产权式酒店范文

产权式酒店范文第1篇

（一）产权式酒店的概念界定。产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型酒店式旅游地产投资。投资者并非以居住为目的购买酒店的某间客房，而是作为投资行为将所购客房委托酒店管理公司出租，获取利润分红，并获得酒店管理公司免费赠送的一定期限入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权（通常为40年），但没有经营权利。酒店的运营由酒店管理公司统一管理，投资者只是定期获取相关的利润分红，无权干涉酒店的正常运营。

目前，国际通用的产权酒店有时权酒店、住宅型酒店、投资型酒店三种形式。时权酒店即酒店向游客、中产家庭或企业集团出售约定时期的酒店客房使用权利，该权利可以上市转售或交换。住宅型酒店即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客房住宅。投资型酒店即业主作为投资行为购买酒店客房产权，并委托酒店管理公司统一经营，以获取年度利润分红，同时享受酒店赠送的定期入住权。

（二）产权式酒店存在的三大问题

1、虚高的汇报率。开发商为了尽快出售产权，往往以高回报率为诱饵，但是投资回报率的高低和风险大小并非人为控制，而是取决于将来酒店的经营状况。开发商往往以90％以上的理想客房出租率来计算投资回报率，作为投资者应该理性地评估未来收益，不要迷信开发商。

2、较多的限制因素。国内大多数产权酒店都给业主提供每年固定的分时度假期，这同目前我国城镇旅游度假消费模式有较大差异。

3、市场无序和管理混乱。开发商为了利润往往盲目跟进，项目仓促上马，过度地前期商业炒作，只重视产权的出售，而忽视后期产权酒店的经营管理。同时，国家部门尚未对分时度假产品性质作出明确界定，也缺乏相关的法律法规，严重影响了产权酒店的健康发展。

二、产权式酒店投资优势分析

（一）产权式酒店业的市场环境日趋形成。近几年，国民经济持续增长、加入WTO和对外开放进度的加大，一方面培养了一批具有高消费能力的白领阶层，另一方面也培育了这批白领阶层的超前消费观念，市场消费潜力开始释放。另外，伴随旅游消费能力的提高，旅游度假区逐步形成气候，随着分时度假观念的日益深入人心，市场氛围业已形成。

（二）委托经营、收益稳定是产权式酒店的两大优势。委托经营，省去麻烦。产权式酒店投资的基本形式为，投资者拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦；提供包租，收益稳定。不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年、10年不等。业界普遍认为，“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地投资者而言，这一条件相当具有吸引力。

三、产权式酒店投资风险分析

（一）产权式酒店投资的三大风险来源

1、诚信风险：主要来自于开发商和酒店管理公司。开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。另外，酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确，难以保障投资者权益。酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，而且所有的增值服务均有赖于这些高档、完善的配套设施。这些配套设施一般归开发商所有，而投资者仅仅是客房的产权人，并不享有配套设施的共用权。如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着客房不能获取任何收益。还有，开发商预售客房后，为了适应市场需求，有可能更改规划，并要求投资者增加投资或分摊费用。开发商还可能取消部分娱乐休闲设施或者降低档次，致使客房贬值，间接损害投资者的利益。当然，投资者只是购买了单个客房，根本无法有效干预整个酒店配套设施的更改，投资者权益很难得到有效保护。

2、市场风险：主要来自于物业的价格和产权酒店业的市场环境。主要指在酒店经营过程当中，相关政策出台、产权业的市场变动而带来的风险。比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高，以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应。

3、法律风险：主要是项目本身、操作方式和操作流程缺乏相关的法律约束。首先是项目本身及操作方式不合法，比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等。其次是合同条款不合法，即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用。《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，开发商为了规避这一规定，在与业主签订《商品房买卖合同》时，往往会委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，以第三方的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商用酒店管理公司这个“壳”将法律风险和经营风险巧妙地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现问题，就与开发商没有直接关系。最后是担保机制不合法，即所提供的担保为无效担保。开发商通常以企业的相关收入或产权作为担保。根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。另外，以产权作为担保内容的，必须到有关房屋管理部门进行登记备案，登记之后，其担保方能生效。部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年，这都是开发商不想承担责任的表现。

（二）产权式酒店的风险规避

1、明确房屋权属。投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力，一定要有一个冷静的分析和独立的判断过程，如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就必须办理。

2、完善担保机制。对于酒店管理公司在后期经营管理中的责任，要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保，以适当分担风险，增加救济途径。

3、完善退出机制。如管理公司在约定期限内经营不善，投资者可以更换；如不能实现承诺的投资回报，投资者可以将客房转售给第三方，或者由开发商无条件回购。

产权式酒店范文第2篇

王　豪

产权式酒店(Property Hotel)是继产权式商铺、酒店式公寓之后的一种新型的房产投资和消费模式，作为旅游与房地产相结合的一种物业开发模式，它一出现便吸引了眼球，但由于在我国发展时间不长，市场行情不明，谨慎的投资者一时还不敢放胆出手。知己知彼才能百战百胜，对投资者来说，最好的办法就是先认识它。

物业概貌

产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区，经过数十年发展，现已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。通常，开发商会将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时赠送投资者一定期限不同地点的免费人住权。根据其用途和目标客户，一般分为产权式度假酒店和产权式商务酒店两种，前者主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而后者则主要分布在大都市的CBD中心。

乍一看，产权式酒店与酒店式公寓相差不大，但实际上，二者在客户群体和经营模式上都存在着根本的不同。产权式酒店以酒店立项，并在未来将作为酒店长期、统一地经营下去，作为商业项目，其土地使用权为40年；产权式酒店主要是针对中短期旅游与商务市场，例如需在某地逗留较长时间的旅游者、因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的商务客人、家庭旅游者等，而酒店式公寓主要面向的是长期租赁客户。

产权式酒店是旅游业和房地产业的综合产品，是一种既可消费又可存储、既是服务又是资产、既可自用又可赠送的特别商品。作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的一种物业形态，又具有房地产业的众多个性，如提权服务、物业管理、委托经营等。对于投资者来说，既可以获得收益，又可以到不同国家和世界各处名胜休闲度假，可谓一举两得。

市场初潮

有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15．8％。2004年，全球产权式酒店的销售额将近300亿美元。

在我国，1995年海南省三亚市最先引入产权式酒店，此后北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展，2002年开始受到投资者的关注。目前，我国旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已初步形成，而城市中等以上收入的人群也在不断扩大，可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟，产权式酒店的投资收益值得期待。

