中国住房消费贷款剪影

【提 要】

住房消费贷款是近几年来快速发展的一项新兴金融业务，它既是中国房地产业发展的产物，又以其特有的金融动能，加速和推进着房地产业的发展，共同构成中国经济发展的新动力

住房消费贷款基本特点

特点1：保持持续发展态势

据统计，1997年末，中国银行业住房消费贷款余额为191亿元，主要分布在工商银行和建设银行，其它金融机构尚未涉足这一领域。1998年以后，各个金融机构相继进入住房金融业务领域，住房消费贷款呈现出持续、快速发展的局面。2003年末，中国银行业住房消费贷款余额已经达到9246亿元，比1997年增加了48倍，成为金融机构中成长最快的信贷业务（见图1）。

特点2：渐趋成为银行的核心业务之一

长期以来，我国银行业的信贷业务基本运行在企业生产经营和基础设施建设领域，消费信贷业务处于空白区域，各家银行基本形成了以流动资金贷款和固定资产贷款为主体的贷款格局。近几年来，由于各家银行加快实施了以发展住房消费贷款为主体的信贷结构调整，普遍增加了住房消费贷款投入，使信贷结构发生了较大变化。住房消费贷款占银行各项贷款的比重已经由1997年的0.2%上升到2003年末的6%，有效改善了银行的信贷结构。

特点3：已经成为银行重要的优质资产业务

2003年末，中国银行业住房消费贷款的不良率仅为0.2%,远远低于西方银行业和东南亚银行业消费类贷款不良率3.6%和2.1%的比率。由于中国社会经济的持续、稳定发展，加之随着时间推移住房消费贷款还款成数的降低，在今后相当长的时间内，我国住房消费贷款仍将处于低风险运行状况，继续成为银行重要的优质资产业务。

特点4：具有较强的流动性特征

住房消费贷款的最长贷款期限为30年。据工商银行对238.6万户借款人、3328亿元住房消费贷款的统计，借款期限5年以下的占比为30%和20%；借款期限5～10年的占比为39%和36%；借款期限10～20年的占比为31%和44%。由于中国居民长期的货币积累和不习惯于长期负债的金融习惯，现实中出现了大量的提前还款行为，使合同期限与实际贷款期限产生较大偏离。2003年，工商银行住房消费贷款平均周转年限仅为4.3年,住房消费贷款已经显现出长期贷款短期化的较强流动性特征,客观上降低了银行流动性压力。

特点5：已具有广泛的社会性

住房消费贷款已经成为众多居民能够接受和可以接受的金融产品，呈现出日益广泛的社会前景。根据工商银行统计，2003年末，住房消费贷款余额为3328亿元，借款人为238.6万户，户均借款为14万元；在借款人中，管理人员、技术人员、职员占86%，受过中高等教育的占90%，50岁以下的占93%。从总体看，我国的住房消费贷款已经具有较为广泛的社会性，并将成为推动社会进步，稳定和提高人民生活水平的重要金融工具。

特点6：区域性格局渐趋形成

住房消费贷款市场体现着以经济发达地区和大型城市为主体并循序向中等城市推移的发展规律。根据工商银行统计，全行3328亿元住房消费贷款中，广东、上海、北京、江苏、浙江、山东、深圳7个地区合计为1923亿元，占58%，其中，仅广东就达到413亿元，占全行的12%；从近几年住房消费贷款的发展态势看，武汉、西安、成都、大连、青岛、沈阳、哈尔滨、石家庄、长沙、合肥等一大批省会城市已经呈现出加快发展的态势。我们预计，在今后两到三年时间内，全国住房消费贷款将从大型城市有序地向中等城市拓展，成为住房消费贷款新的资源地。

我国房地产业及房贷的风险

风险1：系统性风险

从近几年反映的我国房地产业的主要运行指标分析，投资增长率、占GDP比率、空置房存续量、房屋销售价格、新开工建设面积等多处于较高峰值。在经济运行平稳的时候，这种情况会始终维持着房地产业的繁荣现象，而一旦经济运行出现波动及调整时，房地产业将会出现较大震荡乃至产生倍数效应，释放出对行业本身乃至对经济全局破坏性的能量。

风险2：区域性风险

目前，在大型城市房地产业，特别是住宅产业的开发中，已经出现了房屋供求结构失衡、盲目圈地、大量浪费土地资源建造豪华住宅等现象，楼市的价格长期处于高位。一俟出现局部区域楼市波动，由于人们对楼市风险预期会逐级加重且企业资金链相互胶着，容易演化成发于青萍、止于波澜的“蝴蝶效应”，区域性风险也会产生较强的系统性烈度。

