民间借贷:馅饼还是陷阱?

开发企业从非银行体系资金市场融资，主要通过信托和民间借贷这两种途径。由于市场需求旺盛，35论是信托或是民间借贷，都异常火爆，房地产开发领域的社会融资规模快速增长。

政府从去年4月开始采取了强力调控举措，陆续出台了系列调控政策，包括不断收紧房贷政策。央行连续十多次上调存款准备金率，信贷从紧，商业银行提高了房贷门槛，开发企业难以从商业银行获得足够贷款。由于房地产调控不断深化，投资投机性需求被抑制，房地产市场异变，步入回调周期，房价预期下降，房地产成交持续低迷，大量楼盘滞销难卖，不少开发企业难以通过销售来回笼资金，资金压力剧增。

不少开发商，手头有在建项目未完工，或手握土地等待开发，而这些在建项目或所持土地之成本，参照目前房价而言依然有不小的赢利预期。因此，缺乏资金、不能通过从商业银行获得贷款等途径获得融资的开发企业，约从去年年中开始，纷纷转向了非银行体系资金市场谋求融资。

尤其今年以来，非银行体系资金市场的融资尤为火爆，几近疯狂。只是到7月份，监管部门通知各家银行暂停房地产信托代销，房地产信托被迫降温，或将使一些本来希望通过信托融资的大中开发企业，也涌向民间借贷市场融资。原本，在中小开发企业的追逐下，民间借贷市场已是火爆，今年尤其为盛。目前，保守估计，民问借贷资金总量有数万亿元之巨。如，仅温州一地，民间借贷市场规模就有约1100亿元，其中20％被用于房地产投资。在鄂尔多斯，民间借贷规模远远超过2000亿元，也远远超过当地银行存款存量规模。

由于需求旺盛，伴随融资规模快速膨胀，民间借贷利率也水涨船高、不断攀升。就整体而言，民间借贷利率普遍达到月息3％左右，有的高达月息5％或更高。甚至在一些地区，民间借贷已演变成“货真价实”的高利贷，年利率高达约100％甚至更高。如，江苏泗洪县的年息从今年春节后的100％演变成后来的252％，温州也高达约100％，哈尔滨高达180％，鄂尔多斯高达84％。在福建省武平县、南京市等地，也一度掀起高利贷热潮。可见，民间借贷规模呈爆炸性增长、利率趋高已是全国性普遍现象。而这些民间借贷资金中，相当部分进入了房地产开发融资，甚至有银行资金也参与其中。据悉，有约3万亿元银行贷款进入了民间借贷领域。

无疑，民间借贷市场目前已潜伏着社会经济风险，已经出现了厦门担保业危机蔓延、哈尔滨有人借了高利贷后因被暴力逼债而喝药自杀等危机现象。因此，政府正着手整治民间借贷市场。

另外，由于政府持续采取措施打击通货膨胀，金融调控继续从严，将对资产价格泡沫形成打击。而且，房地产调控持续加码，市场步入回调周期，房价开始下降，导致房地产投资回报预期下降，开发企业支付高利息的能力预期和意愿都已下降，民间融资需求也将快速下降。尤其是，目前以房地产开发借款为主的民间借贷利率已经过高。基于这些市场因素分析，结合对民间借贷市场的跟踪观察，本文作者认为，预期民间借贷热潮即将触顶降温，不但成交规模可能下降，而且整体成交利率水平也可能下降，但崩盘的可能性不大。

终究，无论资金方希望卖出多高的利率，但只有实现了成交，才能让赢利到手，变成实打实的利息。