关于社区服务用房产权归属问题的思考

虽然《物权法》实施已四年多，但因相关执行程序迟迟未能出台，有关公共配套建筑的产权归属一直没有很好解决。随着广大业主的维权意识增强，涉及到公共配套的投诉甚至诉讼时有发生。按照《物权法》关于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明除外”的规定精神，南京市对建筑区划内的会所、农贸市场、幼儿园、地下室内机动车库车位等附属设施的所有权，依据土地、立项、规划等在初始登记时都登记在开发企业名下。对农贸市场、幼儿园在不改变用途的情况下，开发企业领证后可以整体转让。在保护业主应有合法权利的同时，也有效地维护了开发企业的正当权利。但对小区规划配建的社区服务用房产权归属一直悬而未决。小区业主、开发企业、政府管理部门都有不同的诉求。

小区业主依据我国《物权法》第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有”的规定，小区业主认为社区服务用房也应当属于业主共有。社区服务用房作为小区配建项目，开发商肯定把这部分投资摊入了售房建设成本，已由全体业主买单，因而产权必定属于全体业主共有。

而开发商则认为，通过招投标程序取得国有土地使用权再投资建设，本着“谁投资谁受益”原则，配建的社区服务用房应该属于开发商。如果街道、居委会要用，政府可以通过行政征收或租赁方式取得使用权。

从政府角度来看，社区服务用房一般是归各级政府所有，由社区街道、居委会实际使用。这对一些老小区和各级政府投资建设的社区服务用房来说，是没有争议的，但对《物权法》实施后新建小区中配套建设的社区服务用房，则不能简单类推。

正是全体业主、开发商、政府对于同一事项，站在不同角度，各自寻求着有利于自己的法律法规，从而使得关于社区服务用房的权利归属问题在业主、开发商、政府间产生重大分歧。导致有的开发项目竣工后，开发商在要件齐全的情况下，向房产管理部门申请社区服务用房产权登记时不能受理的尴尬局面。

针对以上情况，结合近年来的投诉及诉讼案件，笔者认为应当从以下方面进行甄别和把握。

一、划拨用地上建设的社区服务用房的确权

新建住宅小区内社区服务用房土地为无偿划拨的，办理用地手续时，土地使用权出让合同中又明确社区服务用房的建设内容、面积等以及无偿移交给社区所在街道办事处等具体部门的，应由房地产开发企业在申请新建房屋所有权初始登记时提出申请，代为登记，房产登记机构负责为接收单位核发社区服务用房《房屋所有权证》。

二、出让用地上建设的社区服务用房的确权

符合城市规划要求，在出让用地上建设的社区服务用房，在签订土地出让合同时未明确产权归属和移交方式的（有偿移交或无偿移交），立项批文中也未载明属于建成后移交的范围，开发企业在申请商品房初始登记时，可申请登记在自己名下，房产登记机构应为其核发房屋所有权证。

三、社区服务用房的处置问题

社区服务用房既然是政府要求配建，为确保配建的社区服务用房真正发挥其作用，在实际操作中应限制开发企业私自挪用占用，禁止将社区服务用房进行分割、转让、出租、抵押或改变用途。由于房屋权属的确权是在项目建设管理的未端，需要建委协调土地、规划、各尽其责、密切配合。