房地产企业目标成本控制探析

摘 要：目标成本在各个行业中都有着普遍的应用，房地产行业才刚刚开始摸索。目前我国有一些标杆的开发企业根据他们的经验试行了目标成本管理的方法，也取得了良好的经济效益。本文结合作者的实际工作经验，对房地产公司的目标成本管理工作的全过程进行了探讨，并提出了具体的可操作的工作方式，对同行具有一定的借鉴作用。

关键词：房地产企业，目标成本，控制，管理，

随着国家房地产调控政策的日益严峻，房地产企业之间的竞争压力也逐渐增大，要想在激烈的市场竞争中求得生存，并获取优势地位，就必须要严格控制成本。在整个项目的立项规划、设计、招标、施工、结算等各个阶段进行严格的目标成本控制，多个方面采取合理的措施，在保证工程建设有序进行的同时，大幅度降低建设成本，获得竞争力，提高企业效益。

1建立控制全员成本管理的思想并完善的管理制度

目标成本管理工作是全员成本管理理念的合理运用。由于房地产开发项目的专业性很强，让成本管理人员全部通晓开发项目的各个细节也难以实现，所以发挥各个环节的专业人员对成本的把控，才能使得目标成本管理对细枝末节的管控落于实处。这也是目标成本管理工作与传统的成本与利润管理方式的重大区别。

好的制度能将坏人变成好人，任何事情要按照规矩办事才能顺畅、规矩。目标成本管理也是一样，在开展目标成本管理工作之前，要先建立好诸如《目标成本管理办法》、《责任成本考核办法》等相关管理办法。通过这些办法，使得项目公司在测算目标成本时的随意性降低，通过责任成本考核，使得目标成本的动态控制中主动性加强，有利的保障了目标成本的顺利实现。

2提前建立的目标成本

要想做好目标成本的管控工作，就要提前把合理的目标成本建立好，这是基础。提前建立目标成本，跟我个人工作经验，可分以下几步进行：

2.1建立统一的成本科目和目标成本测算模板

统一的成本科目和目标成本测算模板是一个公司重要的成本语言。建立一套适合自己公司管理体系的成本科目，既可以使得整个公司的成本归集口径统一，又可以尽量减少拆分工作，提高工作效率。分级设置的成本科目就是很好的方法，根据公司各个层级的管控要求，分为集团控制的一级科目，项目公司控制的二级科目和项目公司各部门控制的三级科目，以下更明细的科目由经办人员自行控制。

目标成本测算模板是进行测算分析的重要工具，其中应当包括规划指标、建造标准、政府有关房地产行业的收费标准文件、各类成本数据计算依据（如：工程量、单价、调整系数等）等，通用简洁的测算模板，可以使得成本测算人员无论是在套用历史数据还是在进行新内容测算时，口径统一，简单明了。

2.2分阶段的建立不同版本的目标成本

房地产项目一般从拿地到正式开工需经历较长的时间，在此期间内，由于方案的不确定性和市场价格的波动，单纯一个版本的目标成本测算就显得不够精确。从拿地前就开始进行目标成本测算（土地版），到规划方案完成后的第二稿（规划版），再到施工图设计完成后的第三稿（正式版），这个序列是相对比较合理的，也是大多数企业可以沿用的。从土地版开始，越往后测算的越细致、越往后测算的越精确，越往后责任落实越明确，整个测算过程应当是“自下而上、层层汇总”的聚合过程。但有个原则，后一个版本的利润指标应当高于前一指标，如违反了这一原则，那就需要重新进行测算调整。

2.3严格的会审制度

鉴于房地产项目投资量大，前期的决策直接影响到投资收益，故目标成本的测算应当尤为慎重，会审也应非常严格。每一版本的目标成本测算在最终审定之前，均需要由工程、采购、营销、成本、财务等各部门的联合审查，确保各类测算指标的合理性，避免指标测算的很美好，但实际难以执行的情况出现。经各部门会审、公司上会通过的目标成本测算应非常严肃，不得随意进行调整，重大变更的调整应当由公司相关会议通过后方可进行。