策略篇：拨云见日

刘　葳

由于产权式酒店与产权式商铺、酒店式公寓等投资性物业有本质的区别，致使其投资决策过程中所关注的因素也有明显的差别，投资者不能以一个模式生搬硬套。

风险提示

投资者在决策过程中，如果以居住物业或普通投资品的视角来对待，便会忽略产权酒店自身所独有的投资风险，这样自然会形成失败的投资决策。

配套出租不灵活

投资者一般拥有的只是一间客房的产权，其本身的出租价值较低，必须与酒店商业、餐饮、服务配套相结合才能实现最佳的市场价值。因此，若经营不善导致管理公司撤出，也只能引入新的管理公司进行统一经营，不具备公寓出租的灵活性，市场风险自然相对较高。

产权分散出难题

酒店是需要统一经营的，并且在运营过程中会根据物业使用状况和市场环境进行再装修、改造等，而分散的产权将给这种二次投入的实施带来难题，决策如何制定、投入资金如何分配、资金到位如何保证、资金使用如何监督等等，都给未来的持续稳定经营带来了不确定性。

包租期限惹麻烦

酒店的土地使用权是40年，而法律规定有效的租约最长为20年，实际操作中委托经营协议多在10年以内。因此，若没有回购协议，投资者将要面临持有期与经营期不一致的风险，并且酒店管理公司的合约保障性差，经营不善中途退出者并不罕见。投资者应尽量避免长期投资，可选择有回购承诺并给予担保的投资项目。

考点

管理公司

从目前产权酒店的操作模式来看，一般都是投资者与开发商签订房屋买卖协议后，投资者再与酒店管理公司签订出租或委托经营协议，若有回购承诺也是与酒店管理公司书面约定，另外，部分项目由担保公司对租约或回购做出担保承诺。

这种模式下开发商在经营过程中与投资者没有任何契约关系，即使开发商实力雄厚，也无需承担任何经营风险。因此，投资者更应该关注的是酒店管理公司的品牌、其合同经营年限、介入管理的深度、擅长领域与酒店是否匹配等等，一个优秀的酒店管理集团所带来的不仅仅是成熟的管理，更重要的是其背后庞大的客户资源。这往往是项目能否持续经营、带来稳定收益的关键。另外，酒店管理公司是否具有成熟的营销网络体系也尤为重要，同样的酒店，不同管理公司也许会形成很大的业绩差异。

酒店类型

度假酒店主要面对旅游市场，一般具有明显的淡旺季差异，即使在气候差异并不明显的海南，季节性差异对酒店经营也会产生显著的影响。欲投资于度假酒店，则要重点考察当地的旅游市场前景以及季节性差异导致的成本提高、平均入住率下降等状况。

商务酒店一般并没有明显季节性差异，全年的人住率相对稳定，应主要考察该区域市场特征是否与酒店档次相匹配。经济型酒店和高星级酒店面对的是完全不同的客户群体，低档酒店的成功并不意味着高档酒店同样有市场，反之亦然。

从对外部环境的依赖程度来看，度假酒店受到的影响更大，旅游规划、旅游资源、消费导向的变化都可能影响酒店的经营业绩。同时，度假酒店一般离市区较远，调整经营方向的余地较小，从长期经营时段来看，度假酒店面临着更多的不确定性风险。而处于城市化进程加速的宏观环境中，并且位于城市市区的商务酒店所面临的此类风险就很小。投资者在选择投资项目时，同等条件下应要求度假酒店给予更高的回报作为风险补偿，或者，在市场前景类似的情况下，优先考虑商务酒店。

销售单价

由于产权酒店的投资回报多承诺为固定的回报率，甚至有些项目拆分为5万元、10万元等不同数额的投资份额，这样就使投资者忽略了该酒店的销售单价，只关注于投资金额与年收益。当然，若未来的经营效益能够保障，管理公司信守承诺的话，过高的单价也不会给投资者带来什么损失。一旦经营不善，管理公司无法兑现承诺，投资者就会面临资产缩水、变现损失等等。

另外，以远高于正常市场价格进行销售，一般意味着开发商有资金套现、彻底转移风险的嫌疑，因为开发商将通过卖产权来实现投资回收，并赚取一定的利润，根本没有长期经营的打算，这样，一切风险都将最终由投资者承担。

回报方式

产权酒店的投资回报可分为两部分：现金和免费居住权(约定天数)。定期免费居住的回报方式来源于国外的分时度假酒店，但国内尚不具备完善的产权酒店资源互换的网络平台，而投资者又不愿意年年去同一个地方度假，这种使用权往往成为日后的鸡肋。另外，投资者需要关注的是，这种使用权往往是有限制条件的，是非节假日、非旅游旺季的人住权，在计算投资回报时并不能按照开发商所宣传的思路，而要打一个折扣来考虑。

投资产权酒店的最终目的是要获取投资收益，现金回报是最核心的部分。从目前的市场来看，现金回报可归纳为两大类：租金型和分红型。虽说发到投资者手中都是现金，但二者存在着本质的区别。租金型回报，是指投资者与酒店管理公司签订出租协议，由管理公司承租酒店并统一经营，双方是债权关系，投资者不承担日后的经营风险，仅需承担履约风险。分红型回报，是指投资者与酒店管理公司签订委托经营协议，双方是管理委托关系，经营风险由投资者承担，现金回报是不固定的，所承受风险要高于租金模式。

在对酒店经营没有十足把握的前提下，投资者应尽量避免选择分红型的产权酒店。例如，某一个产权酒店的协议中是这样规定的――“酒店经营利润的90％归投资者所有，投资者可每年对酒店的财务报表进行审核”。可以看出，这是一个典型的分红型回报。对于这种情况，投资者除了关注日后的经营风险外，还要考虑经营过程的信息不对称问题，即使可对酒店的财务报表进行审核，但投资者仍难以掌握酒店的真实经营状况，这可能导致日后更多的纠纷发生。

真实回报

在产权酒店的购买过程中，开发商所承诺的回报往往是名义上的，并没有考虑相关税费影响。因此，投资者应明确此投资行为的真实回报，并以此作为决策依据。

产权式酒店范文第3篇

在笔者看来，未来都是迷雾重重，套用一句流行的广告词，那就是“一切皆有可能”。试想，有着150多年历史的雷曼兄弟能一夜之间轰然倒塌、世界最大保险公司AIG也宣告破产并由美国政府接管，在海外金融海啸愈演愈烈、全球经济都“感冒”之际，还有什么不可能？

产权式酒店是集房地产业与酒店业、旅游业相互融合的一种新型的投资产品，之所以吸引众多投资者趋之若鹜，主要是看好产权式酒店投资项目高于银行利率数倍的回报率，但这种高回报率无疑伴随着经营的高风险。

时下，在许多城市里，无论是开发商还是购房者，都沐浴在房市价格急剧攀升的一浪高于一浪的“幸福时光”之中，真切地感受着房地产业流金淌银般的“财富效应”。前几年还处于概念炒作的产权式酒店投资方式，正在不经意间出现在国内的一些城市之中，已成为房地产开发商热炒的项目。不久前，笔者在上班途中看到这样一则巨幅户外广告：××路形象工程，3亿元精心打造国际标准五星级酒店，投资钻石广场，首付10万，每年15%固定收益，拥有永久产权……不禁哑然。

