论房地产泡沫

【摘要】 房地产是我国的支柱行业,近年来由于各种炒地的投机行为和国外热钱的流入,房地产价格远远高于其实际价值,形成房地产泡沫,我国今年4月出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

【关键词】 房地产泡沫;投机;人民币升值;国十条

房地产可以说是我国的支柱行业,对其他行业有很大的带动作用比如钢材和建材以及运输行业等待,提供了大量的就业岗位。改革开放以来,我国房地产就吸引了很多外资投资,促使我国加速资本积聚,迅速发展。房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性。我国的房地产行业已经形成了一个网状结构,其牵连的行业太过广泛,房地产泡沫一旦破灭,国民经济会受到很大的冲击,造成严重失业问题。国外热钱的逃离无疑是雪上加霜,经济萧条是必然。

回顾日本的房地产泡沫,1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,个人纷纷破产,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。

一、房地产泡沫的成因

房地产泡沫的产生是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀,所不同的是,由于房地产价值量大,这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。(1)土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。人口密度决定土地稀缺性,美国与中国的国土面积基本相当,它们分别为963万和960万平方公里,然而美国只有3亿人口,中国却有13亿,是美国的4倍多。城市化进程决定了人们对房地产需求的大小,我国的城市化率只有45%,城市化进程显然是可耕地流失的过程,我国现在还以每年2000万人口的城市化速度发展,相当于每年要造出一个上海只有的城市。(2)投机和炒作是房地产泡沫的重要原因。房地产开发商、民间闲散资金持有者、境外热钱持有者以及普通房地产消费者都可能成为房地产市场上投机活动的参与者,由于国内房地产行业高额的投资回报率以及外汇管制下其他投资渠道的不畅,大量国外游资涌入我国房地产市场,在海外热钱的追捧和炒作下,国内大中城市房地产价格扶摇直上,已显著超过其本身应有的价值,也与一般百姓的承受能力相脱节。(3)资金过剩,投资渠道少也是房地产泡沫产生重要原因。我国居民储蓄率高已是世界公认,2009年1月末,我国居民储蓄余额已经突破了18万亿元,储蓄率在全世界排名第一,人均储蓄超过1万元。为了避免通货膨胀,人们会对资产进行保值和增值。由于我国投资渠道较少仅有房地产和股票,且股票风险较大,投资房地产是必然。(4)最近关于人民币的升值问题也对房地产泡沫有很大的影响。人民币正面临着所未有的强烈和持久的升值外压,人民币的升值预期会使国际资本大量流入我国。国际资本的流入又产生了两个短期效果:一是国际资本的大量流入加剧了我国升值的压力;二是国际资本投机于股市和房市加快了股价和房价上涨。这两个效果都刺激短期内人民币进一步升值、泡沫进一步膨胀,反过来又吸引更多的国际资本进入我国投机。

二、遏制房价过快上涨

2010年房地产调控的重要文件――《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》颁布至今已有一个月,其影响及效力正在日益呈现。(1)加强对房地产市场的宏观监控和管理。首先要加强对房地产建设的投资管理,根据收入的水平来确定投资规模,使房地产的产与销基本适应,不至于过多积压;其次要加强房地产二级市场的管理,防止过分炒高楼市,使房地产泡沫剧增;最后调整房地产开发结构,大力发展安居型房地产,应加强市场统计和预测工作,使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。(2)加强土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。防止高档住宅的盲目开发和大规模建设,防止出现新的积压,严格惩处各类违规行为,坚决打击开发商的圈地和炒地行为。(3)合理引导资金流向。完善金融体系,增强监管能力,加强外资和外债的管理,尽可能引进外资的直接投资和借长期外债,使资金流向生产经营等实质经济部门。出台系列“限外令”阻止热钱涌入以押宝人民币大幅升值的冲动,同时在人民币升值预期的情况下,提高监管外资的水平。

参考文献

[1]顾海兵,刘元春.新崩溃还是新趋势――中国经济形势之辨.《财经国家周刊》

[2]周建军,鞠方.房地产泡沫经济的虚拟经济决定论及其实证检验[J].财贸研究.2008(3)