房地产面积测量中的若干问题

（郑州市郑房测绘队 河南郑州 450000）

摘 要：房地产市场正逐步走向法制化、规范化。商品房作为耐用、高价值的商品，其面积的认定已成为房产管理部门一项重要工作。本文从复式建筑计算、商住楼公摊等方面进行讨论。

关键词：面积；测量；问题；解决；发展

目前，房地产市场正逐步走向法制化、规范化。商品房作为耐用、高价值的商品，其面积的认定已成为房产管理部门一项重要工作。在迅速城市化进程中，城市建设规模发展，东西方建筑文化交汇碰撞，建筑型式推陈出新，给我们的房产测绘工作提出了新的要求，也带来了更大的难度[1]。

1.复式房面积含室内楼梯

对房屋建筑面积认定中，房屋外墙面积计算至墙体结构层；复式、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积；独立户室内已封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积计算；经规划部门批准，楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，层高在2.20（含）米以上部分可计入下方建筑面积，层高在2.20米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积[2]。

未经规划部门批准擅自将敞开式阳台改为全封闭的，按其围护结构水平投影面积的一半计算。独立户室内未封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算。墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层；檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分；非落地的凸窗部分；上部底板（盖板）高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊；贮水（油）池、化粪池，不计算建筑面积。

2.商住楼公摊分两部分

对商住楼共有建筑面积计算功能区的划分，以规划部门批准的建筑施工图为依据；根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同功能区进行面积计算，按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间（含室外楼梯）以及门厅等共有建筑面

列入住宅共有建筑面积，但如果该公共部分可与商业层相通，则列入幢共有建筑面积；为整幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊等）、屋顶梯间以及幢内其他商住共用建筑面积列入幢共有建筑面积；专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积；专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积[3]。

3.住宅楼以幢为单位公摊

房屋局部无外墙体的（如底层楼梯入口处、店面和车库的卷闸门等），以及非垂直墙体，其外半墙厚度参照本层其他主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定[4]。顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。

住宅楼原则上以幢为单位统一分摊公用面积，如果幢内各单元有不同设计功能的，可按功能分别设立分摊系数。例如仅部分单元设置电梯时，则应按设电梯和不设电梯部分划分为不同的功能区计算分摊面积。原设计为整体商场，在销售时分割成通道和若干铺位（间数），通道的建筑面积由所有铺位（间数）按其建筑面积比例分摊[5]。对已经确权或已取得房产证的房屋，在对其进行分割测绘时，可只对各户的套内建筑面积进行实测，取确权面积或产权证面积与各户套内建筑面积之和的差值作为各户应分摊的公用建筑面积，按各户套内建筑面积的比例进行分摊计算。

4.房屋面积测算

4.1 房屋面积测算的内容

房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。

4.2 房屋栋、层、户的划分

4.2.1房屋栋的划分

栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。原则上，栋以规划部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。

规划部门没有明确规定的，按以下方式进行划分：

1）独立建筑的房屋为一栋。

2）一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。

3）本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层（或多层）以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋。

4）地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面房屋应视为多栋。

5）以通廊相连的房屋，各为一栋。

4.2.2分户房屋权界线的确定

分户房屋权界线的确定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：

1）成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。

2）商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。

4.2.3分户编号

实地有编号的以实地编号为准。实地无编号的，按下列方法编号：

1）成套住宅按单元号、层次、户号编号。

2）车位、商业铺位按层次、户号编立。

4.3 房屋面积数据的采集

房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标。边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据来源的不同，将其计算所得的面积分为“预测面积”和“实测面积”两类。

1）测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。

2）测点两端应选取房屋的相同参考点，测点位置一般应位于墙体100±20cm高处。

3）测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。边长单位为米，取位至0.001m。

4.4 房屋面积计算

外业测量数据经整理后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。

4.4.1 数据处理

边长和面积数据取位至0.001，最终房屋面积取位至0.01m2，数据取位按“四舍五入”的原则。

4.4.2数据预处理

1）当一条边的两次测量值符合限差要求后，取中数作为边长最终测量值。

2）当矩形的对边均进行测量时，则将两条边测量值取中数，得到最终测量值。

3）同层墙体的厚度差异较小（小于或等于0.02m）时，取其中数作为本层墙体厚度；否则，按不同的墙厚处理。

5.关于已进行房产权属登记的房产复核问题

原已进行产权登记的房产，由房产权利人提出申请（其中考虑到整幢房屋的公用部位面积分摊及户型等因素，成套住宅必需整幢房产权利人共同申请）进行复核，房产测绘部门应受理，并认真处理。对原已进行过测绘的房产，不再重新测绘。凡没有合法的建房手续、房产证上无记载或属违章建筑的房产不予受理。

6.关于复核后的房产权属面积调整问题

由房改取得的房产，复核后房屋实际建筑面积比原产权证上面积有增加的，权利人应按照增加部分的建筑面积到房改部门补办房改审批手续，凭房改部门补办的房改审批手续和复核报告到房产权属登记部门申请房产面积变更；反之，面积减少的，房改部门应退还多收的购房款，同时按照核定的面积核发权证。对纳入拆迁的房产，在房屋拆迁时，凭房产证、房改部门补办的房改审批手续和复核报告，由房产权属登记部门直接核发房产产权核定书，不再颁发新的房产证。对自建房和不成套房屋，按复核后建筑面积进行产权变更登记。

参考文献：

[1] 张文雅. 浅析商品房测绘建筑面积的测量[J]. 科技资讯. 2009（09）

[2] 周存华. 浅析商品房测绘建筑面积的测量[J]. 华章. 2011（22）

[3] 孟祥利. 浅议房产面积测算[J]. 科技信息（科学教研）. 2007（22）

[4] 梅润林. 商品房面积测量误差的原因与解决办法[J]. 住宅科技. 2009（02）

[5] 李香娥. 房产测量中面积测算问题探讨[J]. 北京测绘. 2006（02）