房地产公摊面积计算方法研究

摘要：自商品住宅投入市场起，公摊建筑面积逐渐受到社会的关注。截止目前，国家标准未涉及“公摊建筑面积”、“公摊面积系数”两大术语，但商品住宅交易、确权中却被普遍应用。文章基于建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013，简要介绍公摊建筑面积的定义、划分依据及公摊面积系数的价值，并对房地产公摊面积计算方法提出几点建议，以供参考。关键词：公摊面积；公摊系数；计算方法中图分类号：C35

文献标识码： A一、公摊面积的划分依据

公摊面积，又叫公用建筑面积分摊，原属于建筑学概念，即建筑物内相关产权人对共用建筑面积中进行分摊的部分。当前，我国房地产市场日渐发达、相关法律制度日趋完善，公摊面积的概念逐渐被引入现行法律，并被普遍应用于理论、实务中。

商品房的面积，可分为专有建筑面积、公用建筑面积两大部分。专有建筑面积，即构造上相对独立，便于区分；利用独立，能排他使用且归属于特定业主的建筑面积。公用建筑面积，即为保障专有部分权利而对各产权人划定的公用建筑面积，具体包括配套公共场所、楼梯、绿地及道路等公共设施。根据性质及不同的使用主体，公用建筑面积可分成应分摊、不应分摊的公用建筑面积两类，本文所指均为应分摊面积（公摊面积）。二、公摊面积的存在价值（一）公摊面积的意义

公摊面积，即建筑物中各业主共用的部分，是维护建筑物使用的重要保障。结构上，公摊面积与建筑物相互衔接；功能上，它能辅助专有部分使用功能的正常发挥。可见，该部分不可为单业主所有，而应由所有业主共有。《物权法》第71条规定：“业主对建筑物内经营性用房及住宅等专有部分有所有权，对专有部分外其他部分则由共有、管理权”，上述即对该原则的立法确认。在商品房销售时，公摊部分便以公摊面积的形式依附于各个专有部分，由购房者一并购买套内面积。所以，根据“谁分摊，谁所有”这一原则，其所有权应归属分摊全体业主共有，由其使用并享受公摊面积的收益，这足以说明房地产法律关系中公摊面积的意义。（二）公摊系数大小的合理性

公摊面积，很大程度上由公摊系数大小决定。当前建筑规范未对公摊系数给予统一规定，各建筑物的公摊系数较为随意。公摊系数，也叫公用面积分摊系数。计算方法：整个建筑物公用建筑面积/建筑物各套建筑面积之和，公摊系数大小决定了面积大小。实际中，公摊系数备受业界关注。各建筑物由于解构、定位及功能等存在差异，其公摊系数也未能明确。通常认为，多层建筑公摊系数为0.11-0.16；多层板楼为0.14-16；高层塔楼为0.18-0.26。现实中，有些建筑物的公摊系数超过该范围，因而容易使购房者不满。不过，应看到，公摊系数仅为公摊面积的量化指标，其高低只可呈现公摊面积多少，但无法说明公摊面积的合理性。基于商品房有其自身的市场定位及目标群体，其公摊面积标准必然有别于别墅区，且该种差异与市场规律相符。所以，笔者认为不应根据建筑物结构及高度确定公摊系数，而应根据房屋定位及其用途确定，以适应市场化原则，维护消费者利益。三、公摊面积的计算

公摊面积的计算，是引发公摊面积争议的重点，很多纠纷均由公摊面积计算不当导致。例如，重复计算某些公共面积、将单幢公摊面积纳入多幢公摊、选择对开发商有利的计算公式等，这就使得购房者所需支付的公摊面积远高于正常水平，引发纠纷。所以，计算公摊面积，我们应综合考虑下列几方面，以明确公摊面积。（一）计算依据

根据建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013，建筑面积包含附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等部分。计算公摊面积时应注意下列几点：1、建筑物通道，包括骑楼、过街楼的底层。建筑物通道是指为道路穿过建筑物而设置的建筑空间；骑楼是指楼层部分跨在人行道上的临街楼房；过街楼是指有道路穿过建筑空间的楼房。在计算公摊面积时，关键应明确公摊面积相应的计算依据，也就是哪些面积应纳入公摊，哪些面积不应纳入；只有明确了公摊面积的计算范围及依据，才能确保计算的合理性、准确性。第一，我们应认真遵循计算中相关法规，对律法中禁止公摊的项目，应逐渐扣除公摊面。例如，对层高2.20m，计算全面积，结构层高2.10m部位计算全面积；结构净高

要避免公摊面积纠纷，就必须始终坚持计算与实测相对应的理念。当前，商品房销售多以期房为主，售房合同的签署与房屋交付两者间存在较长的建设期。建筑物施工期间，由于施工技术、结构设计等原因通常需对设计做出某些变更，最终交付的房屋面积势必会同售房合同存在差异。该种情况下，房屋最后认定面积时，应以测绘单位对房屋的实际测量结果为准，并将其记入权利证书。在认定公摊面积时，应充分参考建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013，确保计算、实测面积相符合，并将实测面积作为公摊面积纠纷的处理依据。（四）坚持维护购房者的利益在房地产市场中，开发商相对而言处于强势地位；购房者大多无法与之平等。由于认知能力、财力的缺乏，购房者很难全面掌握公摊面积的计算合理性。所以，计算公摊面积时，应将利益天平倾向于购房者，尽可能选择对购房者有利的计算依据及方法，以切实维护购房者的知情权及合法利益，在保证公摊面积准确性的同时，尽可能减少纠纷。四、结论

随着住房制度的不断深化改革，城镇居民住房的商品化，我国房地产市场空前繁荣。相应地，商品房买卖纠纷也日渐增加，尤其是在《物权法》实施后，商品房买卖合同纠纷，建筑物公摊面积的界定、计算成为业界的争议焦点。只有结合建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013及工程实际，选择合理的公摊面积计算方法，才能稳定房地产市场秩序，实现开发商及购房者间共赢。参考文献：[1]王露，马蕾，张林.公摊面积，多少算够？――以山东高密“史上最牛公摊面积”为例[J]. 商业文化（学术版）. 2010（05） [2]贾磊.商品房地下室权属法律问题研究[J]. 河南省政法管理干部学院学报. 2009（04）[3]刘佳.关于房屋面积测量中取消公用面积分摊的可行性[J]. 中国房地产. 2009（01）