政府监管制度在房地产与民间金融市场的完善研究

【摘 要】近十年来房地产市场呈现良好的发展势头，吸引众多主营与非主营的房地产商大规模盲目开发和投资房地产，在资金运行不足的情况下而采取了非法吸储的严重后果。其中一些政府官员的寻租行为加剧市场秩序的混乱，微观主体的市场行为如何规制？政府官员行为如何约束？都值得我们研究。本文以案例的形式，对我国政府监管制度在房地产市场与民间金融市场的缺位加以描述、分析和建议。

【关键词】政府监管；房地产；金融市场；一房多卖

近十年来房地产市场呈现良好的发展势头，吸引众多主营与非主营的房地产商大规模盲目开发和投资房地产，在资金运行不足的情况下而采取了非法吸储的严重后果。其中一些政府官员的寻租行为加剧市场秩序的混乱，微观主体的市场行为如何规制？政府官员行为如何约束？都值得我们研究。

引言

绿树成荫，视野开阔，假山流水，亭廊相伴，还有一条蜿蜒包围着小区的美丽小河，这就是位于温州市平阳县鳌江吉祥路上的21世纪商住广场号称平阳的“第一小区”，该小区2004年开始由温州市佳和房地产开发有限公司投资开发，共有商品房372套，店铺5600多平方米，开盘房价为3000—4000多元/平方米，斜对面就是鳌江镇第一中学，离鳌江最热闹的新河路和江滨路就只有几分钟时间，而与这番景象不相称的是：如今四周空空荡荡的，几乎看不到一个人，角落里荒草丛生，让人心生凄凉。在小区的大门口，一块红色条幅上面的“还我房子，一房多卖”的八个大字，在夏日阳光照耀下令人目眩，墙壁上还拉着一块写着“平阳县鳌江镇二十一世纪业主上访团”①的条幅。

这背后到底隐藏着什么玄机呢？

一、房地产市场火爆：盲目扩张

2007年开始，全国上下房地产市场急剧升温，经济发达的浙江更是疯狂。鳌江21世纪商住广场开发商温州市佳和房地产开发有限公司，是为注册资金5080万，2003年5月成立的温州云天房地产开发有限公司买下的企业，注册资金同样为5080万，掌门人是上个世纪90年代下海经商的徐世国，45岁，温州本地人，此人野心勃勃，一心想做大而没考虑要做强，见有暴利可图，便不顾自己的能力，盲目扩张。

2003年获得21世纪商住广场的开发权后，2004年又获得泰顺“银都花园”等项目地块，获利匪浅，在这些甜头刺激以及市场火爆的大好形势下，利欲冲击下的徐世国，于2007年和2008年，分别在福建福鼎市和山东乳山市，成立了福鼎云天房地产开发公司和乳山云天房地产开发公司，注册资金各为2000万元。在房地产热潮中，徐世国又赌了一把，2007年，福鼎云天公司在福建省福鼎以1.41亿元投得两个地块；2008年，徐世国再次大举进攻，又以6.41亿元投得龙湾滨海新区的一块地，面积为269亩。

而这些，都需要钱，钱从哪里来呢？

二、资金供应链断裂：民间融资

2007年和2008年的这两次扩张，不但没有给徐世国的房地产事业带来飞跃，反而把他拖进了资金短缺的无底深渊。“前期借款所滋生的利息已经很高了，很难支付，这两块地投过来又要缴纳很大一笔土地出让金。”徐世国说，“自己被紧张的资金链勒得喘不过气来，最终选择了民间借贷这条路。”②

为此，徐世国大量向民间高息举债，拆东墙补西墙，以补资金缺口。徐世国的一名债权人透露，以六分利息算，徐世国借十亿元，一年给出的利息就要七点多个亿。就这样他的资金缺口越滚越大，陷入恶性循环。

徐世国凭什么能得到那么多的民间借贷呢？一个是因为徐世国是本地人，何况“徐世国这个人，不善言辞，看起来老实”③，这是许多温州老板的评价。除了印象，徐世国在社会上的口碑也不错。认为徐世国生意做的比较大，这几年赚了不少钱，有底子；都是通过可靠朋友或亲戚介绍；尽管目前国家对房地产业宏观调控，但很多人对房地产的远景还是持乐观态度，徐世国手里拿着不少地块正待开发，确实需要钱；徐世国还利息比较干脆；最后还有一点，也是最重要的一点，有房子做抵押，并且这些房子都是经过房管局登记备案。所以大家认为借钱给徐世国还是比较稳妥。

那么，最让借贷人觉得稳妥的已经房管局备案的房子真的稳妥了吗？

三、一房备案12次：“一女十嫁”

那些拿着购房凭证的购房户在2007年10月原本的交付期未能入住后，已经历了近两年无奈的等待，等待的背后是带给其生活的无尽痛苦和麻烦。

家住鳌江镇古鳌路的陈先生④，2005年7月买下了二十一世纪里一套100多平方米的房子。2007年年初一次性付清剩下的房款后，房子按规定10月可交付使用。陈先生盘算好了，交付即马上装修，这样可以赶上来年5月份的婚期。和女友相恋了四年，万事俱备，只欠这一个温馨的爱巢。2007年10月，陈先生并没有如愿拿到钥匙，房开公司称“再等等”，一等等到现在。而陈先生的婚期也被一拖再拖。

另一购房户黄先生⑤原本住鳌江乡下，为了购买“二十一世纪”这套新房，2007年初，他卖掉了乡下的房子，在鳌江镇上租了一个房间做临时落脚点，一家四口，都一起住着，很拥挤。不过他知道10月份就是交房子的日子，也快了，坚持一下也能过去。可没想到，他这一坚持就坚持了快两年。黄先生现在面对的是一天天长大的孩子，和妻子无尽的埋怨。

这其中还有想为孩子上学买房的，还有想置套房子为父母安度晚年的……那些温暖的愿望和初衷，如今都被交付期的一拖再拖而击个粉碎。在仍不见交付的情况下，购房户根据《商品房买卖合同》向温州市仲裁委提出申请，要求佳和房产赔偿违约金。2008年3月18日，市仲裁委裁定佳和房产赔偿违约金470多万元，并于4月18日前支付违约金。

“当时约定两个条件，4月18日前交付违约金，房子6月30日前交付使用，两个条件必须满足。”购房户陈旺⑥（化名）说。然而，到了4月18日，开发商拿不出钱，只写了担保书，承诺一定支付违约金。4月22日，佳和公司拿出50万元，称余下的钱4月27日支付。“到了4月27日，徐世国说他没钱了。”阿旺说。

见过徐世国的人说，他家有两辆宝马车，平时一身名牌，手戴金表，连手机都是金色的限量版。这样一位老板竟然声称“没钱了”，连几十万也拿不出。不免让购房户存疑。“4月28日，我们穷尽各种‘门路’，从平阳房管局内部打听到，鳌江21世纪不少房子，合同备案出了‘问题’。”陈旺说。