房地产企业筹资风险分析

【前言】房地产企业筹资风险分析由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。房地产企业所需资金主要来源于自筹资金、国内银行贷款和其他资金来源。还有一小部分（大约占20%左右）是利用外资。也就是说，前三项是最主要的资金来源。先看自筹资金，主要来源于房地产企业的商品房销售收入。而购房者大部分都是按揭贷款购房，若首付30%，其余的70%...

摘 要：房地产业做为典型的资金密集型企业，它的特点是：投资大、风险高、地域性强、供应链长、周期长。所需资金极其庞大，如此庞大的资金需求光靠房地产企业本身是无法解决的，必须借助外部支持。文章论述了房地产企业的筹资现状、筹资风险的成因分析及其防范措施。

关键词：房地产企业；筹资风险；分析

一、房地产企业的筹资现状

资金就是房地产企业的血液。不同的筹资方式其筹资成本也不同，筹资风险也不同。以适合的风险及时足够地筹措项目所需资金，是房地产企业资本运作中最主要的一环。目前我国房地产企业面临着筹资渠道单一、筹资难的问题，主要体现在以下几个方面：

（一）银行信贷是房地产资金的主要通道

房地产企业所需资金主要来源于自筹资金、国内银行贷款和其他资金来源。还有一小部分（大约占20%左右）是利用外资。也就是说，前三项是最主要的资金来源。先看自筹资金，主要来源于房地产企业的商品房销售收入。而购房者大部分都是按揭贷款购房，若首付30%，其余的70%依然来自于银行贷款。再看其他资金来源：如施工企业垫付的工程款，大部分也来自于建筑业贷款；还有定金及预付款，也有相当大的比例（60%—70%）来自银行贷款。如此算来，房地产企业所需资金大部分都来源于银行，可见房地产企业对银行的依赖程度，银行在房地产企业的筹资渠道中，地位可谓是“江湖老大”。这也同时反映了我国房地产企业筹资渠道的单一化，弊端也是多多：一旦开发商在整个经营过程中，某一个链条出现问题，风险就会直接传至银行，最终则是银行承担了全部的风险，这对整个国民经济的健康发展是极其不利的。虽然近几年来，国家出台了一系列宏观调控政策提高了贷款的门槛，但银行作为房地产企业资金来源的霸主地位在短期内依然是无法改变的。

（二）股票筹资和债券筹资在房地产企业资金总额中所占的比例小

上市进行资金的筹集可以降低筹资成本，是较好的筹资渠道。但我国对房地产企业上市有较严格的规定。绝大多数的房地产企业无法达到上市条件，这个通道是堵死的。截至2011年末我国房地产上市公司数量为135家，占全国房地产企业总数较少，在全部上市公司中占有份额更少。

房地产债券收益高，安全性好，是很好的金融品种，但在我国却很少。我国最早出现的房地产债券是1992年由海南经济特区的开发商推出的“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”。这三种债券都是为具体的项目而发行的。1992年9月，北京远华房地产又发行了利率为10.1%，3.5年期限的债券，金额2900万元。另外，1998年以来，深圳振业集团股份有限公司发行了“深圳业债券”，北京首都创业集团发行了“首创债券”，北京市房地产开发经营总公司发行了“莲花小区建设债券’”，北京华远房地产股份有限公司发行了“华远债券”。但近几年来，房地产企业发行债券的数量极少，因为许多房地产企业，尤其是中小房地产企业根本无法达到发行债券的条件。将来，随着我国企业债券市场运行机制的不断完善，债券投资对房地产企业而言将会有越来越大的发展空间。

（三）房地产信托倍受瞩目

房地产信托是信托投资公司发挥专业理财优势，聚集若干投资者的资金，投资于房地产项目，为委托人获取收益的行为。从长远来看，信托资金对房地产企业筹集资金起到了很好的补充作用。尤其是在当前银行信贷政策收紧的情况下，房地产信托为房地产企业筹集资金提供了一个新的平台。目前，信托产品表现为两种形式：其一是信托投资公司直接向房地产企业注入股本，双方共同组建有限责任公司，共获投资回报。对资金链出现紧张的房地产企业，信托投资公司则一次性购买其部分资产帮助其渡过难关，待房地产开发项目实现资金回笼后再购回。这种方式适合于自有资金不足35%的房地产企业。另外一种运作模式是针对自有资金已达到35%的房地产企业：当该类房地产企业因政策、市场等原因造成短期资金缺口时，此时信托公司会定向给房地产企业提供贷款，使其实现资金的正常运转。但房地产信托资金的筹资总额总会受到一定的限制。目前，受国家宏观调控政策的影响，房地产信托这种筹资方式也是举步维艰。