产权酒店真的“包赚不赔”吗？对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店将来的经营状况。因此，开发商承诺的10%－30%的投资回报率极有可能是水中月、镜中花。一旦出现经营亏损，根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。

本是舶来品的产权酒店在国内的发展尚处婴幼儿阶段，日益凸显出以下四大软肋：一是价格偏高。目前国内产权酒店标准间一般标价20万元到40万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万元左右。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。

二是受限很多。国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。

三是市场无序。产权酒店发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。

四是缺乏规范。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。

产权式酒店范文第4篇

关键词：产权式酒店 现状 特点

产权式酒店是指开发商将酒店客房分割成独立产权单位出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司出租经营，以获取年度客房利润分红，同时获得由酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权，另外投资者拥有客房的所有权，该权利可以转让、赠与、抵押、继承等。

1.我国产权式酒店的起源

产权式酒店起源于上世纪60年代，而我国在上世纪90年代才引进产权式酒店。1999年底，由积压楼盘改造而成的海南皇冠假日滨海温泉酒店率先进入海南产权式酒店市场，成为了我国第一家产权式酒店。海南皇冠假日滨海温泉酒店一经推出市面，就受到大批消费者的热烈追捧，揭开了我国产权式酒店的帷幕。

2.我国产权式酒店的发展历程

我国产权式酒店的发展一共经历了四个阶段，即探索阶段、破冰阶段、井喷阶段和理性阶段。

2.1探索阶段（1993年―1999年）

海南省的开发商为了盘活积压房产，从国外引进产权式酒店的概念，将积压房产发展成产权式酒店，诞生了我国第一家产权式酒店―海南皇冠假日滨海温泉酒店。随后，海南开发商陆续推出了三亚东方花园酒店、万华大厦、兰梦家园这几家产权式酒店，但这些酒店均以失败告终。

2.2破冰阶段（2000年）

2000年海航集团收购了海南的康乐园大酒店，并将它建设成产权式酒店，在北京、上海、广州进行销售，取得了理想的销售业绩。从此，产权式酒店的概念开始引起各地开发商的关注，吸引了不少开发商进入这个行业，我国产权式酒店行业开始步入快速发展的进程。

2.3井喷阶段（2001年―2003年）

2001年，世界最大的分时度假交换公司―美国国际分时度假交换公司（RCI）宣布在北京成立中国第一个办事机构，这标志着产权式酒店正式进入我国市场。2001年1月，广州首家产权式酒店―广州远洋商务大厦产权式酒店推出了38套产权客房，不到一个月的时间就全部售出；2001年4月，浙江临安钱王大酒店推出的94间产权客房在短时间内迅速售罄；北京金色假日产权酒店刚开盘不久，400多套客房中已经有200多套成功售出；北京晶都国际酒店在20天内就售出了100多套客房，销售额高达1亿元。

2003年起产权式酒店逐渐向我国其他直辖市及省会城市蔓延，产权式酒店如雨后春笋般涌现。大量开发商参考海南的做法把积压多年的烂尾楼改造为产权式酒店，同时，我国开始出现了海南华夏之旅、泰达度假、中安达和天伦度假等一批分时度假服务公司。我国产权式酒店行业已经进入快速发展时期。

然而，由于种种原因，2001年至2003年推出的产权式酒店，多以失败告终。其失败原因有四点：一是开发商动机不良，产权式酒店多由积压的房地产改造而成，开发商只是为了盘活烂尾楼，尽快把楼房售出回笼资金，目的并不是长远发展产权式酒店；二是开发商盲目开发，不考虑当地旅游度假条件和市场需求结构，没有经过科学的可行性分析，并且缺乏酒店运营经验，管理水平低下。三是当时旅游度假风气尚未在我国盛行，度假旅游还未形成规模，我国还不具备发展产权式酒店的市场环境。四是我国消费者对产权式酒店的概念仍未了解和接受。

2.4理性阶段（2004年）

2004年，我国产权式酒店重新发展起来，我国再次迎来了一个大规模投资开发产权式酒店的热潮。产权式酒店开始蔓延至二三线城市，发展更加迅速，新酒店接连开张，具中国新闻网资料显示，2004年我国产权式酒店增长率高达220%，全年增长了近120家产权式酒店，增长数量达到最高峰 ，而且销售情况良好，不少产权式酒店刚推出不久就被购空。2004年6月，我国产权式酒店行业开始自发组织了一年一度的“产权酒店合作发展论坛”，主要是交流经营经验，研讨发展对策等，我国产权式酒店市场开始规范起来。投资者逐渐理性成熟，不再盲目地追求高回报，谨慎考察酒店的各个项目。因此，目前大多数产权式酒店都获得良好的业绩，成功的产权式酒店数量占产权式酒店总数量的比例大幅上升，产权式酒店的发展取得了一定的成绩。

3.我国产权式酒店的特点

3.1以高星级酒店为主

在国外，产权式酒店以三星级酒店和四星级酒店为主，然而目前我国的产权式酒店以高星级酒店居多，四星级酒店数量和五星级酒店数量占产权式酒店总数的比例分别为46%和34%。原因是目前在我国产权式酒店的购买客户大多数是中高收入人群，因此这些中高收入阶层是我国产权式酒店的目标客户，我国产权式酒店也是针对这些中高收入阶层来进行定位的。中高收入阶层具有一定的经济基础，生活水平和质量较高，追求时尚、有品位和高端的消遣方式，对服务、配套设施有较高的要求，因此他们会比较偏爱高星级酒店，所以产权式酒店开发商也纷纷将目光投向高星级酒店，而二、三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现一定程度的萎缩。

3.2分布区域集中

目前我国的产权式酒店主要分布在旅游风景区、度假区和发达城市中心。在产权式酒店经营过程中，有足够的客人入住酒店才能保证酒店能获取较高的收益。在旅游风景区和度假区，如海南三亚、浙江千湖岛、深圳大梅沙一带等，旅游资源丰富，景色优美，因此吸引了大批人群前来度假，为产权式酒店提供了大量的客源。另外，在上海、北京和广州这些发达城市里，聚集了大量的商务客人，为产权式酒店创造一定的客源条件。因此开发商都选择在旅游风景区、度假区或者发达城市建立产权式酒店，以保证有较高的入住率。

