房地产财务动态管理模式探究

摘要:为了提高房地产企业财务管理水平与信息化应用水平，越来越多的房地产公司开始采用财务动态管理模式，构建具有房地产行业特色的财务动态管理模式逐渐成为各房地产公司财务工作的重点。本文从房产财务动态管理模式概念、可行性、操作流程及构建模式浅谈房地产财务动态管理模式。

关键词:房地产 财务管理 成本管理

随着房地产财务管理水平与信息化应用水平的提高，越来越多的房地产公司开始采用动态财务管理模式，这种模式对成本管理有着重大的影响，建设有房地产行业特色的财务动态管理模式，节约房地产管理成本是当前房地产财务工作的一个重点。

一、财务动态管理的概念

作为财务管理的一种模式，财务动态管理是指一个通过对未来财务运营状况与目标结果的模拟，运用选用的动态财务指标及预先设置好的辅助管理工具和财务专业分析，将企业信息的变化过程。动态财务管理是一种整体的财务信息动态管理流程。对于房地产这个行业来讲，财务动态管理就是在房产实际工作中个项目以及日常管理通过对未来财务运营和目标进行设定，然后选用动态财务指标，在计算辅助和动态分析下，显示公司项目可能受不确定因为影响的可能性，将实时动态目标与预定目标做对比，从而实现房地产财务的动态管理。

二、房地产企业中动态财务管理的可行性与必要性

实施动态财务管理是提高房地产开发项目价值的客观要求。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，要求房地产公司具有持续的长久的创新力。能够不断超越对手提高自身。在房地产创新极易被模仿甚至超越。因此房地产公司要想长足持续发展，必须从内部财务管理来寻求突破，从财务运转高度寻求自身发展空间，传统的财务运作模式已经远远无法满足如今大规模房产开发的需求，从创新和现实状况发展来看，动态财务管理都是不二的选择。

信息化技术普遍应用为动态财务管理提供了技术保障。随着计算机普及和企业局域网发展，传统财务管理压力越来越大。经济全球化和信息化是当今经济发展的动态和趋势，财务管理也不例外。要实现财务动态管理，必须要有恰当的工具，事实证明计算机技术发展，电脑软件的开发与信息网络化为财务动态管理提供的相应的技术保障。

三、从房地产成本管理看财务动态管理优势

当前，许多公司的项目存在着多个业态、动态管理对成本进行分摊，当然这种方式有利也有弊，总体看来还是弊大于利的。

双管理方式的优势：

在这种管理模式下，过渡比较自然，不至于从传统的管理模式直接跳转到最新的动态管理模式之下，使公司整个财务有天翻地覆的转变，使得房地产有比较稳定自然的过渡期和适应期。

两种管理模式的优势都可以得到有效发挥，以互补的形式进行财务管理，既对未来预见把握到位，如过往也可以有很好的了解，两种财务管理同时进行，模拟性和实际性都可以把握到位。

双管理方式的不足：

双管理模式下财务管理界定不明，比较容易造成财务混乱不清，没有明确规定，管理员往往会采用自己最熟悉、最简单的财务管理方式，这样不利于相对比较繁琐的动态财务管理模式的应用，更不利于从传统模式到动态管理模式的逐渐转变。

人力物力财力的浪费更是显而易见的，同一份工作两组不同的人用两种不同的方法在做，势必会造成资源的浪费，扩大房地产的成本。而且两者的财务预算结果存在的不一致势必会使得项目运营有一定的阻碍。而且动态管理能够及时有效地进行成本控制和管理，双模式下这种优势很难得到全面发挥。

因此双管理模式只能作为一种过渡时期的财务模式，动态管理才是下一步房地产财务管理的主流。

四、动态财务管理系统操作流程

前期准备工作。在项目初期，以财务部为主相关部门辅助完成前期财务信息采集与整理，并集体参与相关财务分析的报告，为系统后期运行做好铺垫。

进行成本分解。将项目资料分析编制后，财务人员要按照系统预定的初始投资目标，根据系统流程，将每个阶段目标成本具体到成本要素分到相应部门，并且在一定时段内做好信息沟通和调整工作。

成本跟踪管理。在项目实施过程中，依据目标值进行项目实施，系统会对各个项目执行情况给予评定，本将结果反馈给相关部门并促使其及时了解和调整计划任务。当然也可以根据阶段累计项目的行馆成本对比初期目标成本，核实项目投资及部门运转。

实施项目动态管理。系统可以实现自动保存和随时输出已执行项目记录，将执行情况作为部门工作绩效考评的一部分，对项目成本超支部分，能够及时找出原因和相应对策，及时控制成本。

做好项目考评。每个项目在建设完成后都会对其总投资和目标投资情况进行及时考核和对比，对于超支部分要及时分析原因，总结经验。

五、房地产企业财务动态管理模式的构建

构建原理：房地产财务动态管理模式的构建是一个关联整个企业的系统性工程，构建前必须系统了解其设计原理，即在动态管理的定义内，立足于对财务数据的及时处理与反馈，将房地产企业财务动态管理构建成一个通过实时反映项目资金运作情况的信息平台。通过这一平台，房地产企业可以模拟出目标资金通过不同市场环境发生变化，并对动态财务指标与目标值进行比较然后及时反馈，供给企业决策层，能够有效防范市场投资风险。

构建思路：根据房地产企业成本控制和资金流特点，制定相应的房地产财务动态财务管理模式，以产业链理论为理论，具体到房地产中各个实时项目中，实现财务角度的全员管理。建立财务动态管理链，在这一管理链中，公司任意环节的成本支出都在动态财务管理系统中之冠展现，财务控制得到进一步加强。

系统设计：系统设计是实现房地产企业财务动态管理的重点所在，其主要工作工作是建立适合于企业的动态财务管理平台，使企业财务管理能在同一系统内斗能得到实现。它的设计主要包括对于需求的分析，各个模块的选择与设置、管理系统的具体运行和系统的集成管理几个方面来进行。

六、结束语

房地产财务动态管理是企业对于成本控制和管理的一个明智选择，有着实施的现实意义，不仅有益于房地产企业整体财务管理水平的提高，更可以实现对于资金和成本的实时控制，提高资金安全性，保障房地产企业持续健康稳健的发展。

参考文献：

［1］黄巧.动态财务管理在房地产投资开发中的应用研究［D］.重庆大学,2005

［2］赵翔如.建立动态财务管理的思考［J］.内蒙古科技与经济，2003

［3］王洪海，吴玉清.财务敏感因素的系统分析.统计与决策，2005