中国房地产市场分析与2008展望

2007年,针对房地产市场运行中的主要矛盾,中国政府加强了调控政策,但同时房地产市场土地供应量不足,多种需求集中释放,投资投机需求大量入市,地价房价“倒挂” 现象严重,导致全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高｡物价上涨､通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值,从紧的货币政策,资金流动性过剩,外资投资国内房地产市场的扩张等,是影响房地产市场的重要因素｡2008年房地产市场持续发展的支撑因素没有根本改变,供应紧张的状况将得到一定程度缓解,低收入家庭的住房预期逐渐向好｡

一､2007年房地产市场运行特点

2007年,中国房地产市场运行主要有以下特点｡

(一)全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高,供不应求是主因

2007年,中国房地产市场总体上价格涨幅较大｡70个大中城市新建商品住房､二手住房的销售价格持续走高,8月份,新建商品住房销售价格同比上涨9.0%,二手住房销售价格同比上涨7.9%,部分热点城市房价上涨连续保持两位数增速｡

我们分析,导致2007年房价高涨的原因主要是供不应求｡一方面,供给量大幅度下滑｡2007年1~6月,全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速,商品房销售面积2.8亿平方米,同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米,同比增长11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积｡以北京为例,新建商品住房供应自2005年以来持续减少,批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米｡另一方面,需求快速膨胀｡资金流动性过剩导致投资性需求增长较快｡同时,在房价快速上涨的趋势下,自住性购房者提前入市,也造成需求骤增｡

(二)土地供应量不足

近两年来,土地供不应求的态势仍在持续,造成市场供求总量失衡,形成供不应求的市场预期｡土地供应量的不足表现在两个环节｡

1.土地出让面积不足｡以北京为例,2005年,计划供应的商品住宅用地为1750公顷,而实际入市的只有900公顷,仅为计划的51%;2006年,商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷,实际供应为1031公顷,仅为计划的54%｡

2.开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应｡根据中国建设银行研究部的报告,2001年初至2007年5月份,房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积的60%｡特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量｡这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一,而且很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地｡

(三)多种需求集中释放,投资投机需求大量入市

在房价快速上升的过程中,多种需求集中释放｡

1.改善型需求｡高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强,家庭收入越高,利用自有资金购房的比例越高｡据对某城市的调查,高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例,一次性付款的比例一般达到60%以上;而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例,贷款的比例一般达到60%以上｡这使得中低端需求和初次购房需求受到挤压｡

2.婚龄人口对住房的需求｡受传统的成家置业理念的影响,新组建家庭购买住房的需求刚性较强｡

3.城市新增常住人口的住房需求｡近年来,中国正处于城市化进程加速时期,城市新增人口对住房的需求旺盛｡

4.城市拆迁导致的刚性需求｡目前,中国处于城市建设快速推进时期,城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加｡

5.父母提前为子女购房的需求｡在目前房价上涨较快的影响下,年轻人住房需求提前释放,表现为父母为子女购房时间大大提前,高收入家庭为正在读大学,甚至读高中的子女购房的现象比较普遍｡

6.投资和投机性需求｡除以上以居住为目的的需求外,还包括部分以投资和投机为目的的需求,买房直接用于投资,以增值获利;以改善住房条件为目的的高收入家庭,在购买新建商品房后,原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易,更多的是继续持有用于投资｡

(四)地价房价“倒挂”现象严重,推动房价上涨

2007年,在各地房地产市场出现了大量地价房价“倒挂” 的现象,即招标､拍卖､挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格｡由于土地成本的大幅度增加,必然使得未来房价大幅提高,使市场形成了房价继续大幅上涨的预期;同时,推高了周边在售楼盘的销售价格,形成了地价和房价相互推高的恶性循环｡当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间､放缓销售速度等方式捂盘惜售｡捂盘惜售现象,正是“期指化”房地比价导致的必然结果｡

二､2007年房地产调控措施回顾与分析

2007年,针对房地产市场运行中的主要矛盾,政策目标重点是增加有效供给,调整住房供应结构,抑制投资､投机需求,解决低收入家庭住房问题｡调控措施主要包括以下几个方面｡

(一)增大土地供应量,加快供地速度

根据国家房地产市场调控的要求,部分地区加大了房地产开发的土地供应量｡2007年1~5月,全国住宅用地的供应量同比增长35.5%,普通商品房的土地供应总量同比增加76.3%,经济适用房的土地供应总量同比增加166%｡广州出台措施重点加大经营性商品住宅用地供应量,从2007年开始连续3年确保广州十区每年供应住宅用地5平方公里以上,其中2007年供应5.07平方公里,住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米,是过去两年供地量的两倍,增大了土地供应量,加快了供地速度｡