3.3投资为主，居住为辅

产权式酒店是一种兼具居住度假和投资功能的复合产品，投资者可以用来旅游度假，也可以用来投资，获取分红回报。在国外，产权式酒店的诞生是为了满足人们平价度假的需求，人们购买产权式酒店往往是因为可以免费获得一定时期的客房入住权，同时还能获取利润分红，一定程度上降低了休闲度假的费用，他们的购买目的以度假为主。然而在我国，人们看中产权式酒店往往是因为它的丰厚回报，而且相对于其他投资方式来说其风险性较小。投资者购买产权式酒店后，他们会委托酒店经营管理公司对客房进行经营管理，每年获取一定的利润分红；或者进行短期投机，通过转让产权客房赚取差价。因此，我国居民购买产权式酒店是以投资为主，居住为辅。

3.4以固定回报为主

产权式酒店的回报方式主要有三种，第一种是固定回报，即酒店方按投资者购房总额的固定比率每年给予投资者固定回报；第二种是经营分红，投资者与酒店方按照一定比例分配经营利润；第三种是组合回报，投资者的回报由一定时期的固定回报和一定时期的经营分红构成。另外，由于投资者无法密切关注酒店的经营状况，部分不良酒店管理方可能会擅改收入数目或者隐瞒经营情况，因此经营分红存在着比较大的风险性。而固定回报这种回报方式，收益稳定，风险小，回报率通常在5%―12%之间，大概15～2O年后就可以取得产权，并能获得20―30天的免费入住权，在我国得到比较广泛的认可，因此目前我国大部分产权式酒店都是采用固定回报这种回报方式。

总之，改革开放以来，我国经济迅猛发展，国民经济收入大幅提高，生活质量逐步改善，国民开始追求高尚有品质的生活，对休闲度假有了很大的需求，产权式酒店在满足人们度假需求的同时，还具有投资功能，投资者每年能获得利润分红和享受一定时段的免费入住权外，同时还能拥有一套酒店客房，并且不用自己亲自经营管理，因此具备多种优势的产权式酒店在我国备受欢迎。我国产权式酒店的发展分为四个阶段，包括萌芽阶段、初步规范阶段、产品推广阶段和成熟阶段，目前我国产权式酒店正从萌芽阶段向初步规范阶段过渡，经营业态发展并不是十分完善，目前行业发展迅速而不强大，各地市场都出现不同程度的混乱，市场仍需要进一步开拓和创新。

参考文献：

[1]熊逸涵.浅析南昌产权式酒店的发展[J].商场现代化，2008（5）：346―347.

[2]邓惠君、韦杰.基于分时度假理念的酒店住宿产品研究[J].商业时代，2009（20）：119-120.

[3]朱靖阳.论产权式酒店开发的法律问题[J].湖北经济学院学报：人文社会科学版，2006（7）：92-93.

产权式酒店范文第5篇

【关键词】产权式酒店；旅游地产；投资分析

一、中外产权式酒店发展对比

产权式酒店最早起源于上世纪70年代的欧洲，欧美发达国家进入中产阶级家庭占主导的富裕社会，旅游业发达。瑞士企业家亚历山大·耐首先提出“时权酒店”（Time share hotel）的概念，即酒店出售转让或者交换。随后法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。随后的20年内这种酒店形式逐渐在全球范围内发展，并演变为“产权式酒店”的概念。产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报的同时还可以获得每年一定时间段的酒店免费居住权。据资料显示，近十年来，全世界的产权式酒店每年以15%的速度递增，目前在全世界大约有540万个家庭参与了分时度假网络，物业销售达67亿美元。产权式酒店已经成为全球市场最受中产阶级家庭欢迎的投资新形式。相对于国外产权式酒店较为成熟的发展，中国的产权酒店产生于20世纪90年代的海南。与国外中产阶级富裕社会发展过程中产生的分时度假不同，海南的产权式酒店产生于当时宏观调控政策下海南房地产市场的下滑。中国的产权式酒店最早在海南、北京、广州、上海等经济发达的城市发展，最初的发展阶段主要是处置在上一轮房地产发展周期中遗留下来的烂尾楼盘和存量房产。基于先期产权式酒店发展失败的案例，2004年之后国内的产权式酒店逐步走向规范的市场化运营，开始对新建的酒店进行销售和投资，聘请专业咨询管理公司对酒店进行管理并制定出合理的投资回报率。虽然产权式酒店在国内的旅游地产模块中形势一片大好，但是相对于国外较为成熟的法律环境和社会信用体系，国内的产权酒店还没有国家规范的行业政策法规，信用体系和专业管理水平依然落后，这就为投资者对于产权式酒店这一新兴领域的投资造成了一定隐患。

二、产权式酒店的SWOT分析

下面按照SWOT分析法从产权式酒店的S（Strength优

势）、W（Weakness弱势）、O（Opportunity机会）、T（Threat威胁）这四个方面进行分析。S（Strength优势）产权式酒店的优势就像是销售商所宣传的广告“逐年分红、分批拿回本金、免费入住”分红比例按照酒店盈利情况或者固定每年固定收益值，其收益要比同期银行利率高不少，同时每年还可享受一定天数的免费入住酒店的权利。相对于住宅、商铺，产权式酒店的投资门槛比较低。调查显示，教师、公务员、私营业主等人群成为投资主力，一般投资者均可购买，也可以省去自己打理的麻烦。W（Weak

ness弱势）开发商给业主的分红一般远低于开发商从银行贷款的成本。如果购房者在贷款购房，再用收益还贷，这看上去更像是在帮开发商贷款。酒店经营过程中容易出现资金链断裂，使得投资回报无法返还，甚至破产，引发经济纠纷。目前国内对于产权式酒店没有法律限制，等于没有法律监管，会遇到比如房产证难以办理，投资者在合同到期时，酒店的回购及转卖时的税费不明等问题。O（Opportunity机会）在当前市场环境下，投资理财的方式虽然种类繁多，实物投资相对而言却更加保险。产权式酒店是旅游地产的重要版块，在国家对房地产行业实行限购限贷后，投资住宅受到了限制，产权式酒店这种投资产品便给投资者找到了另外的投资渠道。T（Threat威胁）目前国内酒店行业竞争激烈，市场法律机制和信用体系不完善。产权式酒店往往缺乏品牌效应和完善的管理体系。和传统酒店相比，因为酒店业主多由小业主组成，开发商和运营商能否按照预期的收益运营将是一个挑战。

三、产权酒店规避风险投资建议

首先，酒店作为一种商业地产，地理位置是其成败的重要因素，投资者应该选择区域位置较好的成熟物业进行投资。其次，购买之前应该对于开发商和运营商有所了解，选择知名的开发商，了解酒店的规模，装修档次，投资回报等细节问题。最后，在签订合同时，搞清楚是和开发商还是运营商签订的合同，合同期限是多长，让开发商对运营公司的权利义务承担保证责任，了解酒店的投资收益和退出变现的机制是否具有合理的法律保护效力。

参 考 文 献

[1]吴学安.产权式酒店：投资的宝地还是陷阱？《科学咨询》.2005（1）

[2]洛涛.“产权式酒店”渐入佳境.专家预警提示五大雷区.《经济参考

报》.2007-07-02

[3]2013-2017年中国产权式酒店行业发展前景分析.智研数据研究.

