从《胡润百富榜》看中国地产

据统计，目前排名前十的富豪中从事房地产行业的有4位，比去年增加2位；排名前百的富豪中有44位从事行业涉及到房地产，占比近一半，而去年有36位，增加8位。

9月22日，胡润研究院2011年《胡润百富榜》。其中，许家印(恒大集团)以430亿元的资产替代王健林(万达集团)成为地产大王，排名第五位，排名上升20位；吴亚军(龙湖地产)以420亿元资产成为中国女首富，排名第七位，排名上升15位。限购令等一系列房地产宏观调控下，房地产富豪数量不降反增，占比23.5％，几乎是每四个富豪中就有一个从事房地产。胡润表示，十年来，这是房地产富豪比例下降的趋势首次扭转。1999年这个比例是50％以上，2006年25.5％，2010年降至20.1％。

本人认为，目前房地产行业在宏观调控的背景下仍保持扩张趋势。据统计，2011年前8个月超半数大型房企销售业绩同比保持50％以上的增速。《胡润百富榜》公布的从事房地产行业富豪排名变动，基本与房企业绩增幅情况相契合。房地产行业背景的富豪比重增多，意味着对大型房企而言，调控也孕育着发展新机。大型房企市场集中度进一步提高，上半年全国前20名大房企的销售额比重达18％，同比增加3.6个百分点。与此相对应，中小房企的销售份额必然减少。由于在企业规模、流动资金实力、融资渠道、品牌形象等方面居于弱势，调控下中小房企更显被动。据统计，已有20多家中小房企“弃房从矿”，个别开发商甚至转战餐饮业和养殖业。预计随着中小房企“冬天”的到来，价格下降“拐点”将逐渐从中小房企项目中凸现。

恒大、龙湖得益于二、三线城市和商业地产布局，新一轮限购下扩张速度或减慢。

调查发现，2011年上半年恒大地产实现销售额423亿元，同比增长102％，增速全国第一；龙湖地产实现销售额183亿元，同比增长74％。许家印持恒大集团股份比例约68％，吴亚军家族持龙湖地产股份比例约76％。

两大富豪均持有所在房地产集团公司超半数的股份，在《胡润富豪榜》上的排名迅速提升，很大一部分原因是恒大、龙湖销售业绩的快速增长。根据链家地产市场研究部统计，恒大集团上半年新开的33个项目全部位于二、三线城市，81％新增土地储备位于二、三线城市，二、三线城市销售额占八成以上；龙湖上半年业绩中约40％来源于商业地产销售和物业投资管理，同比增加约11％。

一线和部分二、三线城市对于住宅的限购，是上半年部分房企业绩增速放缓或减少的重要原因。恒大、龙湖上半年业绩快速增长，分别得益于二、三线城市和商业地产布局。万科、金地、保利、绿城等多家房企中报也表示，会增加对二、三线城市和商业地产的投资比重。

但是二、三线城市新一轮限购正在进行，台州已出台限购政策，廊坊、丹东、韶关等地也有相关的限价措施。与此同时，商业地产高涨行情也即将触发调控临界。8月末，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。本人认为，随着未来楼市调控逐渐全面，房企可寻找的“避风港”越来越少。基于二、三线城市和商业地产销售的恒大、龙湖等房企的扩张速度有可能放缓，这有利于楼市房价向合理水平靠拢。