房地产开发施工阶段的质量管理控制研究

【摘 要】在工程项目进行建设的的过程当中，企业一定要把对工程项目施工的质量控制，放在首要的重要位置上，只有保证了工程施工的质量，企业才能得以长久的立足和发展。本文笔者将主要论述有关房地产业，在开发、施工阶段，在质量管理控制上需要注意和把握的主要关键性环节，最终达到提高建筑工程整体质量的目的。

【关键词】房地产；业主；工程施工；质量管理

施工、建设及监管单位三方面的相互平衡、相互制约的管理控制方式，符合当前市场经济发展的需要，且能够更好的适应以企业为主体的当今市场经济的运行模式。房地产开发施工，这一重要阶段是项目工程建设质量的重点，所以，把握好对此阶段的质量控制，显得尤其重要且必要。

1 明确业主身份以进行有效管理

所谓业主，是工程项目的主要投资方，也是工程项目产品的合法使用者与所有者。怎样让所投资的工程项目能够顺利的如期竣工，以发挥投资的效益，就变成每个业主最关心关注的最重要的事[1]。通常业主是项目管理的核心，因此，也就应承担无论工程项目管理是成功或是失败的全部责任。所以，特别是在房地产开发的施工阶段，业主一定要做到对工程项目的全面的管理及控制。

2 在房地产开发施工阶段，明确质量控制的相关依据

在房地产开发施工阶段，质量控制的主要依据包含：①由我国的国家建设部门或省市颁发的关于工程建设监督管理的相关规范，以及专业的技术标准。②承包商和业主之间，签订的具有法律效力的正式的协议、合同等具有法律意义性质的文件。③经过准许后，工程项目的承包商所使用的检测标准、设计图、评定标准、试验及技术规范等。④相关的施工工程清单、说明及工程册。⑤经由业主本人亲自签署的和此工程项目直接关联的文件或者指令。⑥经由此项目的监理工程师，经过核查、签字确认，且已经递交，请业主批准的涉及：工程延期、分包、变更及索赔等的文件或是指令[2]。

3 关于开发施工过程中质量控制的内容

①技术交底。在工程项目开工之前，由企业或相关负责人，负责组织进行全面的技术交底工作。对于那些工程相对来说周期长、且比较复杂的项目工程，可根据装修、基础、结构等的阶段分开，让其分别进行技术交底。对于各个分项工程项目，在施工以前，应该先由此工程的技术负责人，与参加这个工程项目施工的全部人员、班组、及配合工种全面交底。所需交底的内容为：施工组织设计、分项工程技术、设计图纸及安全交底等。②测量控制。需要对原始基准点、线的测量控制点进行复核，再精确的进行测量放线。还需要对场地平面上的主轴线的木桩的位置及控制网，准确测定和好好保护。此间，要抽样检验建筑方格网。还要有效控制好标桩埋下的具体、准确的位置，以及对高程水准网点的有效控制。③材料控制。对材料质量的抽样，一定要按照规定，按规范的数量级部位，还有选取时的操作标准来具体实施控制[3]。如此，可以有效的减少材料变质及不必要的损失浪费，保质保量的按规定期限来完成工程项目的要求及需要。

4 施工阶段，工程监管如何管理

业主对好的监管单位的选择，对项目施工阶段的监管是非常重要的，优秀的监理单位，定能在监督管理上起到积极的推动作用，反之，则定会影响工程质量。业主要依照《建设工程监管合同》等的相关法律及有关规定，对项目的人员配置和监理机构等方面进行认真的审核。对项目监理规划进行仔细的审查。对监理合同履行的具体情况进行细致全面的校对检查。监理单位的选择方式，可通过直接委托、公开、邀请招标的形式来选择。

拥有了较为完善优质的监理机构和完备的人员配置，十分有利于更好、更方便的进行监理工作。主要注意以下几个方面：①要积极的审核监理单位有没有按项目的总目标、总要求及工程项目的特点，具体分析设定监理机构。②要全面了解掌握监理人员的职称、职务及专业机构是不是合理。③还要了解监理机构能不能依照工程项目建设的主要职责、复杂性、强度及业务能力等合理安排人员人数。④在监理规划上，需要把审核的重点放在核对项目总体目标与合同所写目标的一致性。⑤工程质量、投资、进度的相应控制措施是不是合理适当。⑥对信息、合同的管理方面的措施有没有真正落到实处。组织协调的相关内容及其方法手段是不是全面。最后，还需注意监理流程的合理性问题[4]。

关于房地产开发施工合同的具体履行情况的查验，主要需要注意以下几个方面：①项目监理对于工程施工实际进展程度的控制，有没有控制在原定计划的进度目标之内。②工程施工的质量控制，符不符合国家现行法律法规的相关标准，技术是否达标，操作是否规范，质量符不符合标准等。③还要考虑到的一点是，在工程质量与进度都达到计划标准的情况下，实际的投资数额，有没有超出预定计划。业主可以依据以上这些，来来监督监理单位履行合同上的职责，以实现业主作为投资方的期望目标与期望值。

5 施工阶段对施工单位如何管理

业主对于施工单位的管理，大多由业主自己所选择的监理单位对施工单位，负责监管工作的具体实施，业主需要为施工单位提供必要的施工条件，并需要管理监督施工单位平日的工作。所要求的施工条件包括：①施工场地至少要达到“三通一平”。②施工现场和城乡道路要保持基本通畅。③需要向施工单位提供有关施工场地地形、地质特点，方便其施工，并提供给施工单位相应的地下管道分布结构的详细资料。④协调、沟通各方关系，并且需要组织相关单位来实施关于图纸会审及设计交底的各项工作。⑤需要核查并督促合同上相应款项的支付。⑥能处理好工程施工过程中出现的各种矛盾，善于化解各方冲突。为施工单位营造了一个好的工作环境，有利于施工的顺利实施。

日常工作中，业主均已把有关工程施工的协调沟通、项目质量、信息管理、投资控制、合同、工程进度等，交给自己所选择的监理单位来具体负责实施工作。但是，关于文明施工、安全生产及关环境保护等均不在委托之列，业主需要做好以下工作：①要求施工单位制定相关制度并制定相应的技术措施。②要求施工单位要遵守相关规定，比如涉及（有关施工的场地使用、环境保护、施工产生的噪音、施工安全等）并对其施行情况进行监督检查。业主一定要把这些日常监管工作当成与施工监管同等重要的工作来对待，这样才能真正实现对工程施工的全面监督和管理，从而提高工程质量，也可有效减少不必要的返工情况出现。

实施建设监管时，需要业主将最多的精力和注意力，全部放在积极地配合施工，以及创造并提供必要的施工条件上。在此期间，还要注意外部的施工环境，综合依照工程项目所有合同的规定。遵循市场竞争机制和价值规律，积极督促和要求工程项目的所有参与者，各司其职，各自履行好自己的权利，尽好应尽的义务。这关系到整个工程项目的进度、安全、投资及质量等的多个目标实施管理的效果，只有各方面做到最好，方能达成工程项目的总体目标。

参考文献

[1]林凌.对建筑项目施工阶段的质量监理探讨[J].四川建材.2010（02）：98.

[2]郭鸿飞，李凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技.2011（05）：24-25.

[3]彭红梅.浅析房屋建筑工程施工的质量管理控制措施[J].黑龙江科技信息.2011（36）：327.

[4]任晓峥.房地产项目开发过程中的质量管理[J].中国新技术新产品.2010（12）：205.