房地产业关联效应研究

一、问题的提出

对于房地产业在国民经济中的地位和作用，学术界有两种截然不同的观点。一种观点认为，房地产业为支柱产业。学者们普遍认为房地产业的产业链长，能够带动多个相关产业的发展。上述观点体现在其产业政策上就是，中央政府将房地产业视为“新的经济增长点以及拉动经济增长的主导产业”。另一种观点认为，房地产业不是支柱产业。上述观点的政策含义就是正确规范和引导房地产业发展。本文采用更新的数据，并对房地产业及其相关产业的重要性进行排序。本文余下的结构为：第二部分是房地产业核算及其对经济增长的贡献；第三部分是房地产业与其他产业的关联作用；第四部分是结论和政策含义。

二、房地产业核算及其对经济增长的贡献

1、房地产业增加值的测算

表1显示，受资料来源与市场的限制，目前中国房地产业的核算还不完善，导致了房地产业增加值偏低。许宪春、李文政（1998）针对中国房地产业增加值核算中存在的问题，特别是城镇居民住房服务核算的问题，通过市场房租法和成本法测算了1996年房地产业的增加值占GDP的比重为5%，比原来的1.7%高出了3.3个百分点。图1显示，1992～2002年未调整房地产业增加值占GDP的比重在1.7%～2%之间，这表明房地产业的增加值稳定增长。因此，笔者假定房地产业的增长是稳定的，以许宪春等人的研究为基准，对房地产业的增加值进行调整。调整公式如下：

图1显示，调整后房地产业增加值占GDP的比重在5%～6%之间，比调整前提高了3个多百分点，提高幅度接近2倍，这表明房地产业的增加值被大大低估了。

2、房地产业增加值对GDP的贡献

某一产业的增长率与经济增长率之间有密切的关系。塞尔奎因（Syrquin，1986）研究并得出了经济增长与产业增长之间的关系：

式中，Gv为经济增长率；ρi为第i产业占GDP比重；Gvi为第i产业的增长率。

由此可见，某产业对GDP的增长贡献率为该产业的增长率乘以该产业占GDP的比重。

图2显示，除1992年外，房地产业对经济增长率的贡献度都不到一个百分点。1996～2000年，房地产业对经济增长率的贡献处于较低水平，仅为0.4个百分点左右，2001年房地产业对经济增长率的贡献有所反弹，但其贡献份额不到1/10。可见，房地产业对经济增长率的贡献度还处于较低水平，其对经济增长的作用并不十分突出。

三、房地产业与其他产业的关联作用

产业关联是指国民经济中一个产业与其他产业的经济技术联系。产业关联分为前向关联和后向关联。某一产业的前向关联与后向关联的关系如下：

产业关联度是产业关联的量化。关联度基准的含义为，关联度强的产业能够通过前向关联和后向关联推动和拉动其他产业发展。

产业关联度的计算需要投入产出表。由于中国每5年编制一次投入产出表，所以笔者目前只有1997年度40部门和124部门的投入产出表以及2000年17部门的延长表。由于2000年17部门的延长表中没有房地产业，所以无法计算房地产业的关联度。因此，为了充分利用2000年17部门延长表，笔者在17部门的基础上，将房地产业从其他服务业中分离出来，编制18部门延长表。编制的一个基本假设就是各产业部门的投入产出关系基本不变。各产业的增加值、总产出等数据，利用统计年鉴和相关统计资料上的实际数据进行推算。编制过程如下：（1）以2000年的统计年鉴为基础，确定各产业的增加值，以2000年海关统计资料为基础确定各产业的进出口值；（2）假设各产业的增加值率不变，由增加值得到各产业的总投入；（3）假设2000年各产业的直接消耗系数不变，得到各产业的中间投入；（4）利用总产出减去中间投入得到各产业的最终产出。通过以上步骤，我们就可以得到2000年18部门延长表。

