民间资本流入房地产行业的效应分析

近年来,大量民间资本相继涌入房地产行业,已经成为房地产开发资金的重要来源之一。民间资本的流入带来了双重影响:一方面,充实了房地产开发企业的资金来源,对促进房地产行业的繁荣乃至经济的发展与振兴发挥了重要作用;另一方面,流入房地产业的民间资本往往具有“无序”特征,存在市场不规范、法律无法保障等缺陷,容易诱发各种民间融资纠纷、房价泡沫、贷款风险上升等一系列社会不稳定因素,对其进行规范和引导已是势在必行。本文以日照市为例,对民间资本流入房地产行业的情况进行分析。

一、民间资本流入房地产行业的基本情况

(一)流入房地产行业民间资本的规模

调查显示,民间融资占样本房地产企业资金来源的比重不断上升。2006、2007、2008年和2009年1季度,日照市20家主要房地产企业资金融入民间资金额分别为9.31、12.71、13.46和10.31亿元,分别占其资金来源总额的21.37%、22.88%、26.05%和27.01%。

(二)融资期限短于全部民间融资

2006、2007、2008和2009年1季度,日照市全部民间融资加权平均期限分别为152、183、186和198天;而同期流入房地产业民间融资的加权平均期限分别122、126、147和156天,分别比同期全部民间融资平均期限短30、57、39和42天。

(三)流入房地产行业民间资本的利率状况

从调查结果来看,流入日照市房地产行业的民间资本的利率水平低于整体民间融资利率,但呈逐渐上升趋势。2006、2007、2008和2009年1季度,全市流入房地产业民间融资的加权平均年利率分别为17.68%、18.36%、19.13%和19.28%,分别低于同期全部民间融资加权平均利率0.93、0.89、1.23和1.28个百分点。

(四)融资方式多以现金为主,且多签有书面合同

2006、2007、2008和2009年1季度,日照市房地产业以现金方式流入的民间资金分别有1241、1011、1264和1130笔,占比均达到99%以上。同期,全市房地产业融入民间资金签订合同的分别为1215、986、1248和1124笔,分别占97.20%、97.33%、98.50%和99.38%。

(五)民间资本流入房地产行业的主要形式

一是保值存款型民间资本流入。据调查,房地产开发商为解决临时性资金缺口进行的民间融资活动,是民间资金进入房地产业的主要形式之一。一般单笔金额较大,资金回报率在10%―20%之间,以项目建成预售或获得银行贷款为还款保证。据调查,全市流入房地产行业的民间融资中约有60%以上采取了这一形式。

二是预先预售型民间资本流入。在项目开工取得预售资格条件下,以公开的形式,收取部分购房户定金,承诺在同期价格上给予一定优惠,并在楼层、户型上有优先选择权。据对日照市20家主要房地产开发企业的调查显示,60%的购房者愿意主动选择这种购房方式,房地产开发商对其价格优惠一般在5%―10%之间。

三是赊购链条型民间资本流入。房地产开发商在开工后,采取赊购建材的方式占用民间资金,以缓解自身的资金压力,这也是当前民间资本流入房地产业的途径之一。从调查的全市20家主要房地产开发企业的情况来看,多数企业的建筑安装材料中约有30%―40%是以赊购方式购入的。

二、民间资本流入房地产行业的效应分析

(一)正面效应

1. 充实了房地产开发企业的资金来源。2008年上半年,国家实行从紧货币政策,各家金融机构普遍压缩对房地产企业的信贷规模; 2008年下半年以来,国际金融危机不断蔓延、经济下行风险不断加大,房地产企业的融资难度进一步增加,部分房地产企业甚至面临资金链断裂的风险。在银行贷款跟进受阻的形势下,民间资本的流入对保持房地产行业的平稳发展和社会经济稳定起到了重要作用。

2. 促进了房地产业的快速发展。民间资本流入房地产业,充实和拓展了房地产开发企业的资金来源,房地产业开发投资带动了固定资产投资的增长,进而对经济发展起到一定的拉动作用。

(二)负面效应

1. 增加民事纠纷及社会不稳定因素。民间资本流入房地产业具有“无序”特征,存在市场不规范、法律无法保障等缺陷,容易引发各种融资纠纷及社会不稳定因素。

2. 引发银行信贷风险。流入房地产业的民间资本一部分来源于银行个人消费贷款或抵押贷款,是部分具备贷款条件的个人将获得的贷款以个人资金投向房地产。此外,部分房地产项目开发商自有资金少,依靠民间资本前期投入,后期由银行贷款陆续跟进,容易出现民间融资风险捆绑银行贷款、民间融资风险转嫁为银行贷款风险的现象。

3. 推动房地产价格持续上涨。民间资本流入房地产一般是在土地招投标、工程建设等前期阶段,这一阶段的成本投入对商品房价格决定起关键作用。一方面民间资本对开发商高价参与土地招标提供了资金支持;另一方面开发商借入的民间资本成本较高,两者对土地交易价和商品房成交价的不断上涨起到了推波助澜的作用。2008年,在金融危机肆虐、全国房地产行业整体陷入低迷的背景下,日照市商品房价格仍然逆势上行,全年商品房成交均价为每平米3354元,同比增加187元,增长5.9%。

三、对策建议

(一)加强对民间融资的法律约束,合理引导其规范发展

民间融资一般都在私下进行,金融监管难以涉及,这使得大量资金长期在体外循环,游离于常规的金融监管之外,缺乏必要的法律约束。因此,建议尽快出台规范民间融资发展的法律法规,对民间融资的资金投向、借款方式、期限、利率水平、争议的处理及收益的税收调节等方面作出明确的规定,使民间借贷有法可依,走上规范化轨道。同时,建立民间融资监测及风险预警制度,定期采集民间融资的有关数据,加强对民间融资主体、规模及利率水平的管理,以及时掌握民间融资的利率、投向、规模等变化情况,为制定政策提供依据,提高宏观调控的政策效果。

(二)加强对金融机构的监管,提前做好风险防范

人民银行、银监部门和地方政府职能部门应加强对金融机构的监管力度,保证其严格执行住房贷款相关货币政策规定,确保在房屋封顶后发放按揭贷款。一方面,减少信息不对称对购房者的影响,降低购房者的风险。另一方面,对自有资金少、应收账款多的房地产开发企业,商业银行要限制对其发放贷款。要把城市商业银行、城市信用社等地方性金融机构作为监管和调控重点,进一步完善房地产信贷风险监测预警指标体系,加强对房地产企业及所属产业链企业的风险监测,完善房地产信贷管理,防止房地产行业风险向抗风险能力较弱的地方性金融机构转移。

(三)构建民间资本投资渠道,分散房地产融资风险,防止房地产泡沫

过度的投机性民间资本流入房地产业,极易推动房地产价格持续上升,诱发形成房地产泡沫。因此,国家应积极进行投融资体制的改革,拓宽民间资本投资领域,避免其为了投机而大量涌入房地产市场,助推房地产市场泡沫。

(四)加强房地产市场中长期供求关系和市场环境研究,深入分析市场调整性质,把握市场中长期走势

加强对前期调控政策效应的评估总结,研究完善短期调节与长期发展相协调的市场调控机制,保持调控的预见性、灵活性和协调性。