产权式酒店范文第6篇

关键词：产权式酒店；特点；现状；策略

一、引言

改革开放以来，我国居民收入水平不断提升，家庭财富积累不断增加，居民的投资需求旺盛，产权式酒店迎合了居民的投资需要，以其自身的优势吸引了很多投资者。在这种背景之下，产权式酒店进入了一个黄金发展阶段，大量的产权式酒店开始出现，但是产权式酒店繁荣的背后也出现了很多的问题，整合行业发展不规范的问题比较突出，这使得产权式酒店逐渐丧失了投资光环，被很多投资者所抛弃，严重影响到了产权式酒店的健康发展。从当代产权式酒店的发展情况来看，一方面是产权式酒店供给的不断增加，另一方面则是经济发展步入新常态，投资需求疲软，双重因素的叠加给产权式酒店的发展蒙上了一层阴影，如何明确产权式酒店发展策略，每一个产权式酒店发展中都需要直面这一课题。

二、产权式酒店概述

对于产权式酒店的进行界定，并阐述其具有的特点，可以更好地把握这种酒店的发展规律，从而较好的推动此类酒店的更好发展。

（一）产权式酒店界定。产权式酒店开始于上世纪70年代，经过多年的发展，目前已经成为了广受投资者青睐的一种投资方式，所谓产权式酒店实施开发商建设酒店，然后将酒店房间的产权售卖给投资者，投资者购买酒店房间的产权，但是并不用于自住，而是将客房委托给专业的酒店管理公司，坐享经营收益，同时还可以获得一定免费居住期限的酒店。产权式酒店本质上就是一种投资模式，从产权酒店的基本定位来看，主要为各类商务人员、旅游人员提供基本的住宿服务。

（二）产权式酒店特点。产权式酒店的主要特点包括：一是从产权角度来看，酒店的产权属于投资者，投资者可以委托专业酒店管理公司进行经营管理，因此其并不享有经营权，投资者可以选择按揭或者一次付清的方式获得房屋产权；二是从产权式酒店的位置来看，产权式酒店一般都位于旅游风景区或者经贸比较发达的城市，这样可以保证产权式酒店有比较高的出租率以及收益率；三是产权式酒店提供的各种酒店服务，从经营层面来看，其与酒店的经营基本一致，并没有太大的区别；四是产权式酒店兼具居住以及投资两种功能，投资者可以选择自住，也可以选择将房屋出租给酒店。

三、产权式酒店发展现状

我国产权式酒店的发展并非一帆风顺的，这其中有挫折，也有混乱，从我国当代产权式酒店的发展现状来看，可以具体归纳为以下几个方面：

（一）同质化现象严重。同质化严重是当前产权式酒店发展的一个突出问题，从目前产权式酒店的发展情况来看，不同的产权式就是在经营定位、投资人群、管理服务等方面都没有太大的差别，同质化严重的情况，产权式酒店就能很难以自身所特有优势吸引投资者，也难以获客户的青睐。不少产权式酒店在客户服务、餐饮住宿、娱乐消费等方面基本没有太大的区别，同质化的发展策略很容易导致产权式酒店陷入一个恶性竞争之中，不仅仅是产权式酒店的销售价格会大打折扣，同时还会影响到酒店的发展潜力，并给整个行业带来负面影响。

（二）经营管理不够科学。产权式酒店需要科学的经营管理，这样才能够给投资者带来良好的收益，但是从产权式酒店的发展现状来看，很多产权式酒店经验管理不是很科学，结果影响到了酒店的入住率等，酒店不能获得良好的收益，自然也就不能够给投资者提供较理想的收益。产权式酒店经营管理方面的不科学主要集中在成本管理、品牌管理、营销管理等方面，目前我国酒店行业已经出现了供求失衡的情况，供大于求使得产权式酒店的经营压力剧增。很多产权式酒店并没有聘请专业的酒店管理企业进行经营，经营管理水平比较低，成本居高不下，酒店品牌没有知名度以及美誉度，在营销方面更是比较落后，做不到利用好新媒体进行营销，从而影响到了营销效果。

（三）维护不好利益相关者权益。产权式酒店作为一种新的投资理财方式，一经推出颇受欢迎，但是在我国产权式酒店的发展中，也出现了很多的纠纷、诉讼，究其原因在于利益相关方的权益没有得到较好的维护。产权式酒店的利益相关方比较多，包括了投资者、经营者、开发商等等，稍有不慎就会打破利益相关者的利益平衡，从而带来一系列的负面问题。目前我国产权式酒店发展中，在利益相关者的权益维护方面做的并不够好，相关法律规定比较模糊，这使得投资者权益受损的情况是屡屡发生，严重的打击了人们投资产权式酒店的热情，影响到了投资者对于产权式酒店的信心。

四、产权式酒店发展策略

针对目前产权式酒店发展现状，当务之急就是做好引导规范工作，确保产权式酒店能够形成比较好的市场声誉，吸引到更多的投资者，为这一产业的蓬勃发展注入更多的活力。

（一）打造差异化发展路径。产权式酒店需要走差异化的发展道路，从产权酒店的规划设计、建设营造，再到日常经营服务，都需要尽量做到差异化，对于投资者来说，差异化意味着人无我有，可以较好的激发投资者的投资热情。同时在服务方面，通过差异化的经营策略，可以让产权式酒店从与其它类型的酒店的激烈竞争中做到脱颖而出。

（二）注重经营管理水平提升。产权式酒店一定要注重经营管理水平的提升，在当前酒店行业竞争不断加剧的情况下，产权式酒店必须要注意修炼内功，重点做好成本管理、品牌管理、营销管理等几项工作，这样才能够确保酒店在竞争中立于不败之地，从而给投资者带来源源不断的收益。在成本管理方面，关键是要树立全面控制、全员参与的基本理念，重点在采购方面、在经营方面，做到节约成本，将经营成本控制在合理的范围之内，最大限度的提升酒店的盈利水平。在品牌管理方面，关键就是要注意酒店品牌的建设，通过各种途径进行品牌宣传，提升酒店品牌的知名度以及美誉度，让酒店能够获得品牌溢价，通过良好服务吸引更多的客户。在营销管理方面，重点是要以服务营销为着力点，通过提供个性化、高品质的服务，来提升客户的居住体验，带来入住率的大幅度提升。

（三）协调处理好利益相关者的利益。产权式酒店发展的关键就是要理顺利益相关者利益，避免出现伤害投资者权益的事情，利益相关者应具有契约精神，根据契约规定来承担起来各自的责任，并享有各自的权益，对于相关管理部门来说，一定要完善法律法规，加强对产权式酒店的发展规范，切实维护好各方的利益，从而树立起来投资者的投资信心，推动产权式酒店的更好发展。