1、房地产业的拉动作用：影响力系数

房地产业对所有产业的拉动作用就是其后向关联作用。拉动作用以影响力系数表示。影响力系数是反映某一产业增加一个单位最终产品时，对其他产业所产生的需求波及程度。其计算公式如下：

当Fj>1时，则表示第j产业的拉动作用高于全部产业平均水平；当Fj

表2显示，2000年和1997年房地产业的影响力系数均小于1，这表明房地产业的影响力或拉动力低于全部产业平均水平，对其他产业的拉动作用有限。1997年，影响力系数最大的产业是金属产品制造业（1.25），其次是化学工业、建筑业（1.16）和机械设备制造业（1.05），这些产业的影响力系数皆大于1，表明其拉动作用很大。同属第三产业的金融保险业的影响力系数（0.75）大于房地产业（0.63），这表明金融保险业的拉动作用大于房地产业。2000年，影响力系数最大的产业是机械设备制造业（1.28），其次是金属产品制造业、化学工业和建筑业，这些产业的影响力系数皆大于1，说明其拉动作用高于产业平均水平。与1997年不同，房地产业的影响力系数（0.73）大于金融保险业（0.60）。此外，2000年房地产业的影响力系数大于1997年，这表明房地产业的拉动作用随时间推移提高了。

2、房地产业的推动作用：感应度系数

房地产业对所有产业的推动作用就是其前向关联作用。推动作用以感应度系数表示。感应度系数是国民经济各产业均增加一个单位最终产品时，需要某一产业为其生产而提供的产量。感应度系数的计算公式如下：

当Ei>1时，表示第i产业的推动作用高于全部产业平均水平；当Ei

表3显示，2000年和1997年房地产业的感应度系数均小于1，这表明房地产业的推动力低于全部产业平均水平，对其他产业的推动作用有限。1997年，感应度系数最大的是化学工业（3.33），其次是金属产品制造业（1.14），其感应度系数均大于1，表明其推动力很大。金融保险业、建筑业、机械设备制造业的感应度系数均高于房地产业，表明前三者的推动作用大于房地产业。2000年，机械设备制造业的感应度系数最大（2.07），其次是化学工业（1.81）和金属产品制造业（1.35），这些产业的感应度系数均大于1，表明其推动力很大。金融保险业和建筑业的感应度系数均大于房地产业，表明前二者的推动作用大于房地产业。此外，2000年房地产业的感应度系数小于1997年，这表明房地产业的推动作用随时间推移降低了。

综上所述，由于房地产业的影响力系数和感应度系数均小于1，所以房地产业对其他产业的拉动作用和推动作用有限。此外，由于房地产业的影响力系数呈递增趋势，感应度系数呈递减趋势，且房地产业的拉动作用大于推动作用，所以房地产业与其他产业的关联作用主要是拉动作用。

四、结论与政策含义

通过上述分析，可以得出如下结论：

1、20世纪90年代以来，房地产业占GDP的比重以及房地产业对GDP增长的贡献并未显著高于平均水平。因此，从房地产业所占GDP比重角度，不能判断房地产业已成为中国的支柱产业。同时，为了防止夸大房地产业的增加值，应严格区分房地产业、建筑业与住宅业。在国际标准产业（ISIC）分类中，房地产业属于第三产业；建筑业属于第二产业；住宅业只是用于分析目的，不在国际标准产业的分类范围内。

2、从产业关联作用来看，房地产业的拉动作用和推动作用均低于平均水平，关联作用非常有限，不符合赫希曼提出的赫希曼基准，这与“房地产业关联度高”的传统观点相悖。笔者认为，上述观点不当之处，在于人们混淆了房地产业与建筑业。实际上，建筑业的关联作用高于房地产业，而且关联作用非常显著（影响力系数和感应度系数均大于1）。因此，就关联度基准而言，政府的产业政策不宜将房地产业作为支柱产业。

（作者单位：中国社科院财政与贸易经济研究所）