房地产:自主需求扛起大旗

根据今日投资《在线分析师》（.cn）对国内70多家券商研究所1800余名分析师的盈利预测数据进行的统计，本周投资评级上调居前的30只股票中，行业分布比较分散：金属与采矿业有4家公司入选、仍然排名第一，电子设备与仪器、食品生产与加工业各有3家公司入选，电力设备、房地产、零售业各有2家公司入选。大盘近期的持续下调，令房地产板块估值水平大幅回落，经过前期的一蹶不振，市场人气有可能从低点回升，本期我们选择房地产行业进行点评。

3月11日，国务院机构改革方案出炉，原建设部由住房和城乡建设部取代，新部门将建立住房保障制度作为重要工作之一，并把廉租房定位为保障性住房的核心。我们认为，政府主管部门工作的重心明确宣告了新的住房保障时代的开始，在新的时代，保障性政策将分流大部分中低收入人群，但仍为市场保留了合理的发展空间。

温总理在政府工作报告中提出的08年廉租房建设预算为68亿元，比去年增加了17亿元，同比增幅明显高于财政预算总额22.6%的增幅，显示了政策的倾向性。作为政府住房保障工作核心的廉租房近期供应仍十分有限，可以判断政府直接干预分流部门中低收入人群对市场需求的影响仍将比较有限，但很可能造成自主购房者更强的观望心理。

08年前两个月全国房价走势出现区域分化，成交量萎缩，但这种现象也包含正常的周期性因素。各项调控政策使低收入人群被分流，高收入人群的过度需求被抑制，但强烈的自主需求迟早要释放，以往年的经验看。预计二季度市场相对回暖，中端项目如果定价销售前景仍比较乐观。

已公布年报的房地产上市公司数据显示，07年企业受益行业的高度景气销售收入和毛利水平均显著提高，许多企业有大量预收账款锁定08年利润。但存货的大幅增长、成本的提高和规模扩张的需求，使得08年在紧缩的金融政策下企业保持发展面临严峻的资金压力。

由于预计调控下行业内公司竞争分化加剧，不确定性较大，国海证券维持行业的“中性”评级。二季度相对更看好持续增长可靠性较大，股价超跌的行业龙头和受益区域热点的上市公司。对万科A、保利地产、金融街给予“增持”评级。

深振业A（000006）

项目充沛，业绩高增长可期

公司土地储备丰富、项目充足，未来几年业绩增长较为确定。公司目前可供开发的项目建筑面积达300万平米，足够未来5年的开发需要。其中星海名城和振业城项目由于拿地时间较早，因此成本较低，项目的盈利能力较强，振业城一期和星海名城六期的毛利率均超过40%，这两个项目将来两年仍将为公司的业绩作出较大贡献。此外，小户型为主、建筑面积达30万平米的振业荷园项目已于2007年10月开工、将于09年竣工。根据我们的了解，公司的产品在同等地段和价位竞争者较少，定位合适的价格市场认可度较高，随着大量项目进入回收结算期，一旦深圳市场的观望情绪有所松动，公司业绩高增长将更为确定。

已实施“走出去”的战略，区域市场波动对公司业绩的影响将会弱化。公司是深圳本地著名的房地产开发企业，在深圳市场享有盛誉，业务已经走出华南，开始布局全国，目前已在长沙、西安、天津、南宁获得项目。其中长沙和惠阳项目的中标地价都非常低，一方面显示了公司与地方政府谈判议价的能力，另一方面也为公司未来业绩的高增长打下了基础。随着公司业务逐渐深入二三线城市，单一区域的市场波动对公司经营和业绩的影响将会弱化，公司的整体经营能力和效率有望得到有效提升。

股权激励计划已经实行，有利于公司稳定发展。公司今年1月25日公告公司董事会已经通过了《关于实施第二期股权激励计划的议案》。此计划实施的对象为公司高管和业务骨干，本次激励由深圳市国资委承担451万股，该部分股份已于2月5日完成行权过户手续。由于激励股份来源于公司原有股东，公司未来的业

绩不会被摊薄。股权激励将使管理层的利益与股东保持一致，有利于公司长期稳定发展。

改制之后公司的管理水平和效率得到较大提升。公司05年开始改制剥离非地产业务，目前主业突出、人员精干，全部员工只有210人。06年开始，公司实现业务外包，管理成本有效下降，同时公司的组织结构也进行了创新，扁平化的管理大大提高了管理效率，还有就是公司非常注重信息化的建设，将先进的管理手段和途径引入公司日常管理，这些都为公司管理水平的大幅提升提供了基础和动力。

今日投资《在线分析师》显示：08至09年公司综合每股盈利预测值分别为1.80和2.42，对应动态市盈率为14和10倍；当前共有6位分析师跟踪，其中3人建议强力买入，3人建议买入，综合评级系数1.50。

天相投顾给予公司“增持”评级。我们预计公司07-09年的EPS分别为1.03元、1.33元、1.61元，对应的市盈率分别为24、19和15倍，给予公司“增持”评级。

陆家嘴（600663）

商业地产进入收获期

公司3月22日公布年报，07年实现主营收入20.51亿元，净利润8.62亿元，同

比分别减少28%和23%。每股净资产4.4元，EPS为0.4元，拟10股派现0.81元。

公司收入主要来自土地使用权转让和房产销售，租赁业务稳步增长。2007年公司土地使用权转让收入13.97亿元，房产销售收入4.79亿元，租赁收入1.52亿元，分别占主营业务收入68.11%、23.35%和7.42%，租赁业务保持稳步增长。

公司项目储备充足。目前在建项目9个，地上建筑面积34.04万平方米，同时，公司还有10多个项目在前期策划，建筑面积约162万平方米。

大股东注入上海新国际博览中心，标志公司正式介入上海展览设施行业，会展业务收入快速稳定增长。上海新国际博览中心占上海展览设施行业60%市场份额，07年实现收入4.53亿元，同比增长22.76%，公司预计08年可实现收入5.5亿元。

中国的金融中心在上海，上海的金融中心在浦东陆家嘴金融贸易区。根据国家要求与部署，上海国际金融中心建设的目标已经明确，即“到2010年形成国际金融中心基本框架，到2020年基本建成国际金融中心”。上海将“进一步聚焦陆家嘴金融城，使之成为上海国际金融中心建设的核心功能区和核心品牌”。因此，在“聚焦金融”和“金融城建设”的重大机遇下， 陆家嘴金融贸易区将迎来更大的发展。

自05年公司推进主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并重的战略转型后，公司进入了一个全新的发展阶段。自05年开始，公司启动了大批项目的投资建设，而且这些项目大都集中在陆家嘴核心区域（世纪大道两侧）。随着陆家嘴金融贸易区的国际金融中心地位逐渐确立，公司的这些商业物业的价值将稳步提升。因此，公司的商业物业占据了天时地利，具备非常大的发展空间和升值空间。

自公司战略转型后，大量的商业物业开始建设，继07年10.4万平米的商业物业竣工后，08年09年将迎来商业物业竣工高峰期，预计08年和09年将分别有21.4万平米和24.5万平米的商业物业竣工。公司的租金收入也将大幅提高。同时，公司还有十几个项目处于前期策划过程中，建筑面积约162万平米。公司正逐步向以长期持有商业物业为特点的商业地产公司转变。

今日投资《在线分析师》显示：08至10年公司综合每股盈利预测值分别为0.47、0.58、0.43，对应动态市盈率为67、49、45倍；当前共有9位分析师跟踪，其中5人建议买入，3人建议观望、1人建议适度减持，综合评级系数2.56。