五、结束语

总而言之，经过多年的发展，目前产权酒店步入了新的发展阶段，整合行业的市场环境发生了巨大的改变，这对于产权式酒店的发展来说是有利有弊，针对当前产权式酒店发展中存在的各种问题，需要我国积极借鉴其他国家产权式酒店发展方面的经验，同时要鼓励学者加强这一课题的研究，形成更加完善的产权酒店发展理论，从而给我国产权酒店的发展提供理论指导。同时在产权式酒店发展方面，关键就是要坚持差异化的发展道路不动摇，同时要提升经营管理水平，协调处理好利益相关者利益。（作者单位：广东省河源职业技术学院）

参考文献：

[1]张水芳.我国产权式酒店发展研究[J].生产力研究，2008年14期

[2]游娜.贵阳发展产权式酒店的前景探讨[J].中国商贸，2010年14期

产权式酒店范文第7篇

［关键词］产权式酒店；诚信；品牌

改革开放三十多年来,我国的经济飞速发展,到2008年人均gdp达到3313美元,酒店行业也得到迅猛发展,一些新型的酒店如雨后春笋般崛起,其中由国外引进的产权式酒店在这近十年来得到一定程度的发展并在国内占据重要的一席之地。

1 产权式酒店的概念

1.1 产权式酒店的实质

“产权式酒店”这一概念起源于20世纪70年代欧美发达国家,由“时权酒店”(time share hotel）演变而来。所谓“产权式酒店”就是由个人或集团投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者,每一间客房都各拥有独立的产权。投资者将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获得该物业的增值,同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

今天的产权式酒店可分为三大类：时权酒店、退休住宅型酒店、有限自用投资型酒店。

1.2 具有

5.1 禁止为了销售业绩乱开空头支票

在产权酒店的广告宣传资料中,开发商一般都明示了令人心动的投资回报和承诺,但大多数情况是按照最理想的经营条件来计算的,在实际当中往往无法达到。虚高回报率的炒作,不仅使得开发商信誉受到影响,而且加大了投资者的风险,长期下去会得不偿失,被市场和消费者所抛弃。因此,一定要根据旅游的季节性,周边环境,所处地段，主要酒店的位置、规模、数量、档次、住房率、价格，消费群体等各种综合环境如实计算出其酒店经营管理公司预期的入住率,从而慎重确定投资回报。

5.2 硬件设施的保障

根据产权式酒店的业内人士介绍,酒店要想有赢利的空间,与酒店的规模、档次、硬件设施的规范化投入和周边配套设施都有很大的关系。酒店对自身的装修档次和规模等方面都有严格的把关。产权式酒店档次定位很关键,一般旅游休闲客人喜欢3星级、4星级的酒店。多增添开放式娱乐设施开展多元化经营和尽一切可能满足客人需要现在逐渐也已成为产权式酒店的必要竞争条件之一。

5.3 开发商设身处地为投资者着想

产权式酒店范文第8篇

(一)什么是产权式酒店

产权式酒店起源于20世纪60年代的阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。产权式酒店的开发方式是开发商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房间或度假屋产权分散出售给客户，客户每年来消费一定时间，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15-20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

(二)产权式酒店的发展条件

西方产权式酒店成熟发展基于以下条件：其一，是西方国家中产阶级崛起，形成了庞大的客户群。其二，是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S(阳光、海滩、海水)条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。

(三)产权式酒店的发展历史

在国外，产权式酒店已经取得了非常大的成功。1980年全球500个旅游目的地的15万家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地的35万家庭购买了产权式酒店。1990年，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2004年，全球产权式酒店销售达300亿美元。国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，其时为1995年。那是在房地产市场低迷时期为摆脱楼盘滞销困境而采取的“不得已”策略。没想到这“一不小心”就撞上了房产投资新浪潮的“腰”，它作为一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

(四)产权式酒店在国内外的发展现状

1、仅仅30多年的发展，产权式酒店与分时度假产品已在欧美许多国家趋于成熟。据不完全统计，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15％的速度递增，预计到2004年，全世界的产权式酒店销售总额将超过300亿美元。

2、国内发展状况

在2005年春节黄金周期间，一股来自“产权式酒店”的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而“产权式酒店”又是其中备受关注的“明珠”。如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽、发展的历程，原来制约产权式酒店发展的条件――旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成。随着近年来国内经济的迅速发展，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机。同时，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富，国际分时度假公司走进中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。

二、产权式酒店业发展对策

要使国内产权式酒店的再次起步走得更稳、更远，需要开发商、客户和市场环境方面的共同努力。

第一，从开发商角度来说，由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的，因此首要的一点是切忌一哄而上，要认清这一项目存在消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者要运用好的促销手段、示范方式。通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。开发商应建立良好的企业形象，完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。开发商应综合自身和社会各种资源优势为消费者提供额外的利益和优惠。开发商应积极运用房地产业的一些运作模式为消费者提供银行按揭投资计划。酒店一方面要积极加入分时度假交换体系，另一方面应与同业进行广泛的横向联合以增强产权式酒店的连锁优势。

第二，站在兼具投资者和消费者两重身份的客户角度，投资购买产权式酒店虽然有很多好处，但投资回报的可靠性和投资的安全保障必须要考虑，关键在于酒店管理者的承诺是否兑现。酒店所在地的旅游资源、酒店的设备和服务能否满足客户需要。另一方面酒店是否已经落成、是否已加入可靠的分时度假变换公司，酒店经营管理能力、未来市场潜力、开发商以往经营业绩和经济实力等等都是客户关注的内容。此外，消费者应通过索取产权证明相关文件、物业管理规范文件以及要求参与监控酒店运作途径维护自身利益，督促开发商规范运作。在市场环境建设方面，政府应加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理。尽快建立健全有关法律法规，便于产权式酒店被更多的消费者接受。

产权式酒店范文第9篇

关键词：度假旅游 产权式酒店 分时度假

近年来，随着我国经济持续高速发展，旅游消费不断增长及旅游观念的日渐成熟，人们特别是处于消费潮流前列的城市居民，经过了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，产生了休闲度假这一更高层次的旅游需求，他们不再满足于浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底放松与休闲。今后旅游业的发展方向必然是度假旅游，直接关注人的内在感受本身，满足人的心理和精神以及多方面发展自我的需要。

休闲度假旅游作为一种高品位、高弹性的发展需求和享受需求，它的产生为发展度假旅游业提供了客源，然而购买度假地房产却价格不菲，而且属于不动产，往往无力或者不愿独自承受，这就为产权式酒店的出现奠定了基础。

