，首先，限制房地产商的贷款额度，打击非法炒作者，制止投机行为。其次，实施房产建筑抵押和拍卖，并利用开发企业的信用管理制度，减少金融风险对银行和居民带来的利益损害。房地产业是我国经济的主要推动力，能够带动着整个国民经济发展水平，因此，保持房地产产业融资的规范化，对实现中国特色社会主义建设有着重大意义。

2.充分发挥政府部门的管理效力

政府做好房地产市场调节之前必须充分了解行业的发展规律，在充分尊重经济变化规律的基础上，从国家和人民的利益出发制定相应的管理策略。现阶段，政府调控房地产管理市场主要存在以下弊端，第一，政策具有一定的滞后性，不能有效应对突况。第二，在房地产市场方面，由于近年来国家各种调控措施出现反复，导致开发商有观望和侥幸甚至的心理，以时间换政策转向。第三，在房地产政策方面，国家一直热衷出台而不注重监督执行和问责，同时也欠缺政策评估的手段和科学的技术指标，比如空置率一直没有权威和取得共识的统计数字。这也导致政策执行力度下降，政府决策缺乏科学依据，陷于被动状态，甚至出现决策失误。要想做好政府调节工作，主要从以下几个方面着手，首先，做好市场监管工作。建立健全房地产市场信息监管系统，制定预警体系，规范房地产空置率。据有关资料显示，2013年房地产行业的囤地现象仍然比较常见。近期政府对针对开发商囤地事项作出明确规定，对于空置土地一年者，征收税金，对空置两年的土地进行回收，大大降低了非法囤地行为。另外，房屋空置率也是导致行业的风险的重要因素。各地政府应根据做好市场定位和调查工作，结合当地的实际情况，对开发商的建筑行为进行适当的引导和规范，合理确定警戒线，防止金融危机的出现，在尽量满足当地居民住房需求的同时，做好经济创收工作。其次，构建和完善房地产产业政策和相关的法规制度，为房地产行业的发展提供制度保障。制定科学合理的土地管理体制，将土地规划、土地使用和房产有机统一起来，实现以土地管理为核心的制度体系。有效衡量土地供应量，平衡耕地和建筑用地的关系，实现市场和谐发展。

3.适当权衡利益关系

众多周知，房地产行业每年向国家缴纳的税金额较大，直接影响着国民经济总产值的高低，因此，在治理房地产行业的弊端时，还应采取积极的引导措施，确保房地产沿着正确的轨道发展。当开发商企业的生产活动违背了市场发展规律，以及国家、人们的根本利益，政府应对房地产企业进行规范和管理，约束其市场行为，提高其经营管理科学化的水平。相关国家管理部门应加大对房地产市场的管理投入，深化地产经济的改革力度，加强宏观调控力度，促进行业的长远发展。当房地产行业积极刺激经济稳定上升时，政府应适时颁布相关政策，为房地产企业创造更多的有利条件。另外，为了更好地促进房地产行业的可持续前进，房地产企业必须，注重品牌建设，培育出更多的对消费者、城市、社会和政府负责任的企业。总之，政府始终明确自身的经济管理职责，对于扰乱社会经济发展的行为进行严格治理，同时也要支持促进益于人们的建设事业的发展。科学合理的房地产业管理方法必须与集体主义的价值观一脉相承，能够有效抑制不良的贸易风气，符合社会主义市场价值规律。

三、结束语

综上所述，文中主要从“融资多元化”、“加大管理力度”、“适当权衡利益关系”三个方面详细论述了转变我国房地产经济管理现状的方法，以促进我国经济又好又快地发展。

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