中国高楼泡沫

备受关注的“世界第一高楼”——远大集团“天空城市”项目，似乎距其崛起于长沙市望城区的荒芜田地中又近了一步。

据《中国经贸聚焦》记者了解到，望城区国土资源局网站10月20日贴出了一份编号为网挂［2012］42号的土地转让公告，挂牌时间为2012年11月9日8时至19日16时。涉及的这宗位于天泽湖街道迎湖路与秀湖北路交叉口西南角的地块，使用权面积67297.94平方米，规划建筑密度≤20%，容积率高达12，规划用途为商住用地，其中商业占20%，居住占80%，竞买起始价38977万元。

“容积率太大了，而且建筑密度还这么小，换算下来80多万平方米的建筑面积要盖在1.3万平方米左右的基座面积上，只有往上疯长才够。”在当地论坛上，建筑业内人士大多认定，这应该就是传说中的“天空城市”项目。

此前，据媒体报道，“天空城市”项目选址地点正是望城区大泽湖片区，计划建设高度为838米，共220层，比目前全球高度排名第一的迪拜哈里发塔高出10米。占地1.7万平方米，地上建筑面积达100万平方米，也与上述地块的规划建筑情况相近。

如果作为顶级摩天大楼的“天空城市”按计划在2013年完工，其高度在长沙显然将鹤立鸡群。按照500英尺即152米以上建筑为摩天大楼的美国标准来衡量，据“摩天城市网”统计，长沙目前已建成的摩天大楼有4座，其中200米级别有2座，最高的是218米的第二长途电信枢纽大楼。而包括“天空城市”在内，在建（包括已封顶）及规划的摩天大楼则多达18座，最高为452米的国际金融中心1号楼。

天际线上的城市

长沙不过是眼下中国正在进行的一场竞争激烈的高楼建设热潮的一个缩影。

“摩天城市网”负责人吴程涛在接受《中国经贸聚焦》记者采访时表示，由其网站刚刚的《2012中国摩天城市报告》显示，中国（内地）摩天大楼现有470座，在建摩天大楼还有332座，另有516座已经完成土地拍卖、设计招标或已奠基。而全球摩天第一大国——美国现有摩天大楼533座，在建及规划的只有30座。换言之，未来10年内，中国将以1318座摩天大楼总数傲视全球。这份由中国民间“摩天迷”作出的报告还估算，中国在建及规划的摩天大楼投资总额将超过1.7万亿元。

作为中国改革开放前沿的深圳，全国第一座真正意义上的摩天大楼——160米高的国贸中心大厦，1985年落成。不过，随着近年来高楼如雨后春笋般拔地而起，1996年建成的383.95米的地王大厦早已刷新了深圳的高度纪录，而2011年建成的京基金融中心，以441.8米再度打破了深圳沉寂10余年的高度历史，这也是目前内地第二高楼，仅次于492米的上海环球金融中心。

据记者查阅“摩天城市网”的数据显示，截至目前深圳已建成的摩天大楼总数达58座，另有13座在建或已经封顶，59座规划中，其中，拟于2014年完工、660米高的平安国际金融中心，不仅将跃居深圳第一高，也是目前国内在建最高的摩天大楼。

已建成摩天大楼总数最多的城市则是上海，其数量多达102座。另有包括632米高的上海中心大厦等23座在建或已封顶，19座规划中。

据统计，全国目前在建或规划的600米以上的超级摩天大楼就有4座，除了深圳平安国际金融中心和上海中心大厦之外，还包括武汉·绿地中心（606米）、天津罗斯洛克国际金融中心（600米）。

事实上，无论在上海、深圳、北京、广州这四座公认的一线城市，还是在天津、武汉、南京、重庆等直辖市和重要省会城市，甚至在贵阳、合肥、长沙、无锡等二三线城市，152米以上的摩天大楼建设竞赛及其数量的急剧膨胀，近年来都在不断进行中，且呈愈演愈烈之势。

而如果按照国家《民用建筑设计通则》的规定，公共建筑及综合性建筑超过100米即被称为超高层建筑，已建成、在建及规划的所谓高楼的总数，更是难以胜数。

高楼政治经济账

“摩天大楼为什么这么热？并不完全由需求推动，而往往是地方政府搞形象工程造成的。”商业地产联盟秘书长王永平告诉《中国经贸聚焦》记者。

一些城市在宣布摩天大楼建造计划时，都不约而同地拿出这样的理论依据：摩天大楼可以吸引跨国公司入驻，进而拉动地方经济。但在王永平看来，摩天大楼与跨国公司的入驻没有直接的关系，它们并非乐于入驻摩天大楼，而是比较注重办公楼的品质。摩天大楼在国外并不只意味着高度，更多的是一种高品质。而国内很多在建的摩天大楼往往只追求高度，品质和管理并不一定好，尤其在一些二三线城市更是如此。

据介绍，摩天大楼作为商业地产的一个部分，在国外通常是由一些大公司、大银行投资建设或购买拥有的。而在中国，投建摩天大楼项目的不少都是房地产企业。比如绿地集团，其目前建成和在建的超高层城市地标建筑多达16栋，占据世界十大超高层建筑3个名额。

