我国住宅金融风险的因素及防范措施

中图分类号：F8

文献标识码：A

文章编号：1673-0992(2009)03-0060-01

摘要：随着我国住房制度改革的深化和住宅金融的进一步发展，住宅金融风险也与日俱增。本文分析引发我国住宅金融风险的因素，提出防范和化解的措施。

关键词：住宅　金融风险　因素　防范措施

住房金融风险具有累积性，一旦爆发，便会迅速扩展，出现大面积的金融风波，危及整个金融体系的安全。那么。引起我国住宅金融风险的隐患源自何处?造成住宅金融风险的因素有哪些?

一、引发我国住宅金融风险的因素

1、财务风险。在分析财务风险之前，先说明两个与财务风险紧密相关的概念。即杠杆原理和财务杠杆效应。杠杆原理其实就是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。尤其住宅金融，由于房屋价值量大，在住宅购买过程中人们多利用银行等金融机构的这一杠杆作用。而财务杠杆效应正是运用了杠杆原理，通过负债投资于住宅产业，与住宅产业所产生的预期收益比较而言，其融资成本较低，也就是反映了负债率与权益资本的收益成本正比例的关系。当然，财务杠杆是一柄“双刃剑”：它在提高预期投资收益率的同时，也增加了投资的风险。

2、信用风险。在银行经营的业务里。信用风险来自于信息不对称。所谓信息不对称是指这样一种情形：借款人清楚地知道自己的情况，而贷款人却只能凭借借款人提供的报表、材料，以及贷款人通过各种手段对借款人进行调查所了解到的情况。因此，就双方正在谈判的一笔贷款来讲，借款人比贷款人更了解这笔款潜在的违约可能性。这种信息不对称的状况可以通过借款人的诚实行为与贷款人的调查努力获得改善。但是不可能根本消除。

3、利率风险。可以说，银行除了信用风险之外，面临的最大挑战就是利率风险。因为贷款的利息净收入是银行最重要的收人来源，利率变化会引起利息净收入发生变化。同时。利率变化也会使银行资产负债的市场价格发生变化。利率变化既影响银行的资产负债，也影响银行的收入和支出。另一方面，利率是由市场资金供求和中央银行政策决定的，任何一家银行都不能决定利率的水平和确定利率，只能对利率的走势作出预测。并采取相应的措施以保证银行盈利。当利率发生变化时。银行至少面临两种主要的利率风险，即价格风险和再投资风险。当市场利率上升。银行投资的债券和固定利率贷款的市场价格下降，会造成资本亏损，亦即银行面临价格风险：市场利率下降，迫使银行再投资于较低收益的贷款、债券和其他资本，迫使未来的预期收益下降，因而面临再投资风险。同理，住宅抵押贷款业务也是如此，利率风险对住宅抵押贷款的影响也是巨大的。放人国民经济整体的大环境中，住宅抵押贷款的利率是随国民经济的变动而变化的，经济膨胀时利率上升，经济紧缩时利率下降。

4、政策风险。我国住房制度改革是渐进的，住房货币化也将是一个渐进的过程，在这一过程中，国家财政仍然是国民收入分配的重要环节。中国的特殊政策环境使住宅金融承受多重政策风险。主要包括：住房金融承担了国家财政部分分配职能；住宅产业政策长期目标的短期化；住房福利政策的金融化操作尚未形成；政策上未能建立有效的住房金融风险规避机制。

二、防范住宅金融风险的措施

1、建立住宅金融的监控指标体系。住宅的金融监控不同于一般的金融调控，它更着重于住宅市场的运行态势。由中国房地产协会、国务院发展研究中心情报中心和中国房地产开发集团联合开发与实施的“中国房地产指数系统”，在反映房地产市场态势和变化轨迹方面别具特色。但该系统缺乏与房地产所赖以生存和发展的基础――金融市场的关联分析。从这个意义上讲，它无法承担央行执行监控的依据和职能。要对我国的房地产市场实施金融调控。就必须建立一个以住宅价格指数与交易量指数为核心，全面反映各种影响房地产市场供给与需求的因素的住宅金融指数监测系统。

2、开发专门的抵押贷款风险评估与控制系统。抵押贷款风险管理实际上就是一个贷款决策的问题。而决策的前提与依据是信息。无论是制定长期的贷款政策，还是执行具体的贷款方案，都依赖于信息。以计算机为基础的管理信息系统将在银行贷款业务的推广和定量分析向精确定量分析的转变中发挥重要作用。据了解。目前对于房地产企业的贷款风险管理系统各商业银行都有。但对于个人的住宅抵押贷款风险管理系统的开发和运用在国内却是空白。

3、建立和发展我国的抵押贷款二级市场。目前，住宅建设在整个国民经济中的重要地位和巨大发展潜力已经被认识与肯定。住宅业的持续和有序发展，不仅需要政策的保障和市场供求的均衡协调，更需要产业资金的良性循环。许多理论界和业内人士从解决抵押贷款的安全性和资产流动性等问题的角度出发，提出建立住宅抵押贷款二级市场、发展房地产证券化的建议。笔者认为，这样做确实符合发展趋势，但不可忽视的一点是住宅抵押二级市场本身有着丰富的内涵与表现形式，并且其功能的发挥还有一个不断完善、整合的过程，当前在我国马上实行证券化的条件并不成熟。因为现行的房地产、金融法规还不健全，同时评估、会计审核、税收等制度也不太完善。

4、建立专门的违约抵押物和中介机构。由于我国目前住宅二级市场欠发达，相关保障银行权益的法律制度不够完善等诸多原因，使银行在处理抵押物时交易成本很高，从而造成对银行债权的损害。因此无论是基于现实的需要。还是从我国住宅金融市场长远发展的角度考虑，我们认为有必要成立专门的抵押物处理中介机构，该中介机构接受银行的委托。通过对抵押物进行各种市场和财务分析来决定采用不同的处理方式。

5、依据我国具体国情，积极构建我国住宅抵押贷款担保系统。构造我国住宅抵押贷款担保系统。应主要从两方面人手。一方面，针对中低收入家庭，以及符合某些特殊条件的家庭，采取政府担保的方式；另一方面。我们主张以资质高、实力强的金融集团，如国有大型商业银行、保险公司为依托。组建专业化、企业化的个人住宅抵押贷款担保公司。公司按照平等、自愿的原则吸收符合一定条件的个人会员，会员按照合约定期向公司交纳住宅抵押贷款担保基金，基金按照合约定期向公司交纳住宅抵押贷款担保基金，基金由公司集中使用，科学管理，稳健经管，积极为会员办理个人住宅抵押贷款担保业务。