产权式酒店的概念

产权式酒店兴起于20世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区。大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利，如将酒店的每个单位分为一定的时间份（一年产值52周，共52个时间份），出售每一个时间份的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，主要针对两部分人的愿望，一是结合休闲度假旅游，另一是投资方面的，由于它符合经济资源共享的基本原则，因此在全球范围内快速增长。据国际旅游组织报告，其增长率达到15.8%。这表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

产权式酒店经过进一步发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，实现了由度假地房产时段所有权逐步向进行交换的房产分时度假使用权的过渡，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。产权式酒店的经营模式，作为酒店能够保证部分固定的客源，提高入住率，同时由于采取的是先付款后消费的方式，也有利于盘活现有资产，加速资金运转；而消费者通过一次性的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价优惠很多的价格，也抵消了今后若干年的通货膨胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村，满足多种选择、多样享受的需要；而像RCI（全球最大的分时度假交换公司）这样的分时交换经营企业也因此挣得自己的佣金；对目的地也可以直接带来经济收入和创造更多的就业机会，同时也能够调节旅游市场的淡旺季，均衡旅游线路等等。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。

我国产权式酒店业现状及问题

随着我国经济和旅游业持续高速的发展，在国内著名旅游及经济繁荣城市发展产权式酒店的市场环境逐渐成熟。从价值观念看，人类开始产生了对新的生活方式的追求，全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机，同时国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念逐渐得到认同；从旅游业看，旅游产品需要升级，市场需要有新的旅游方式和居住方式，国内休闲度假旅游的市场气候已经形成，另外，酒店业的超常规发展带来了酒店过剩、开房率总体偏低和资源闲置；从房地产业看，随着我国的住房制度改革，城市居民中已经有许多有能力购买“第二套住房”的消费群体。因而近几年我国开始出现各种形式的产权式酒店。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店――青岛佳信大酒店等，国内的一些公司如北京的“中安达”、海南的“华夏之旅”公司等，已经开始经营有一定规模的分时度假系统，也有一些度假村和酒店加入RCI。

产权式酒店是分时度假的重要支柱，其走势决定了分时度假的命运。在国外首先发展起来的是产权式酒店，在产权式酒店达到了一定数量，并具备了网络连锁布点与规模要求后开始建立良性运作的分时度假体系，在发展过程中逐步建立完善了各种体系与各项法律法规。与国外相比，我国是在酒店客房平均出租率仅50%出头、闲置客房很多的背景下，由卖方推动市场需求；也有一些国内企业在没有足够的房屋作为基础支撑时就开始销售分时度假会员卡，包括一些想先拿钱后盖房的情况。在分时度假交换体系还不成熟时就推出了分时度假产品，对产品销售过程中暴露出的问题又没有及时去补救，从而影响了消费者的购买信心；这就使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。此外产权式酒店还存在价格偏高、销售渠道单一、缺少相关法律法规支持以及出国度假签证手续困难等缺陷，这些都是产权式酒店发展的制约因素。

我国产权式酒店业发展的思路

从国际上来看，产权式酒店的发展历史不足40年，而在我国更是上世纪90年代后期才出现，因此应该采取以下来措施来促进我国产权式酒店业的发展。

进行消费引导，培育消费市场。首先要加强对产权式酒店理念的正确宣传，使消费者了解这一产品的性质、内容，意识到它的存在并关注它的发展；同时将休闲度假的理念和概念融入到旅游房地产开发，有针对性地开发产权式酒店的产品。其次，应该积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。第三，对产权式酒店产品进行本土化改良。为适应中国市场的需求，可以考虑将期限缩短，销售价格也相应降低，日前有些公司已将价格降低到1万元左右，最低的只有5000元。如海南的“华夏之旅”的产权年限就有30年、20年、10年、5年和3年五个标准。另外也可以实行保底回报的政策，这对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。

建立分时度假交换体系。对消费者而言，产权式酒店的魅力很大程度上依赖于分时度假交换体系所提供的便捷和实惠的服务，因此酒店要积极加入分时度假交换体系，创造出更为简便灵活的交换条件，使整个行业进入良性运转。如海南的“华夏之旅”的交换单位有3天、4天和7天三种，交换方式可以是“未做存入的交换”、“预先存入的交换”和“灵活的交换”等多种方式。最终实现酒店、分时度假经营商、消费者的互惠互利。

强化政府的管理职能。首先，产权式酒店的开发，要实行政府主导，统筹规划，防止盲目开发，要根据旅游城市的自然资源、民俗风情、消费结构以及交通配套设施、环境保护等方面，做好前期的论证工作。在道路、交通、市政建设方面要做好基本投入。其次，要加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理，相关法律法规的尽快颁布实施，使消费者心里更踏实，被更多的消费者接受。第三，一些具体的工作也需要依靠政府主管部门提供支持，如建立带薪休假制度，减少出境旅游的限制，明确产品的使用、继承、转让的合法性等等。

树立良好的品牌形象，注重品牌化经营。产权式酒店是现期购买，然后在未来时期消费，近似于期货交易行为，具有期货性消费的性质，对消费者而言，消费风险往往成为其做出购买的一大顾虑。因此，开发商应走品牌经营之路，建立良好的企业形象，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为消费者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。

提供更加完善的配套服务，增加产权式酒店产品的附加价值。开发商应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势（飞机航线）与地面优势（海南的景点、酒店），并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值。

产权式酒店范文第10篇

[论文关键词]产权式酒店;信贷风险;法律规制

产权式酒店发端于20世纪60年代中期法国的阿尔卑斯地区,由“时权酒店(Timeshare Hotel)”演变而来,最先由瑞士企业家亚历山大耐提出,后在世界范围内得到迅速发展,成为风靡全球的休闲旅游度假方式。产权式酒店是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售,酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店,它是房地产业与酒店业、旅游业相互融合的创新型的投资产品,已成为一种投资时尚。

投资产权式酒店可以通过贷款抵押的方式进行。贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余购房款,将所购商品房抵押给银作偿还贷款履行担保的行为付款方式。由于产权式酒店销售方式、投资回报承诺等有违规之嫌,加之存在信息不对称,开发商、酒店管理者追求各自利益,产生道德风险,这些风险都会导致银行产生信贷风险。在国内,产权式酒店业在短短的时间内已开发了200余家,新的纷争也伴随而起,中国农业银行桂林分行诉朱某、陈某、阳朔县某房地产旅游公司金融借贷纠纷一案就是最好的例证。目前,成都多家银行已暂停对产权式酒店贷款,究其原因,与其说是银行收缩银根,还不如说是为了保障银行信贷资金安全。

然而,在学术研究领域,关于产权式酒店的研究刚起步,学者们对产权式酒店的研究多数集中在经济和管理领域,而且主要是从风险管理的角度研究,从法律领域研究比较少,且有待进一步深入。在法律研究领域,主要是以保护投资者的利益为视角,提出了相关法律法规的完善,在银行利益保护角度,无论是经济还是法律方面,学者们都还未涉足。所以,本文拟以保护融资方银行的利益为视角,探讨对产权式酒店信贷风险的规制,以期银行业、酒店业和旅游业能呈健康而有序的良好发展态势。

