“国五条”实施对泉州二手房市场的影响

【摘 要】国家宏观调控政策对房地产市场有着较大的影响，有针对性的调控措施，往往能够产生较大的市场影响。“国五条”的出台对于打击房地产投资具有非常重要的作用，研究“国五条”的实施对泉州二手房市场的影响，对于判定“国五条”的实际作用具有一定的参考和借鉴作用。

【关键词】国五条；二手房市场；影响

房地产行业的持续快速发展也产生了很多的泡沫，房价增速过快，带来了很多的社会问题。为了维持社会稳定，是大部分的工薪阶层能够买得起房，国家加强了对房地产行业的宏观调控，通过紧缩的货币政策以及其他各种限制政策，对房价的过快上涨起到了一定的抑制作用。为了进一步对我国的房地产市场进行调控，限制房价上涨，2013年2月20日，主持召开国务院常务会议，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，分别为完善未定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设以及加强市场监管等五项措施，这五项措施也被合称为“国五条”。3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出台，意味着“国五条”的正式出台实施。文章将以“国五条”实施细则出台前后的泉州二手房交易市场的变化来分析“国五条”调控的效果，并且就其调控现状提出了几点自身的看法。

1 “国五条”细则实施前对泉州二手房交易的影响

“国五条”中的一项非常重要的政策就是坚决抑制投机投资性购房，将限购的范围扩展至新建商品住房与二手房市场，同时要继续严格施行差别化住房信贷政策，严格执行第二套及以上住房的信贷政策，强化借款人的资质审查。而对于二手房交易市场影响最大的一条则是在“国五条”中加入了税收政策调节，即对于出售自有住房要按照规定征收个人所得税，通过对税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

在“国五条”细则出台之前，泉州市执行之前的二手房交易制度，不需要征收新增的20%个人所得税。正是由于如此，在这种背景之下，二手房卖方早就有了一定的心理价位，不可能让利而承担成本，但是却担心细则实施之后，成交后自己能够获得的利益减少。以泉州圣湖小区为例，目前的房价在1.3万元/平方米左右，由于早期购房者实际上购房价格仅为2000元/平方米-3000元/平方米之间，房产价格上涨导致原本100平方米左右的商品房能够给业主带来近100万元的收益，按照“国五条”细则出台之前的政策，卖房者仅需缴纳2万元左右的个税，但是如果“国五条”细则出台之后，则同样的售价会要缴纳20万的个人所得税。在这种心理预期之下，卖方大量抛出房源。买方则担心卖方将新增的20%的个人所得税通过价格上涨的方式，转移给自身，从而增加自己的购房成本，因此，越来越多的买房者不再持币观望，而加紧了购房的进程。

在这种心理驱使之下，根据泉州市行政服务中心的统计，办理二手房交易的数量是平时的三倍还多。即“国五条”出台后，福建省实施细则出台之前，“国五条”促进了泉州市的二手房交易。

2 “国五条”细则实施后对泉州二手房交易的影响

2013年4月1日，福州市政府办公厅出台《福州市人民政府办公厅关于公布2013年度福州城区新建商品住房价格控制目标的通知》（以下简称为《通知》），该《通知》未直接提及二手房交易征收20%差额个税，但通知强调严格贯彻落实“国五条”精神。这实际上也确定了在福建省同样需要按照“国五条”的规定，在二手房交易的过程中，征收20%的差额个人所得税。

细则出台两个多月的时间，其对泉州二手房交易的影响也开始显现出来。具体的影响有如下几个方面：

首先，二手房成交量骤降。与实施细则出台之前形成鲜明反差的是，细则出台之后，泉州市的二手房交易市场骤然冷却，成交量明显降低。这也意味着“国五条”对房产投资和投机市场的调节作用开始显现。

其次，涨幅较小的二手房成交增多。由于“国五条”主要针对的是近两年价格上涨过快的的区域，对于涨幅较小的二手房，按照差额个人所得税方式计算，可能较原来的计算方式更为经济。以泉州市东海湾为例，在两三年前的房价为7000元/平方米左右，与目前的价格相比并没有多大的出入，按照之前的征收方法，是全额征收1.5%，一套总价100万的房子，就需要收1.5万元的个人所得税。目前的实际情况是价格没有上涨，则按照差额个人所得税计算方法，则不需要缴纳个人所得税。因此，这类二手房的成交量明显增加。

最后，刚性需求转向购买新房。由于二手房交易过程中产生的营业税、契税以及中介费本来就需要买方承担，如今一些地段较好的二手房个人所得税大幅提升，更加加重了购房者的负担。由于不存在差额个人所得税的问题，新房与二手房相比的不再存在性价比劣势。因此，越来越多的年轻人结婚也更愿意选择购买新房。

3 结语

通过对“国五条”实施细则出台前后泉州二手房交易市场的显著变化，我们可以发现“国五条”在对打击投资投机性购房是具有较强的作用的。但是，仅仅依靠“国五条”是否就能够起到抑制房价过快上涨了呢？笔者认为这肯定是不够的，我国的经济在快速的发展过程中，城市化进程也在持续加快，大量的人口涌入城市，从而给房价的上涨提供了强有力的支撑。

导致房产价格上涨的最根本原因在于土地这一稀缺性资源的供给模式的不科学，在目前的招拍挂土地管理制度之下，地方政府财政对于土地出售产生的效益依赖性过强，政府在某种层面上也扮演了房价推手的角色。这种现状不改变，随着一个个“地王”的诞生，房价的涨势的抑制也会变得越来越困难。我们欣喜的看到“国五条”背后政府抑制房价上涨的决心，但是我们也更希望能够看到政府能够出台更有针对性，能够从根本上改善我国房地产市场环境的宏观调控政策，有效的减少地方财政对出售土地的依赖，并且将房地产增量征税，改为存量征税，以有效的抑制投机投资性购房，遏制房价的过快上涨。

参考文献

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