二、房地产企业筹资风险的成因分析

（一）缺乏多元化的筹资渠道

前已述及，由于各种原因，目前我国房地产企业主要依靠银行贷款来支撑整个企业对资金的需求。也就是说，房地产企业的资产负债率特别高，且一直跌不下来。因为房地产企业在运营中需要大量资金，房地产企业的资金来源前已分析：包括自有资金（如注册资本金、资本公积金、其他自有资金），商业银行贷款；上市发行股票；房地产企业发行企业债券；房地产信托资金；房地产基金等等。但由于目前我国缺乏科学有效的房地产金融方面的法规体系，上述许多筹资方式操作困难：如我国尚未出台产业基金法，使得房地产企业基金发展极其缓慢，由于房地产行业的特殊性，短期内其上市融资的愿望也难以实现。当下，房地产行业又被商业银行作为控制放贷的重点对象。这更进一步加大了房地产行业筹资的难度。房地产企业在信贷政策紧缩的背景之下承受着前所未有的压力，资金链遭受着巨大的冲击。

（二）房地产企业资本结构不合理

资本结构指房地产企业的全部资金来源中，负债与所有者权益的比例关系。最佳资本结构应满足的条件是：一是综合资金成本最低，二是财务杠杆利益与财务风险彼此平衡，三是所受的功能限制少。每一个房地产企业筹资后的目标都是使其资本结构最优化。但最优资本结构形成的影响因素很多：如市场利率、房地产企业的投资利润率、最佳融资种类等等。当负债利率高于房地产企业的投资利润率时，负债越多，其自有资金的利润率就越低，在这种情况下，财务杠杆起到的是一种负面作用，这时，房地产企业负债越多，这种负面作用就越大。相反，如果负债利率低于房地产企业自有资金利润率时，此时，房地产企业负债越多，对企业就越有利。但此时也不能无限度地扩大负债规模，它也是有一定界限的，如果超过这一界限，房地产企业的资本结构就会恶化，给企业带来极大的财务风险。我国的房地产金融市场是以债权融资为主，股权融资比例极小，可以说，筹资格局单一，而负债利率也好、房地产企业的投资利润率也好，都是不确定的，所以说，房地产企业时刻都将处在资本结构恶化的漩涡之中。

（三）缺乏科学的筹资决策

目前，许多房地产企业对开发过程中的资金运作往往成粗放型的管理方式，根本不了解筹资方案的设计对企业资本结构的影响，对如何优化筹资结构缺少科学的分析和理性的思考，对不同的筹资渠道和筹资方式缺乏精确的对比分析，挖掘不够深入。没有充分考虑到资金使用效率的最大化问题及其对项目利润的影响，往往凭经验行事，等项目开发后期才明确原筹资方案是否科学经济，但此刻为时已晚。比如：房地产开发商在向银行申请贷款时，往往忽视资产负债率这一主要的财务指标，在债务筹资和权益筹资之间，他们往往把债务筹资放在首要地位，因为他们不甘心把利润让给别人，这也造成房地产企业自有资金不足的最根本的原因。

（四）缺乏良好的融资体系

我国房地产业起步于二十世纪八九十年代，还很年轻，许多方面还很不成熟，尤其是在资本市场的政策法规制定方面缺口很大。如：房地产基金一直以来都没有相应的政策来支持，所以，尽管这种融资方式被许多业内人士看好，但从其刚一崭露头角就遭到了种种冷遇。对房地产证券化这种融资方式，绝大多数的业内人士也是接受的，但它和房地产基金一样，因为无法可依，操作起来也是困难重重。因此，到目前为止，即使是一些大品牌的公司，融资渠道也很单调：那就是过分依靠银行贷款。一旦商品房大量积压，销售不出去，经过层层抵押之后，最后银行将承担房地产企业的全部风险，直至影响整个社会：储户的存款到期银行无力支付，只剩下销售不掉的房地产，这样就会爆发强大的金融风险。所以，为了国民经济持续、健康、稳定的增长，国家要进行宏观调控，紧缩银根，出台了121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》，本来融资渠道就单一的房地产企业，此时真正陷入了“山重水复疑无路”的危险境地。因此，缺乏良好的融资体系，是房地产企业融资困难的内在原因。