一、产权式酒店法律规制的缺陷

在国外,分时度假产品比较发达,对分时度假产品购买者、消费者等相关利益者保护较为完善。如欧洲的《欧洲联盟分时度假指令》,要求成员国必须颁布分时度假产品的法律法规,并对“冷静期”制度、事先告知、标准合同文本等作详细规定。马来西亚的《旅游分时度假政策指南和要求》,要求每半年对外公开财务报表,实行强制信托制度。美国的《分时度假房产法案》,限制违规经营者,规范分时度假市场。但是,在对银行利益方面,仍然是空白。

在我国,目前关于产权式酒店的专门法律法规,仅有《海口市产权式酒店管理暂行办法》,该办法是我国第一部关于产权式酒店管理的规范性法规,明确了用地性质、建设销售流程及产权登记等问题。但该办法是一部地方性法规,不具有普适性,全国性的法律法规还处于空白阶段。融资方所涉及的法律问题主要是依据《中国人民银行法》、《商业银行法》、《中国银行业监督管理法》、《商业银行房地产信贷风险管理指引》、《合同法》、《担保法》、《商品房销售办法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《广告法》等等。

然而,产权式酒店作为一种“舶来品”,投资方式、法律性质等突破了传统房产的内容,由于法律的滞后性,并未对此作出区分,导致产权式酒店信贷风险远远高于传统地产。如:《商品房销售办法》第11条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。但在我国,产权式酒店的开发商大多数是高投资高回报率吸引顾客,承诺的投资回报率高达5%-12%不等。所以,开发商承诺的固定回报是有违反国家法律的强制性规定,这可能会导致买卖合同无效或撤销。同时,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”,该规定大大降低了买卖合同与贷款合同之间的独立性,将买卖合同与贷款合同在效力上做一定程度的结合,使得买卖合同的无效或解除将直接导致贷款合同的解除。所以,一旦出现法律纠纷,银行的合法权益很难得到有效维护。又如,根据《房地产广告暂行规定》的规定:“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有固定投资回报的承诺”。由此可见,开发商以固定回报承诺吸引投资者,违反了国家相关金融监管规定的要求,可能会导致合同无效,承诺固定回报将无法得到法律保护,这就必然会直接

影响到银行如期收到还款,导致信贷风险的提高。

二、产权式酒店信贷风险法律规制的完善

虽然产权式酒店在国外发展已经比较成熟,制度比较完善,但在我国仍属于新生事物,需与我国现行的法律制度进一步磨合。产权式酒店涉及利益主体众多,法律关系错综复杂,因此,对产权式酒店信贷风险的法律规制,不能简简单单地按照一般房产信贷风险规制。鉴于此,本文提出一些肤浅的建议,希望能引起相关实务部门的关注,以达到抛砖引玉之用。

(一)商业银行应建立严格的风险控制体系

以2004年银监会公布的《商业银行房地产信贷风险管理指引》为指导,实施贷前调查贷后监控相结合的风险控制体系。商业银行贷前应严格审查,对贷款人的房屋买卖合同、有关偿债能力以及其提供的一系列证明文件严格审查并作详细调查,实行严格的审批责任制度,避免发生因房屋买卖合同无效而导致贷款合同无效的情况。同时,银行在对贷款进行审批时,也应将开发商、酒店管理公司的资信作为考察对象,是否具有足够的资金实力、信誉状况、经营能力等等,因为这些会影响到借款人日后的还款资金来源问题。贷后应加强对项目资金的监管,加强跟踪管理,及时发现风险因素,积极采取有效措施应对,以保证银行信贷资金安全。

(二)产权式酒店开发模式:开发商、酒店经营管理公司联合

产权式酒店突破传统的经营模式,委托经营关系中,一方面,酒店经营管理公司是开发商事先选定的,开发商作为理性的经济人,目标是利润最大化,且酒店的经营业绩无利益牵连,所以开发商在选酒店管理公司时,仅以酒店销售业绩为终极目标,不考虑于酒店经营能力。另一方面,产权式酒店的性质决定了投资者不参与公司运营,酒店的经营利润除了受所处的地理环境、配套设施外,更重要的是经营者的经营管理能力,对于涉及到具有专业色彩的市场定位、经营方向、经营战略、经营策略以及管理方案等内容完全由管理者判断和决定。然而,投资者对这些因素无法监督,加之酒店必须整体经营,投资者众多且比较分散,投资者想退出或更换酒店管理者都比较困难,从而产生较大的风险。

在该行业发达的欧美国家,酒店经管成功的重要原因是开发商本身就是在酒店行业富有经验的经营者,因此我国可以借鉴他们的成功经验,采取开发商与经营管理商联合开发的模式,这样具有以下优势:1.开发商在酒店修建规划时,会把精力主要集中在影响酒店经营因素上,如:地段、周边的商务环境、配套设施等。2.经营管理公司参与酒店开发,可以把开发商、酒店经营管理公司和投资者利益捆绑在一起,避免三方因利益目标不一致给酒店经营带来的不利影响。3.由于开发商与酒店的经营业绩有着利益关系,开发商少不了会监督酒店的经营管理和支持酒店发展,使之符合星级酒店标准。这样才能使产权式酒店发挥真正优势,才能保证兑现对投资者的回报承诺,进而保证银行还款来源。

(三)担保公司为还款来源提供担保

通过抵押贷款方式支付房款的投资者,还款资金的主要来源是投资收益。投资者在投资的头几年获得的收益,由房开商或酒店经营管理公司统一扣除并打入还款账户,以作为投资者对银行的还款。产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率,通常是80%—100%的出租率来计算的,然而,根据中国旅游业统计公报显示:2011年全国饭店出租率为61.07%,2010年全国饭店出租率为60.28%,2009年全国饭店出租率为57.88%。产权式酒店经营状况更为不理想,平均入住率仅有40%,整体收益率偏低,高投资回报率的承诺能否兑现,将是一个未知数。

所有权与经营权分离的性质决定了投资者不参加酒店的实际经营,无法对之进行监督,一旦酒店经营出现问题,投资回报承诺将无法兑现,必然会影响到银行信贷资金安全。因此,银行在放贷过程中,应把投资收益是否进行强制担保作为先决条件,且该责任是无限连带的担保责任。实行强制担保,可以监督开发商或酒店经营着按时并按照约定实现投资者的权利,当酒店经营管理公司或开发商无法实现购买者权利时,担保人承担担保责任,向投资者支付一定的赔偿金,从而更能保护投资者的利益。

(四)建立完善的产权式酒店监管法律制度