民间借贷与房地产泡沫――以鄂尔多斯为例

摘要：本文从民间借贷角度分析鄂尔多斯地区房地产泡沫产生的原因。由于民间借贷资本的充裕，为鄂尔多斯地区房地产发展提供有利资金支持；另一方面，不少资金充裕的个人或组织投资房地产，推动鄂尔多斯地区房地产的快速发展。通过分析，本文认为政府和个人对此次房地产泡沫破裂都负有不可推卸的责任。货币资本的过度供给是导致鄂尔多斯房地产泡沫的直接原因。

关键词：民间借贷 住房市场 住房价格

一、引言

近年来，内蒙古鄂尔多斯依托其丰富的资源，经济得到迅猛发展。2002年时鄂尔多斯GDP规模仅为204亿元，到2011年则达到3218亿元， GDP增长速度多年维持在20%以上，令其他地区望尘莫及。依赖资源开采，以及城市化过程中的拆迁补偿，鄂尔多斯人实现了财富的迅速积累。一方面，随着收入水平的提高，鄂尔多斯人不仅提高了自己消费水平，也增加了他们对资产增值保值的需求。另一方面，由于消费水平的提高，三次产业在鄂尔多斯得到了迅速发展。产业的发展，需要大量的资金支持，因而企业贷款在当地得到迅速发展。处于起步初期的中小企业很难提供符合贷款条件的抵押担保品，因而转向其他途径获得企业发展所需资金，即民间借贷。然而前几年的大规模征地使鄂尔多斯人拥有了巨额财富，一些农牧民一夜之间成为千万富豪。鄂尔多斯人手中聚集的大量资金使人们不仅仅满足于豪车、奢侈品等的消费，人们更希望资产保值增值，因而滋生了鄂尔多斯繁荣的民间借贷和离奇的住房消费。

关于住房消费、住房价格上涨等方面的问题，国内外有很多学者做过相关研究。第一种解释是通过利用人口普查数据对人口结构转变和中国住房需求的关系进行实证研究，其结果表明“婴儿潮”很可能是推动中国住房价格快速上涨的重要原因（陈斌开等，2012）[1]。然而文章假定土地供给、货币政策等诸多外部宏观因素不变，这与现实不符，因而必定造成一定的误差。第二种解释从土地供给的角度分析，认为地方政府的土地政策市住房价格的“推手”（郑思齐、师展，2011）[2]。然而，我们也很难辩证土地供给、住房需求与住房价格上涨之间的关系。第三种解释从预期和投机角度分析中国住房价格上涨的原因（况伟大，2010b）[3]。预期本身很难度量，也难以独立的解释房价上涨，但预期房价上涨是大多数购置第二套、第三套住房的消费者的购买动机，因而我们应更好的理解并深入研究房价上涨预期产生的原因。

与以上研究相比，国内尚没有从民间借贷角度研究探讨住房价格问题。本文针对这几年的特有现象，从民间借贷角度分析其与地区住房价格上涨的关系，探究出房价上涨的幕后“推手”，进而为政府治理住房市场提供理论依据，做到与时俱进。

二、民间借贷的发展现状及新特征

本文主要分析鄂尔多斯市民间借贷与住房市场之间的关系。接下来首先深入剖析鄂尔多斯市民间借贷市场现状。由于鄂尔多斯的煤炭开采量增加，鄂尔多斯煤炭开采企业飞速发展。国有银行商业资本受运作模式限制，其贷款重点都放在了国有企事业和政府性质的大项目，煤企等中小企业、民营企业很难获得商业银行的资金支持。因此，这些中小企业，为在资金瓶颈中生存，只能渴求民间资本，即民间借贷，因而推动了鄂尔多斯地区民间借贷的迅速发展。有数据显示，2002年鄂尔多斯民间融资规模不足100亿元，到2012年已经扩张到超过2000亿元，涉及制造、开采、建筑等产业，其规模之庞大、速度之快令人瞠目。据官方数据保守估计，维系当地房地产高速发展的资金，民间借贷的部分或已高达8成，借贷成本约在月息2.5%左右，甚至可达4%至5%。对于借高利贷的企业而言，其一年的利润率要达到40%以上或60%以上，才勉强能够还得了如此高息。鄂尔多斯地区中小企业由于生产的必要而借贷，为了还贷而扩大生产，扩大生产仍需借贷，如此往复…… 这种“击鼓传花”的游戏，最终必然导致企业因不能还贷而破产，进而是整个资金链条出现问题而断裂。

三、住房市场现状

2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1000元左右，而现在，一幢2012年底交房的期房“国悦城”，位于鄂托克街上，其售价超过了1万元每平方米。这还是普通楼盘，高端楼盘如伊泰华府世家、星河湾等，售价超过2万元每平方米。数据显示，2010年，鄂尔多斯市新楼盘成交超过1000万平方米，而二手房成交面积仅有17万平方米。市场上的二手房中介也非常少，这就意味着，当地房地产的投资几乎没有退出的途径。鄂尔多斯市政府数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。即使在去年，当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷之时，鄂尔多斯住房成交面积超过了1000万平方米，很多高端住宅项目刚推向市场，便迅速售罄。时至今年，地产调控加力，鄂尔多斯才感受到其影响。地产销售人士表示，现在鄂尔多斯的房子“卖不动了”。据当地一家房地产开发商统计，今年在建工程约有75%处于停工或半停工状态。今年前4个月，全市销售商品房约150万平方米，同比下降两成；销售金额91亿元，下降6%。如今，鄂尔多斯人绝大部分人手中不是没有房子，而是足够多的房子积压在手中，没人买也买不起。