三、房地产企业筹资风险的防范措施

（一）积极创建多元化的筹资渠道，逐步完善融资体系

1. 适当放宽房地产企业股票融资政策。股票融资无还本付息的压力，对房地产企业来说是个理想的融资渠道选择。但目前我国房地产企业的上市融资之路可谓是荆棘丛生：一来是国家为金融安全起见，对房地产企业上市不允支持；二来是上市程序复杂，融资成本较高，对房地产企业的资质要求也很高，大多数的房地产企业根本达不到这一标准，只能是“望市兴叹”。因此，笔者建议在合适的时机，国家应适当放宽上市条件，为房地产企业上市融资创造一定方便的条件，这样，房地产企业所应承担的市场风险不至于都转嫁到银行身上，既优化了房地产企业资金来源的结构，又分散了风险，可谓一举两得。

2. 把发展房地产债劵市场做为重中之重。公司债劵相对银行贷款而言，它的财务成本较低。但目前的状况是：房地产企业一方面融资困难，融资途径少，另一方面又不符合我国《公司法》关于债劵发行的条件，可谓在夹缝中生存。所以，应积极培育房地产债劵市场，在房地产债券的发行制度上，政府应给予相应的政策扶持，建立一定的保障机制。它符合我国建立多层次融资市场的要求。尤其是在当前我国紧缩信贷政策、严格监控房地产企业预售款的使用情况下，房地产债劵将解决企业的燃眉之急，让紧绷的资金链条有所缓解，使房地产企业不再受政策的牵制，真正进入到“柳暗花明又一村” 的境地。

3. 积极发展房地产信托投资基金。房地产信托投资基金目前正在我国悄悄兴起，它将是今后我国房地产企业融资的主要通道。据统计，目前我国信托业正以25%的增长率增长。预计2020年，信托业将达到20万亿元人民币，它给饥渴中的房地产企业注入了新的生机。据业内相关人士预计：未来的房地产融资模式将是以房地产信托融资为主，辅以资本市场融资等各种组合模式。但目前在我国，真正的房地产信托投资公司很少，而且他们在经营管理、监控和经验方面都很薄弱，起不到真正的分散风险和管理风险的作用。所以，要想让房地产信托融资这种融资方式真正大范围地发挥它的作用，应进一步规范信托融资市场，逐步完善房地产金融市场。

4. 适时发展房地产抵押贷款证劵化。住房抵押贷款证劵化是指金融机构将其拥有的住房抵押贷款债权重组为抵押贷款群组，经证劵化机构购入（以现金方式），经过信用增级或担保后在资本市场上发行，以达到融资和分散抵押贷款风险的行为。住房抵押贷款证劵化可促进我国资本市场的发展。随着我国资本市场与国际接轨的逐步深入，我们一方面应建立各种担保评估和保险制度，另一方面要大力发展房地产金融二级市场，营造一个良好的政策和法规环境，早日促成住房抵押贷款证劵化在我国的发展，实现储蓄向投资的转化，使货币市场和资本市场早日对接成功。

（二）进一步提高财务管理水平，制定科学的融资决策

面对融资困境，房地产企业除了要在拓展融资渠道上大下功夫之外，制定科学的融资决策，加强内部管理，提高自身抗风险的能力才是解决问题的根本。房地产企业资金的筹集包括债券资金的筹集和权益资金的筹集。在筹资之前，应事先做好计划，结合企业实际情况，综合考虑如下因素，如：融资规模、融资成本、融资风险、融资期限、资本结构、融资方式、融资时间、融资的便利性、融资的弹性等等。从整体上进行规划设计，并严格按计划执行。在融资的过程中，监督检查也是很主要的一个环节。应随时对融资的进度等问题进行审核，发现问题，及时解决，以保证房地产企业以最小的融资成本实现融资数量的合理化。

在银行信贷政策日益紧缩，其他各种融资渠道（如房地产信托、房地产抵押贷款证劵化、上市融资等）亦不畅通的大环境下，加强房地产企业自身“内功”的修炼，以求在困境中寻求一条新的融资之道，是房地产企业实现自救的根本。

作者简介：丁洁（1973.03- ），女，辽宁大石桥人，辽宁建筑职业学院，讲师，经济学学士学位；刘倩（1975.01- ），女，辽宁辽阳人，辽宁建筑职业学院，讲师。