风险3：政策调整风险

由于房地产业对国民经济的特殊影响，在我国房地产业的长期发展过程中，国家将针对房地产业低落或过热的周期性变化而采取经常性的政策调整，这种调整与我国的经济发展周期有着高度的相关性。因此，总体把握房地产行业周期性变化的特点及政策调整的阶段性目标，对于住房金融业务的持续健康发展至关重要。

风险4：土地经营和土地管理尚不规范

从一些地方看，我国土地市场的经营与管理仍存在着如下突出问题:(1)土地的经营主体尚较紊乱，对土地的经营管理政出多门，土地管理局、开发区管委会、教育、农业等行政性部门都有权涉入其中；(2) 土地交易行为尚未普遍采取通行的公开拍卖方式，土地市场的暗箱操作问题在一些地区仍较突出；(3)一些地方在土地转让过程中加列大量费用，直接增大土地的非常成本，从而增加住宅建设成本。这些问题都对土地交易的合法性、规范性带来严重隐患。

风险5：房地产企业的过度扩张与信用风险

目前在一些房地产企业中，过度扩张问题相当突出，其主要表现是：资产负债率高，目前房地产开发企业的资产负债率一般在70%以上;在异地开发过程中将银行贷款或其它债务资金以资本形态进行新项目注册，从而形成低资本或无资本的扩张；超过自身经济实力进行大规模扩张圈地和项目建设；大量占用施工单位垫资和期房按揭的预售楼款，形成我国房地产业发展过程定的债务资金形态。

这些问题使一些企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。

风险6：房地产业贷款的总量与结构性矛盾

(1)总量扩张过快，如不能进行有效的调控和疏导，将出现系统性风险;(2)在房地产业贷款总量中，个人住房贷款与开发贷款的比例尚维持在1∶1的水平，对企业贷款的占比明显过大;(3)对房地产企业发放流动资金贷款，由于这种贷款通常不与指定的建设项目挂钩，容易出现资金失控及挪用转移问题，使房地产企业的融资模式具有很大的风险。

银行对房地产业贷款总量与结构性矛盾的存在，容易对金融体系的安全产生较大的系统性风险。

从我国房地产业的未来发展趋势看，房地产金融具有较大的资源市场。预计2010年前，我国城镇新建住房建设总面积将达到30亿m2左右，新建设房屋总市值将达到8万亿元以上；加之约140亿m2左右的存量住房中将有一部分相继进入交易领域，我们估计，在2004年～2010年间，中国住房消费市场上，可能提供的按揭资源总量将达到6万亿元以上。

因此，房地产业无疑会为住房金融业务发展提供长期、可靠、现实的巨大资源，并为银行信贷结构调整提供可持续的战略空间。■

【配 文】:发展房贷业务的基本构想

1. 坚持积极、稳健、可持续发展的原则。

2. 积极培育和构建住房金融业务长期发展的资源基地。金融机构要进一步优化贷款投向，集中资金，重点支持经济实力雄厚、管理规范、具有良好经营业绩、诚信守约的大型优质房地产企业及具有良好社区环境、优良建筑、设计质量、良好市场销售前景和具有较高社会品牌形象的优质房地产项目，建成以具有良好资质和经营实力的大中型房地产开发企业为中坚的战略型客户群，为住房金融业务提供可持续发展的战略资源。

3. 建立规范化的业务运行体制。

4. 构建以大中城市为中坚的住房金融业务布局。

5. 建立以风险控制为中心的业务监管框架。一是住房金融部门要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制；二是要在推进住房金融业务的同时不失时机地完善和强化制度体系、操作体系和风险控制体系，建立和形成新型的市场预警机制，提高控制风险的技术水平；三是积极吸收、借鉴国内外银行业先进的管理模式和管理经验，特别是业务操作技术、业务软件技术、风险评价与控制技术。

【配 文】:政策建议

1.构建房地产业风险预警和调控体系。住房消费贷款业务具有持续发展的良好前景，并与房地产业的发展具有高度的相关性，因此，必须加强对房地产业的风险控制，建立国家对房地产业科学、严谨的风险预警体系和调控体系。

2.加强国家对土地的规范化管理。建立严格的土地管理制度，并以此构成国家对房地产业进行有序调控的基础，严禁土地的非法买卖和违法交易，从源头上形成房地产业健康发展的良好基础。

3.严格控制房地产业的投资总量。加强对房地产融资的监管和控制，形成规范、健康的金融总量调控平台，特别是强化对房地产企业土地储备资金和资本金的严格控制，提高企业进入房地产领域的市场准入门槛。

4.建立个人征信制度体系。建立和完善住房消费贷款借款人的信息系统和违约记录制度，严厉打击金融欺诈和恶意骗取银行贷款的行为，加大借款人违约成本，逐步形成良好的社会诚信环境。