房地产测绘中面积测算的若干问题解析

摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业也有了长足的进步，并逐步发展为我国经济的支柱性产业之一。房地产行业既会牵扯到钢筋、水泥等建筑原材料行业，也会对现代化测绘技术的发展产生巨大的推动作用。房地产测绘作为房地产管理与测绘技术进行结合的产物，因为关系到每一位居民的切身利益倍受全社会所关注的热点和焦点。本文从房地产测绘的定义处入手，结合房地产测绘的特点，简要探讨了房地产测绘中面积测算的几个问题，以期能为所需者提供借鉴。

关键词：房地产测绘；面积测算；问题

作为一项有着较强的政策性、技术很专业的测绘工作，房地产测绘工作的好坏和我们普通群众的生活可谓密切相关，所测房屋面积的大小将会对我们日后的生产生活产生重大的影响。在我国作为一项起步较晚的工作，房地产测绘的发展还处在一个规范化和专业化不断建设的阶段。虽然国家颁布了国标GB/T 17986（（房产测量规范》，但是此项《规范》还是不是很完善，个别条文解释不明晰，特别是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《房产测量规范》存在一定的偏差。在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。

一、房地产测绘简介

1、房地产测绘定义

房地产测绘是测绘行业的分支科学，其服务对象是对业主的房屋以及相应的房屋附属物的位置和面积的文字、图表说明。简单来讲，房地产测绘就是通过使用一系列的测绘技术、测绘仪器、测绘手段等来对房地产的数量、位置以及质量等状况和用途、权属、性质、利用状况等社会属性进行说明。

2、房地产测绘分类

房地产测绘细分为房地产项目测绘以及房地产基础测绘。房地产基础测绘主要是房产平面控制测量，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地理位置和权属状况的基础图纸―――房屋建筑地理位置放线图、房屋竣工平面地形图、高层房屋建筑沉降变化分析图。房地产项目测绘主要是指房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算等，生成房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等。具体反应在房屋房产预售图和房屋房产分户图上。

二、房地产测绘特点

对于房地产测绘来说，其特点为：比例尺大，成果有法律约束力和保密性，精度要求高，修测、补测、变更测量及时，测绘人员既要懂测绘技术、更要懂房地产方面的法律、法规。房地产测绘的成果具体反应在：测绘房屋地理位置图、办理房屋房产证的相关配套手续上、市场房屋房产价格评估上。工作开展涉及到城市和农村，图上表示的内容较多，有关权属界限和尺寸标注等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国大比例尺系列的图纸一般都是1∶500或1∶1000，房产分丘图和房产分层分户平面图的比例尺更大，一般1∶100、1∶200、1：300等。房地产测绘成果经房地产主管机关确认后，具有约束力，它是产权确认、产权交易、处理产权纠纷的依据。地形图上的要素成果，一般可从图上索取或量去，其点位中误差在±0.5-0.6mm以内，其精度可以满足城市规划对地物精度的要求。需要更高精度的房地产测绘成果，例如房屋房角界址点的地理坐标、房屋的室内建筑面积测算等，不能直接从图上量取，就必须实地实测、实算。城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年测算，城市的规模迅猛扩张要求及时对城市周边的房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时应及时修测，对房屋和用地的自然状况改变也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况真实性一致。所以房地产测绘成果要及时变更，平面图应及时修补测。

三、房屋面积测算中的几点问题

面积测算就是指的是水平面积的测算，具体的分为用地面积和房屋面积两部分的测算，而对于房屋面积测算而言，其主要分为共有建筑面积、房屋建筑面积、使用面积、产权面积、公摊面积等测算。而房屋建筑面积测算中的问题主要从功能房面室内面积、层高、斜坡屋面、飘窗、跃层户室内楼梯、阳台面积、分摊面积等方面进行分析。特别是房产测量规范上的分摊面积测算认知度要把握好，非常容易出争议。（如果房产测量规范上没注记明示的，以争议的房屋业主双方经法律公证的协议上约定进行分摊面积测算）。《房产测量规范》在有关房屋面积测算中规定计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20m（含2. 20m）。层高低于 2.20m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。房屋的层高定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。因此房屋面积测算中的层高2.20m以上指的是楼面层高，而不是净高。《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在 2.20m以上的部位，按其水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的，可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，测绘时直接“切取”2.20m的高度计算面积。建设部文件规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高 2.20m以上的部位，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。也就是说，有台阶的飘窗，只要层高不超过2.20m，不予计算面积，而层高超过2.20m的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积。跃层户室中的内楼梯是连结上下层的必须通道，若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，无论是否建造均应按自然层计算面积确权。《房产测量规范》规定全封闭的阳台按其水平投影面积计算，未封闭的的阳台按其围护结构水平投影面积的一半计算，而露台没有顶盖所以不予计算面积。骑楼、过街的不用作道路、街、巷通行的，要计算全部面积。有两根以上的雨棚，与房屋相连永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的水平投影面积计算。依坡地建筑的永久性房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构，层高在2.20m以上部位的水平投影面积计算。封闭的永久性玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。

四、房地产测绘功能

我们使用房地产测绘，主要是为了进行房屋面积、地理位置、界线范围等房地产登记证明提供依据文件。对于所得到的房地产测绘成果，其主要是服务于房屋的产权产籍服务，是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据；房地产测绘成果是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险服务不可缺少的依据。房地产测绘成果给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息，其服务具有广泛性。房地产测绘成果是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料，是房地产管理系统的重要依据和数据来源。

五、结论

作为一项关系到千家万户的工作，房地产测绘需要我们对于政策和技术都有较强的理解和把握。为此，为了实现测绘工作的准确性和合理性，相应的从事房地产测量及信息管理的工作人员需要全方位了解房地产测绘特点，熟练掌握现代化房地产测绘手段，从而更好地为城乡居民的生活服务。

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