3过程中的及时监控和纠偏

一个项目的建设周期一般都要持续一两年甚至更长时间，这期间，各类风险的调整会导致目标成本在实际运行中偏离原先设定的指标，所以在执行过程中对目标成本的监控和纠偏就显得尤为重要。

目标成本的监控一般按月进行，半年进行一次执行情况总结。目标成本的监控主要按以下步骤进行：

3.1已发生的成本统计和核查

依赖企业的信息管理系统（如：金蝶ERP、用友NC、明源ERP）等，对已发生的成本进行核查，核查是否有合同签约成本异常，成本拆分错误等。所有错误纠正完以后，对截至当月的所有已发生成本按照成本科目进行归集统计。

3.2待发生的成本的预估

在开发过程中，有很多合同还没有签署，这就需要成本人员在当月对未来可能发生的合同进行预估。成本预估主要依赖成本科目，逐条对照成本科目，结合项目的实际情况，分析该科目是否会发生成本。如需发生成本，则按照成本测算时的方法，依据工程量、单价并设置合理的风险费用来进行预估。在全部预估完成后，将预测的所有内容进行汇总统计，与已发生成本统计进行合并。

3.3签证变更的整理和分析

签证变更是导致目标成本执行偏差的又一项重要原因，在部分中小房地产企业中，此部分成本对目标成本偏差的影响甚至达到50%～60%，直接影响了目标成本的实现，所以按月对签证变更进行整理和分析是非常有必要的。可在每月底由各项目与承包商对签证变更情况进行核对，做到一单一算、一月一清，然后由项目成本人员进行整理和分析，可以改进的签证在以后的工作中予以避免。在全部整理和分析完成后，将预测的所有内容进行汇总统计，与已发生成本统计进行合并。

3.4超目标成本的上会调整及纠偏

在将以上三项内容完成后，月度的目标成本偏差就可以从统计表中直接读出。对于超目标成本的可采用以下方式进行调整或纠偏：

3.4.1通过降低待发生部分的标准，从而使得原目标成本仍可以实现。如：建安成本已超出目标成本，则可考虑对基础设施中的景观工程、道路工程、智能化工程等工程费用进行合理降低，从而保证原目标成本的实现。

3.4.2如果其他科目的目标成本难以降低，则考虑对目标成本进行增加，但此种方法要尤为慎重，如采用此方式会直接影响到利润指标。

3.4.3因目标成本的预警和调整会直接影响到公司产品的品质和利润目标，故调整应当通过公司决策会议形式进行，不可随意调整。同时，要对已超目标成本的原因进行分析，并追究相关责任人的责任。

4项目结束后及时总结

目标成本编制完成后，编制目标成本的各类图纸、政府对房地产的相关收费标准、各类成本单价和工程量的计算过程及过程中的目标成本调整单等文件要及时归档。

项目结束后，要及时组织各相关专业人员围绕着目标成本，对项目的实际发生成本进行总结，明确指出开发过程中目标成本控制的成功之处和偏差的原因，并对相关成本指标进行提炼和固化，建立成本数据库，为后续项目目标成本的建立提供宝贵的数据资料和经验分享。

5 结语

房地产的目标成本控制是一个复杂的课题，也是房地产开发企业在做大做强的路上必须解决的一个问题。要想实现房地产企业目标成本的精细化管控，不但要有科学的管理制度体系和过硬的基础资料等信息，还需要增强项目开发各个阶段的成本管控能力。从项目的实际情况出发，建立以“目标成本”为中心的成本控制体系，将项目的成本管控从原先的核算及事后算账型发展到事前控制，形成全员、全过程的成本管控体系。

参考文献

[1]王守平.浅谈房地产行业的目标成本管理[J].上海会计.2003，（7）：26.

[2]李新玉.析房地产项目目标成本控制[J].株洲工学院学报.2006，（11）：109-110.