产权多次变化的不动产登记问题

不动产登记实务中，经常遇到继承后未办理登记再次发生权属转移，或者多次产权转移一直未办理登记，司法部门要求协助执行到最后一个产权人的情况。这种情况下，首次获得产权和中间环节的产权人是否需要登记，颇有争议。这在房屋登记时代就是老问题，《不动产登记操作规范（试行）》 （以下简称《规范》）对这个问题进行了明确，成为《规范》出台的亮点之一。

一、未进行首次登记的必须先办理首次登记

《规范》第1.2.3条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：

1.预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；

2.在建建筑物抵押权登记的；

3.预查封登记的；

4.法律、行政法规规定的其他情形。”

可以看出，不办理首次登记不得办理其他登记，几个除外的情形都是不具备办理首次登记或者不需要办理首次登记的情况。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。在《规范》出台前《细则》中也做出了明确规定。

分析《规范》第9.1条规定，国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记里面有三个要点需要厘清。第一，首次登记必须去现场查看；第二，必须提交建设工程符合规划的材料和房屋已经竣工的材料；第三，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料。物权的主要目的在于定纷止争，首次登记需要审核的部分内容是其特有的要件，如规划验收、消防验收、房屋质量验收等，都属于首次登记时的要件内容，如果不能在首次登记环节予以明确，后续登记可能会出现很多纠纷和矛盾，物权登记便失去了其最根本的意义。

最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《f助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。由于不动产登记前，房屋首次办理的为初始登记，可以认为该通知的内容也是对必须进行首次登记的诠释。

二、办理过首次登记的多次产权转移不需要逐步记载登记簿

《规范》第1.10.1条规定，已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。可以看出，中间过程的产权人记载只需记载在附记栏，说明来龙去脉即可。

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者人民法院的生效法律文书取得的所有权，不需要经登记就可以获得，继承发生之时或者判决生效之日，即取得物权之日。如果继续对中间环节产权人进行登记的话，将会形成登记部门在知情情况下登记簿记载的产权人和实际产权人不符的情况，因此可能产生更复杂的纠纷，登记部门有可能需要承担一定责任。举个极端的例子，如果中间环节的产权人记载于登记簿之后，被法院查封，造成无法办理到判决书产权人名下的情况，会变得更加复杂。

三、首次登记未办理主体已经不存在的登记情况

在法院协助执行或者发生继承后再次转移的时候，很多需要进行不动产首次登记的不动产所有权人已经不存在。这种情况下，登记是否按照在先登记原则先行登记到首次获得的产权人名下，笔者认为值得商榷。

《物权法》出台后，最重要的变化就是登记簿取代产权证成为不动产登记效力的最高证明，不动产证只是不动产所有权人的一个证明，当和不动产登记簿不一致时，以不动产簿记载为准。《规范》第1.6.3.3条规定，查封抵押时，可以换发或者补发不动产证书或者不动产证明。可以看出，登记簿效力的概念在加强，证书作用在弱化。如果继续沿用以前房屋登记时不发证只是记载于档案的做法处理此类问题已经行不通了。

《物权法》出台后，如果不记载于登记簿，便不发生效力，记载于登记簿就会出现民事主体不存在，仍然办证的情况。此时正确的做法应该收取办理首次登记的所有要件，证明权属来源合法，符合办理首次登记的条件，但鉴于主体已经不存在，将后续登记的材料合并收取办理，在登记簿中说明即可，该做法也符合《细则》和《规范》中法律法规另有规定的情况，也保证了登记簿权利人和实际权利人的一致性。

特别强调一点，省略不动产登记的中间环节，并不意味着税收环节可以减少。现在都是先税后证的办理模式，在办理登记之前，税票是登记的要件之一，税务部门在收取转移过程中的税种时，也需要对不动产所有权的变化进行审核，如果税收不正确，不动产登记部门有法定的协税义务，可以去函提醒税务部门，因此中间环节的税收，并不会因为登记步骤的减少而减少。