(二)2007年,各级政府针对开发企业囤积土地的行为采取以下措施

1.缩减土地一次性出让规模｡土地出让规模过大易产生种种弊端:一是开发周期过长导致变相囤积土地,使出让土地无法按期形成有效的市场供应;二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局,推高房价｡为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断,促进开发企业之间的竞争,缩短建设周期,使出让土地按期形成有效的市场供应,国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模,对土地一次性出让的规模进行控制｡部分地方政府也逐步开始控制出让土地的规模,如北京在2007~2010年土地供应中期计划中明确规定,合理控制单宗住宅项目用地出让规模,出让的单宗住宅用地面积将控制在10~20公顷以下,规划建筑面积在30万~50万平方米以下｡

2.对开发时限提出明确要求｡国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年｡部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限,如南京规定在土地出让合同中明确土地的开发时限,超过开发时限仍未开发完毕的,将收取土地违约金｡

3.不能分期取得建设用地使用权证书｡建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得按土地出让金缴纳比例分期取得｡

4.改预征土地增值税为清算土地增值税｡从2007年2月起,将预征土地增值税改为清算土地增值税｡此前,土地增值税征收多采用预征收制｡由于土地增值税是地方税种,各地征收标准不一,一般预征额多为房屋销售价格的0.5%~3%｡相对来说,这一税收额度远远低于清算应缴的额度｡而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算,能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节,抑制开发企业囤积土地的行为｡

(三)加大闲置土地处置力度

国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度｡

1.改变毛地出让､净地交付的模式,实行建设用地使用权“净地”出让｡在处理好土地的产权､补偿安置,完成必要的通水､通电､通路､土地平整等前期开发后,才可公开出让｡

2.明确了土地闲置费的征收标准｡按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费｡部分地区加大了闲置土地回收力度,成效明显｡截至2007年6月,广东东莞市累计处置闲置土地面积4.3万亩,占应处置闲置土地的94.1%,对10,470亩的闲置土地征收土地闲置费达3.51亿元｡

(四)实行差别的住房抵押贷款政策,保护自住需求,抑制投资投机需求

2007年9月,中国人民银行和中国银监会了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定对已利用贷款购买住房､又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下,以及超过90平方米的,首付比例仍分别维持不得低于20%和30%的比例｡这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开来｡对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策,首付成数没有调整,仍然采取优惠利率｡第二套房的首付成数提至四成,这一政策有望有效地抑制投资投机需求,深圳在该政策出台后,市场成交量明显下降｡

(五)加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度

在房价快速上涨､低收入家庭住房问题日益突出的情况下,政府高度重视住房保障制度的完善,明确将其列为政府公共服务的一项重要职责｡2007年8月,国务院出台了24号文件,明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点,廉租住房制度的保障对象,由低保家庭扩大到低收入家庭,形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖,并确保多渠道保障资金到位和土地等政策资源的优先配置｡具体措施如下｡

1.将廉租房作为住房保障制度的重点｡在住房保障供应体系中,廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径｡明确对低收入家庭的住房保障是保障其居住权,以租赁方式保障为主,而不是帮助其获得住房产权｡

2.扩大住房保障覆盖面,解决“夹心层”的住房困难｡廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭,扩大到低收入家庭中的住房困难户｡经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接｡在住房保障供应体系的政策设计上,通过廉租住房保障范围的扩大,实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖,解决“夹心层”的住房困难问题｡

3.确保廉租住房保障资金来源｡明确规定住房保障资金来源渠道:①将廉租住房保障资金纳入年度预算安排;②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设;③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%;④对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持｡

4.优先确保廉租住房建设用地｡根据住房建设规划,切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地,在土地供应计划中予以优先安排｡

5.多渠道解决低收入家庭的住房问题｡除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外,通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题,包括棚户区改造和旧小区整治,等等｡

三､房地产市场若干影响因素分析

(一)物价上涨､通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值,进一步加剧了购房需求,

推动房价继续攀升物价和房价是互为联系的,资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响,而未来的预期回报则受到未来经济景气､通货膨胀与货币政策预期的影响｡物价上涨造成了通胀预期的加重,这将加大对具有保值能力的房地产的需求,在供给增加一定的情况下,将推动房价的继续上扬｡

相对于资产价格的货币贬值,一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”,以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水” 风险｡而购房,在银行按揭贷款的放大作用下,恰好能够最大限度地满足这种规避货币贬值的需求｡相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀｡

(二)从紧的货币政策,对房地产市场需求产生结构化的影响,抑制了中低收入者自住需求的支付能力,刺激了高收入者投资投机需求的积极入市

为应对目前物价上涨过快的趋势,稳定通货膨胀预期,防范通货膨胀的发生,今后一段时期必将继续实行从紧的货币政策｡央行将可能采取提高存款准备金率､继续小幅加息等宏观调控措施,保持流动性适度偏紧｡我们分析,从紧的货币政策环境,对房地产市场将产生一定的影响:一方面,加息增加了购房者的成本,这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响;另一方面,即使考虑到加息的因素,目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本,这种小幅加息,对抑制投资投机作用有限｡

在目前的物价环境和货币政策环境下,房地产市场的需求结构将发生变化｡

一方面,抑制了中低收入者自住需求的支付能力｡加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制,同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能｡因此,加息增加了购房成本,弱化了中低收入者满足自住需求的购房支付能力｡

另一方面,高收入者投资投机需求将积极入市｡①高收入者的边际消费倾向低,随着收入不断增加,他们将越来越多的资金用于储蓄和投资｡②由于通胀的压力,使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值,这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式｡③目前房价等资产价格提高很快,资金成本远远低于投资回报,导致投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大,严重推动了投资需求｡

(三)资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用

中国出现的流动性过剩,直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果｡国际收支较大顺差的状况短期内难有改变,这意味着,流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在｡持续的流动性过剩导致资本市场迅速膨胀,迅速推动了国内资产价格的攀升,资产价格处于高位震荡状态｡由于中国的资本市场不发达,投资渠道有限,大量的资金追逐保值增值性良好的房地产,这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力｡因此,资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市,推高了房价｡

(四)外资投资国内房地产市场呈扩张趋势

近年来,美国､欧洲､日本等世界主要经济体的持续低利率政策,使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现,资本的跨国流动异常活跃,大量国际游资流入国内,投资房地产是其中的重要途径,主要有两个驱动因素:①国内房价仍然保持上涨势头,投资房地产可以获取高额的投资回报;②基于对人民币升值的预期,投资房地产作为获得套利收益的一个渠道｡外资进入中国房地产主要有以下几种方式:①直接收购房地产,以非住宅物业为主;②设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业,介入购买土地､房地产开发等环节;③通过地产基金进行投资｡外资投资房地产主要集中在东部一线城市,如北京､上海､深圳等地,并开始逐步向一些二线､三线城市扩张｡

四､2008年房地产市场展望

(一)房地产市场持续发展的支撑因素没有改变

我们分析,支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在｡第一,中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本､最主要的因素｡2008年,这一点并没有变化｡第二,城市化进程加快拉动购房需求｡目前中国城市化水平每年以大致1个百分点的速度增长,这部分城市新增人口将产生大量的住房需求｡第三,“人口红利”拉动购房需求｡目前中国正处于收取“人口红利”的时期,住房购买力强,加之住房贷款的支持,改善性需求和投资性需求均大量释放｡

(二)供应紧张状况将得到一定程度缓解,但制约供给的因素依然存在

2008年,增加土地出让面积,加快供地速度,对开发企业囤积土地的行为进行抑制,加大闲置土地的清理力度,

大幅增加保障性用房的供应量,等等,一系列调控措施将继续执行,供应紧张的状况将得到一定程度的缓解｡但从另一方面看,土地供应量的大幅增加仍存在较强的制约｡

1.对土地出让数量的控制将是长期的｡确保18亿亩耕地面积是不可逾越的底线,这意味着对土地出让数量进行严格控制的政策将是长期的,是不能松动的｡

2.征地拆迁难度将加大,增加土地供应的难度｡《物权法》实施后,客观上征地拆迁的难度将加大,拆迁周期会延长,这无疑会增加土地供应的难度｡

3.开发企业储备充裕的土地是公司生存发展的需要,短期内难以得到改变｡房地产开发企业,特别是房地产上市公司,土地储备的多寡是衡量其投资价值的关键指标,因此,其储备土地存在内在驱动,抑制出让土地如期形成市场供应｡

(三)调控重在政策的落实,加强政策的执行力成为关键

目前,调控政策的目标是解决房地产市场运行中的突出矛盾,政策指向与措施是有针对性的,关键是调控政策能否得到切实执行｡文件规定,将调整住房供应结构､控制住房价格过快上涨纳入地方政府工作的目标责任制｡还规定,对城市政府解决低收入家庭住房问题进行目标责任制管理,纳入对城市政府的政绩考核之中｡下一步,加强政策的执行力成为调控的关键环节｡

(四)低收入家庭的住房预期逐渐向好

随着住房供应结构调整､加大对低收入家庭住房保障力度的政策目标的确立,以及具体政策措施的出台和逐步落实,预计2008年,这些政策措施的效果将得以显现｡低收入家庭的住房困难问题将逐步得到缓解,低收入家庭的住房预期逐渐向好｡