四、民间借贷与住房市场

鄂尔多斯楼市的崩盘与民间借贷市场逐渐萎缩有着密不可分的联系。鄂尔多斯楼市是与矿产能源和民间资本紧密联系在一起的。民间借贷与房地产相互推动。在鄂尔多斯，政府为开采资源大量征地，人们则在政府征地运动中迅速获得大量资金，这也是民间借贷资本的重要来源。据当地开发商介绍，之前鄂尔多斯的开发企业不足百家，而过去两年猛增至500家。这其中的许多开发商对房地产市场完全陌生，由于手头有占地款、拆迁款等资金，几个人结伙也加入了开发商的队列。因此，民间借贷给鄂尔多斯房地产开发商提供充足的资金支持，同时占有丰富资金的个人或组织希望通过购置住房实现资本保值增值，其中不少购房者仅仅为了倒手而购置住房，寄希望从中获利。正是这种投机行为，推动了鄂尔多斯住房价格的不断上涨，也吸引了很多外来投资商，进一步推动当地住房市场。我们可以用图形描述煤炭企业、住房市场、政府以及借贷人之间关系，如下图1所示：

分析上图1，由于煤炭价格暴跌、成交量急剧萎缩导致矿产能源类企业收入减少，资金不能快速回笼。由于诸多煤炭开采企业或多或少都有民间借贷，而在借贷利息奇高的环境下，煤炭企业很难用仅有的收入偿还高借贷利率，因而迫使企业不得不放弃生产，走向破产……如此往复，一时间，很多中小煤炭企业都因面临资金困境而倒闭。煤炭企业是诸多产业发展的资金源泉，源泉溃烂势必殃及诸多产业，而在民间借贷的催化下，首当其冲的便是房地产业。煤炭企业没有足够多的资金流向房地产市场，而民间借贷又面临到期还本付息，这样一来，使住房市场资金吃紧，只能不果而终，到处可见停工的、未建好的高楼大厦。因此，房地产和矿产资源开发企业的双双停工停产，使其借入的高利贷资金不能及时还贷，而贷款个人或组织希望快速收回资金避免损失，这样便加快了民间还贷危机的爆发，最后再一次殃及住房市场，加速楼市崩盘。

五、总结性评述

由于财富大量聚集，货币泡沫引发金融泡沫和房地产泡沫。民间借贷推高的住房价格并不真实的房地产价格。鄂尔多斯是中国房地产泡沫最先破裂的城市。本文认为，民间借贷的个人或组织和政府对鄂尔多斯地区房地产市场破裂都负有相应的责任。其一，由于个人的有限理性，或者说空中楼阁心理，即总认为有人出比我高的价格买住房，因而我现在购买住房就是有利可图的，而非理性购买住房，推高住房价格，滋长房地产泡沫，最终导致无人愿意再购买住房而导致住房市场破裂，危机整个楼市。其二，由于政府的征地计划使人们手中拥有大量的闲散资金，因而推动了民间借贷和住房市场的迅速发展。鄂尔多斯作为我国一个比较特殊的城市，其资源非常丰富，丰富资源的买卖可以让资金快速膨胀起来，一旦房子在短时间内卖不出去，使得房子与资金流转陷入困境，同时也形成了产能过剩，使得房地产泡沫不断膨胀。因而，为拯救鄂尔多斯房地产业，本文提出以下不成熟建议：

借贷个人或组织应该做一个理性投资者，不要盲目追求收益的高低、收入的多少，应该在尽量避免风险的情况下，把手中富足的资金合理分配，尽量选择投资风险低，收益稳定的金融产品，以期获取稳定投资回报。

政府加强管制，有计划有限制的征地，合理发放征地资金。在过去，鄂尔多斯地区的发展过度依赖资源，且其经济结构单一，然而这种发展模式是不可持续的，因而政府部门应该改变当前经济结构的单一化，更多地从发展其他产业入手，带动当地的经济发展转型，特别应该加大转方式、调结构的力度，不能仅靠房地产来解决GDP问题，应追求更有效益的经济增长、更趋科学的产业结构和更有质量的城市化。因此破解目前的房地产僵局需要政府从宏观上进行整体调控，避免由房地产引发的一系列社会问题。

提高开发商自有资金的比例。鄂尔多斯开发商的资金主要来源于民间高利贷，其他城市开发商一半左右的资金来自银行贷款。开发商自有资金少，不仅项目开发风险很大，容易变成烂尾楼，而且向银行、民间和资本市场融资，就会把风险扩大到整个社会。

参考文献：

[1]陈斌开，徐帆，谭力.人口结构转变与中国住房需求_1999_2025_基于人口普查数据的微观实证研究[J].金融研究，2012，第1期

[2]郑思齐，师展.“土地财政”下的土地和住宅市场：对地方政府行为的分析[J].广东社会科学，2011，第二期

[3]况大伟.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究，2010，第9期

作者简介：刘甜（1991―）女，内蒙古巴彦淖尔人，内蒙古大学经济管理学院2010级经济学专业本科生。张丽娜（1992―）女，陕西省榆林人，内蒙古大学经济管理学院2010级国际经济与贸易专业本科生。