房地产泡沫对金融业的影响

受上世纪九十年代金融危机的影响，我国在1998年进行了财政和货币的扩张政策以刺激中国经济。在此背景下，我国政府扶持房地产市场以带动经济的发展，每年房地产行业为我国GDP的增长率贡献在2%。经过几年的发展，自2004年以来，我国的房地产市场开始出现泡沫，房地产是否过热和泡沫程度的大小引起了各界人士的关注。

一、我国房地产行业现状

在我国贸易双顺差、外汇储备增长过快、货币供给被迫增大、人民币面临升值压力、国际原油价格不断飙升的国际形势下，进一步加剧了国内的通货膨胀。再加上2007年中国股市牛市迅速走低，本来中国的投资市场尚未健全，投资渠道匮乏，来自国内外的大量社会闲资就大量涌入了房地产市场，形成了房地产业的繁华，但是在这繁华的背后，存在着很大的隐患。

目前，房价涨速仍然迅猛，据国家发改委、国家统计局最近公布的数据显示，2007年全年城镇房地产施工面积达到412，985.88万平方米，比2006年同期增长19.7%；城镇房地产业的投资总额为285，433.24亿元，比2006年同期增长32.2%，占全国城镇固定投资总额的24.3%，2006年同期为23.1%。一套普通住宅大约等于城市居民10～15年的收入，部分城市已达到20年。2007年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，是2005年7月以来的最大单月涨幅。

二、房地产泡沫对金融业的影响

在房地产突飞猛进的同时，我国的金融业尤其是银行信贷与房地产业有了越来越紧密的关系：2000年以来，我国房地产开发贷款和个人住宅贷款的年均增速分别为25.99%和59.19%,远远高于同期金融机构贷款的年均增速（13.06%）；房地产类贷款占金融机构全部贷款的比重从2000年的6.04%上升至2005年的14.12%（其中房地产开发贷款由2.64%上升至4.69%,个人住房贷款由3.40%上升至9.43%）。

（一）房地产泡沫的相关理论概念。简单地说，房地产泡沫就是房地产的价格严重脱离了房地产的实物价值，从而房地产的价格持续扭曲地上涨，导致了资源的不合理配置，从而危及整个经济和金融体系的发展。由于房地产既是资源又是消费品的特性，由于房地产资源的稀缺性、投资者的非理性预期、城市化进程的发展导致了大量人口涌入城市，对房地产的需求盲目扩大以及信息的不对称等因素，房地产的价格严重背离了它的基础价值。

（二）金融业与房地产泡沫的关系。首先，银行支持房地产的开发和销售。由于房地产的高回报，银行甚至不去对房地产开发商进行严格的信用评估，盲目发放大量的贷款；大部分人购买的住宅都是通过向银行抵押贷款来偿还的。因此，大部分的房地产风险都集中到了银行系统内，当房地产泡沫破灭以后，银行要承受大量的呆坏账和资产贬值的损失，导致越来越多的银行倒闭关门，这就会引起金融危机。第二，房地产业也会促进银行的发展壮大。由于房地产的不断升值，合理地发放房地产抵押贷款，银行就增加了本身的资产价值。再次，“羊群效应”使得银行家承受着巨大的房地产风险的情况下进行房地产信贷，能够即时产生巨大的效益，因为房地产开发的时滞性，就算房地产泡沫终有一天会破灭，但若干年以后，银行的执事人员也许已经退休了。即时的利益驱使，使得各个银行家大量地发放银行贷款。

（三）房地产泡沫破灭后对金融业的危害。回顾日本房地产泡沫的产生及破裂：日本的房地产泡沫始于1986年。从名义水平来看，1991年最高峰时全国平均地价比1985年增长61.5%，其中同期商业地价增幅更高达80.9%；东京、大阪等六大城市的地价增速更快，其中六大城市平均地价1991年比1985年增长207.1%，商业地价同期更是增长达302.9%。然而，地价在1991年大幅下挫，全国名义平均地价1997年比1991年下降21.8%，商业地价下降34.1%，全国土地市值缩水了30%以上。其中，六大城市的平均地价下降更是多达56.4%，商业地价更是下降了72.4%，而且这种下滑趋势一直持续至今。

从日本房地产泡沫可以看到，房地产泡沫对金融业的影响是：房地产产品的生产周期较长，房地产泡沫破灭的时刻往往正是房地产投资建设的高峰期。房地产市场快速地由盛转衰，其直接结果就是房地产企业销售形势的迅速恶化。随着房地产泡沫的破灭，整个社会对房地产迅速由热变冷，无论股市还是银行，都很容易“无情”地抛弃昔日的宠儿，最终被迫中断房地产资金循环。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账。金融机构无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构的信心不足就可能发生银行挤兑，并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构逐个破产，最终危及整个金融体系的安全性，引发局部或全面的金融危机。

三、从金融角度对房地产泡沫提出的对策

（一）积极推进国有商业银行商业化改革，这是防范和化解金融风险的第一道防线。

（二）大力发展各种类型的房地产金融市场，分散房地产金融对银行风险的压力，这是化解房地产金融风险的必要条件。我国房地产金融机制、产品品种、服务费方面都落后于房地产发展的要求。资金来源的单一化和过高的集中，内地房地产开发企业大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，无疑加大了银行等金融机构的风险。通过金融产品的创新，如开发房地产证券化，可以有效地转移银行风险。目前，我国大部分房地产开发企业都被开发资金短缺的问题所困扰，资产证券化的方式能在一定程度上满足房地产的长期投资需要，便于实现开发企业资产的收益最大化与风险最小化的合理配置，也能为企业提供可靠的资金循环保障机制。同时，房地产证券化等直接融资方式也可以从一定意义上防止房地产泡沫演变为金融泡沫。

（三）强化个人住房贷款管理，提高个人按揭购房贷款的首付比例。商业银行发放个人住房抵押贷款应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过70%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的风险。

（四）中央银行应与金融监管部门密切合作，加强对房地产市场和金融市场的监管和调控，这是防范和化解房地产市场金融风险的制度保障。严格规定金融部门向房地产贷款比例和房地产抵押贷款融资比例，严格审查房地产抵押贷款的条件，提高开发商的自有资金比例，严禁建筑单位垫付开发资金。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目投资的35%，开发项目必须具备“四证”。

尽管目前房地产市场上真实需求的力量远远大于投机需求，房地产业只是存在着部分经济泡沫，短期不会上升到泡沫经济的程度，但必须警惕房地产业出现泡沫经济。尤其是上市公司以涉足房地产投资为目的的频繁重组、外资不断加盟房地产业、外资金融机构的介入，都有可能给房地产业本来已经存在的泡沫源源不断地注入空气，促使其形成泡沫经济，最终造成金融危机。因此，密切关注房地产泡沫的程度，对我国金融业乃至整个经济发展至关重要。