在上世纪90年代初，以上海陆家嘴为代表兴起的第一轮摩天楼热中，多由政府直接接洽摩天大楼的建设。时至今日，由政府立项，开发商投建摩天大楼项目的模式逐渐成为主流。

“地方政府依然掌握绝对的话语权，摩天大楼的高度、外形都必须要通过地方规划局的审批。”同济大学建筑与城市规划学院教授匡晓明说，“这种地标性建筑尤其要符合领导口味”。领导们喜欢什么呢？一个简单的思维就是：高。

王永平表示，摩天大楼对于开发商而言投资风险巨大。因为超过100米特别是300米以上的高楼，在地基加固、消防抗震、电梯等方面的投入很大，其投资往往随着建筑高度的增加而呈几何级数的增长。而且后期养护成本也很高，比如高速电梯的运行成本、大楼清洁等。有数据显示，上海金茂大厦每天的维护费用高达100万元，每年花费近4亿。

有关专家表示，这些房地产企业开发的大楼，建成后还面临着销售或者出租的压力。

近年中国主要城市写字楼租金的居高不下，大大缓解了已经投入使用的高层写字楼业主的压力。据仲量联行的资料显示，去年一年中中国一线城市写字楼租金同比上涨幅度超过了40%，单位租金价格也达到了历史最高位。

不过，王永平认为，随着宏观经济不景气和地产调控继续从紧，对于写字楼市场会是一个明显的冲击。相比住宅，写字楼与宏观经济的联系更加紧密。写字楼基本是一种商务需求，在目前经济形势下，很多公司都在倒闭，一些外资公司也因无法承受高租金开始从CBD摩天大楼里大量逃离。

而在那些二三线城市，写字楼其实还刚刚兴起，对它的需求并未形成一个有效的市场，更不用说搬到摩天大楼里办公了。

投资成本很高，市场空间又有限，风险巨大的情况下，开发商为何还热衷于盖摩天大楼呢？“这是因为政府往往给了一些特殊优惠条件。”王永平分析说，不同于国外，国内单独建摩天大楼的几乎没有，多数都是将摩天大楼作为综合性开发项目的一部分来建，即开发商以盖摩天大楼作为条件，要求换取政府对其他地块比如周边住宅项目用地的低价出让。“单个摩天大楼本身可能是亏损的，但放到整个项目中就能算过账来。”

据悉，以绿地集团为例，在过去两年该公司的拿地记录中，南昌国宾馆项目捆绑了3块住宅用地，济南超高层项目捆绑了2000亩地，郑州会展宾馆项目捆绑了6000亩郑东新区的商业用地。

“不过，实际上这种土地利用是不经济的，因为这些土地往往地价很低甚至是负地价给予的。从整个社会角度而言，摩天大楼项目很多时候造成了资源的浪费，因为它建成后不少都是空置的。”王永平对《中国经贸聚焦》记者表示。

北京工商大学产业经济研究所所长陈及也曾公开表示，目前国内的摩天大楼热是各地政府追求政绩、相互攀比的体现，不少项目都是在地方政府的某种暗示、授意，以及土地、税收政策的引导支持下，房地产开发商以自己的名义去启动的。

陈及说，从经济活跃度和开发性的角度上看，只有北京、上海、广州、深圳这类经济发展中心对摩天大楼或许有实际需求，一般省会城市和二三线城市建摩天大楼并没有多大的实际需要。超越经济发展阶段去建造摩天大楼反而会阻碍当地经济发展，造成财政税收的负担。

空间资源有效利用更关键

在一些人看来，建造摩天大楼比建造普通建筑要节约土地，可实现对土地的集约和复合式利用，以缓解城市用地紧张的问题。这是那些支持建摩天大楼的人所持的另一依据。

但中国土地真的已经缺乏到非要用发展超高层建筑来满足中国未来发展的程度了吗？在接受《中国经贸聚焦》记者采访时，RECON（联合睿恳）董事局主席兼首席执行官、哈佛大学设计学博士夏建统表示，其实不然，恰恰相反，现有城市建设用地的利用率很低，资源配置严重不合理。“有时资源不在于数量多少，而在于所有资源的质量和资源之间的配比关系。城市就是把包括人在内的所有资源进行最合理的优化配置，让所有人最有效地共享资源。但高楼并不能达到此目标，有时却降低了享受资源的目标。”

他举例说，比如，高楼内部功能的设置，如果高楼全部用于办公，肯定很低效。早上大家过来办公，中午集体出去吃饭，晚上就变成了空置的楼。类似的典型还有工业区。白天很热闹，晚上成为“死城”；早上上班路上拥堵，反方向的路则完全没有被利用等等。

夏建统认为，高楼密集解决了立体资源的配置问题，但也往往带来严重的交通拥堵等问题。“香港在这方面做得很好，包括它的立体交通系统，车流、人流的资源共享。香港所有高层里的商场都可以相互穿梭，而在中国内地，比如上海，你可以想象我们所有资源的利用度——从几百米高度的电梯上下，所有时间和资源的获取都在这个过程中浪费掉了。竖向资源的高度已经变成影响更快获取各种资源的障碍，而不是带来便利。”

据悉，美国摩天大楼不少都是在郊区，整体分布也呈现散状。“我反对浦东继续再建高楼，因为这在将来会是比较灾难性的城市布局。”夏建统称，城市化是中国未来最大的增长空间和机会，但摩天大楼某种程度上却是逆城市化的。

他还告诉记者，除了高楼，中国做得更差的是地下空间的开发利用。“而不管是摩天还是摩地，这都不是目的，我们的目的是解决人类有限的空间资源更有效利用的问题。”