房地产企业在税务筹划上的现状及防范

摘要：随着中国经济的迅猛发展，房地产行业成为了国民经济的支柱产业。房地产企业在发展壮大，收入与利润逐年增多的同时，企业的税务筹划也得到重视。从企业的立场出发，遵守税法，依法纳税，合理进行税务筹划，降低企业经营成本，保证企业利润最大化。但是，税收是国家财政的重要来源，随着税收征管制度的不断完善和加强，企业的税务筹划工作面临着越来越多的约束，因此，要求企业提前做好筹划，随着业务的开展，采取一定的方法和措施，达到合理筹划，节约税务成本，获取更多的利润空间。本文就如何进行税务筹划进行深入的探讨。

关键词：房地产企业 税务筹划 措施

“蠢者偷税，勇者避税，智者节税”，这句话从侧面说明了税务筹划的重要性。税务筹划是在税法规定的范围内，对企业的经营活动进行筹划和安排，从而达到节税的目的。企业经营者要明确区分税务筹划和避税两个，税务筹划不等于避税，税务筹划具有合法性、筹划性、目的性、风险性和专业性，和避税这种利用税法漏洞侵犯国家利益的行为有着本质性的不同。

一、房地产企业做好税务筹划工作的重要性

税务筹划是企业的重点工作之一，随着国民经济的发展，我国房地产企业面临着更为广阔的市场，然而机遇与挑战并存，企业要做好税务筹划工作，也就是利用国家税收政策的优惠，预先调整企业的经营活动，节约房地产企业的税务支出，做到企业利益最大化。

税务筹划是企业财务管理的重要组成部分，房地产企业也加大了自身的税务筹划工作。房地产企业做好税务筹划工作有利于提高房地产企业在市场中的竞争力，最大限度增加房地产企业的利益，促进房地产企业的可持续发展。

税务筹划有利于提高企业经营管理与会计核算水平。房地产企业纳税筹划主要是规划资金流程。纳税筹划有助于房地产企业合理的利用资金，增强资金的利用率，避免房地产企业因为多交税而减少企业资金总量。而税收筹划的前提是真实可靠的信息资料，健全的管理制度。这就对房地产企业的经营管理水平与会计核算水平提出了一定的要求，有助于企业加强经营管理水平与会计核算水平，以便为税务筹划提高真实可靠的信息。

二、房地产企业税务筹划工作出现的问题

（一）房地产企业的税务筹划风险意识不强

房地产企业的税务筹划风险是指企业在实际的税务筹划活动中，由于外部因素导致税务筹划活动的实际收益与预想收益有所出入。一般包括外部风险、内部风险、税收政策风险和经营风险。许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。

（二）房地产企业税务筹划人员素质良莠不齐

税务筹划人员的素质不高，直接导致房地产企业的税务筹划管理工作不到位，部分税务筹划人员对税务筹划都是模板套用纸上谈兵，能力亟待提高。税务筹划人员对税法或者相关的税务规定不熟悉，导致房地产企业的税务筹划工作脱离实际，与企业的实际情况不符合。税务筹划人员的专业素质不高，企业领导者缺乏相应的会计知识，都会导致房地产企业的税务筹划工作开展不到位的情况。

（三）外部因素对房地产企业税务筹划工作的影响

近几年我国法律制度在不断完善，税法也在不断完善整改中，但是税法中还是有不少不合理的地方，这为房地产企业的税务筹划工作增加了难度。我国的税收政策频繁变动和反避税政策的不断实施，也增大了房地产企业开展税务工作的风险，税收政策经常改动将有可能把房地产企业的合法节税行为变成了违法的行为，不利于房地产企业税务筹划工作的开展。

（四）房地产企业的税务筹划工作缺乏整体性

税务筹划工作虽然是在合法的情况下，调整企业的经营活动来减轻企业的税收负担，但房地产企业的税收筹划工作仍然属于财务管理的一部分。然而很多房地产企业都把税务筹划工作独立开来，没有和企业的投资战略和长远目标相挂钩，忽视了税务筹划工作和企业发展整体性的联系。房地产企业的税务筹划工作应该和企业的发展相联系，才能真正做到企业利益的最大化。

三、房地产企业做好税务筹划工作的措施

（一）树立房地产企业的风险意识，做好风险预警工作

税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。

（二）提高税务筹划人员的素质和专业技能

税务筹划是房地产企业财务管理中的重要组成部分，对税务筹划人员的专业技能素质要求也很高。这要求房地产企业在招聘的时候要重视企业员工的专业技能，要定期安排专业技能培训，提高员工的税务筹划水平，培养员工的职业道德和爱岗敬业的思想。加强税法知识学习，同时树立依法纳税、合法节税的理财观念；税收筹划人员在准确处理企业账务的基础上，应钻研税收专业知识，全面了解与经营、投资、筹资活动相关的税收法律法规，在各项财务活动中体现筹划节税意识。

（三）房地产企业的税务筹划工作要与时俱进

21世纪是信息爆炸的时代，每时每刻都会瞬息万变，这要求房地产企业关注经济形势的变化和国家政策的变动，时刻调整房地产企业的税务筹划工作，与时俱进，才能减少房地产企业税务筹划工作产生的风险。企业的税务筹划工作紧紧跟随相关的法律政策作出调整，提高了房地产企业税务筹划工作的灵活性，这要求房地产企业税务筹划人员有敏锐的触觉和长远的目光，能够及时对市场的变化作出反应，及时调整新的税务筹划方案，从而降低企业的税务筹划风险，扩大企业收益。

（四）合理筹划土地增值税

随着土地增值税预征率的提升、清算的从严执行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值税事实上已成为最重的一个税种。其筹划方向主要分为以下两点：

一为延伸产业价值链，实现跨行业利润转化。房地产企业税务筹划的基本设计思想就是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表，从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑。

二为多制造“利润调节器”，进行关联交易。要想做好税务筹划，那就得将简单问题复杂化，在原有公司多打造几个“壳公司”，这些壳有的可能是有税收优惠政策的，有的可能是亏损的，有的可能处于低税负地区。再利用这些壳公司与原来的核心企业发生关联交易，利用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。否则如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。更重要的是，这些“壳公司”可以起到“防火墙”的功效，因此又可以称之为“利润调节器”、“蓄水池”。

税收是保持国家经济活动的主要经济来源，因此国家对税收非常重视。房地产企业是近年来的新兴企业，同时也是经济增长最快的企业，房地产企业要在合法的范围内节税，就要做好税务筹划工作，发挥税务筹划工作的积极作用。房地产企业做好税务筹划工作有利于提高房地产企业管理者的纳税意识，使房地产企业做到自觉纳税，合法节税，税务筹划工作也有利于税法的普及。

参考文献：

[1]曾程.房地产开发企业税务筹划研究现状[N].湖南工业职业技术学院学报，2010

[2]孟琦.新形势下房地产企业税务筹划的思考[J].中国集体经济，2012

[3]尹传勇.房地产税务筹划现状及对策分析[J].现代物业，2013