我国房地产税收调控存在的问题及其完善措施研究

摘 要：当前，我国的房地产税收调控成为社会关注的焦点。我国现行房地产税收面临的主要问题包括：税收种类过多，不利于监管；持有和流转环节比重的不合理；税收征管困难。本文提出了我国房地产税收调控完善措施：合并房地产税种，开征不动产税；开征不动产闲置税和设立土地年租金制度；改变预收账款会计处理方法；完善房地产税收法律体系。因此，本文的研究具有积极的现实意义，有利于保障我国房地产税收调控的功能，促进房地产市场的健康发展。

关键词：房地产；税收调控；定位；税收体系

中图分类号：F810.42 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2012）09-41 -02

引言

当前，在全球经济逐渐回暖的背景下，我国的房地产的价格也呈现出攀升态势，这就潜藏着泡沫风险。房地产税收成为调控我国房地产行业的重要手段之一，针对税制存在着“重流转、轻持有”等问题，应进行房地产税收的改革，保证我国房地产行业的平稳发展。近几年，我国城市的房地产价格超出了市民的承受能力，出现了宏观调控的失灵现象，引发了一些社会问题。如何将房地产价格回归到正常的市场承受范围，成为政府的宏观调控目标。因此，我国的房地产宏观调控比较密集，但是，仍然难以抑制房价的上涨速度，这成为国内的热点问题。房地产的税收调控应成为有效调控房地产市场的重要手段，以防范经济风险，促进国民经济的持续稳定发展。

一、我国现行房地产税收的现状及面临的主要问题

（一）我国现行房地产税制的现状

房地产税收主要是房产税和契税。根据房地产税收是房地产交易通过取得、保有和流转环节进行纳税。在取得环节方面的房地产税收包括营业税、城市维护建设税、、契税、印花税、城镇土地使用税、土地出让金等等税费；在保有环节方面的房地产税收包括有土地使用税、房产税；在流转环节方面的房地产税收包括营业税、契税、个人所得税、土地增值税等等。这就是我国现行房地产税制的现状，取得环节和流转环节存在过多的税费，相对于此，保有环节的房地产税收的税费比较少，说明房地产存量税源还有待积极开发。

（二）我国现行房地产税收面临的主要问题

1、我国房地产税收种类过多，不利于监管

当前，我国房地产税收的税费有十几种之多，这远超出了实际征收税种。这种情况下就造成了税费结构复杂，出现了反复交叉的繁琐征税的现象。由此导致税收征收的困难和政府监管的难题。这对房地产税收的理论方面的研究带来麻烦，给会计制度的完善造成了阻碍。繁多的房地产税种造成了重复征税，再加上土地出让金价格的上涨，给房地产开发企业带来了沉重的开发成本，这些税费最终还是转嫁到了购房者身上，并且房地产开发企业尽量地采取合理避税和逃税的手段，对房地产税收的征管带来了难度。房地产税费出现了互相混淆的现象，以费代税、以税代费，这样弱化了房地产税收的严肃性和规范性，从而导致了税收调整能力的下降。

2、房地产税收在持有和流转环节比重的不合理

我国房地产税收显著的特点就是重流转，轻持有。一旦将房地产出售，就产生各种税费，比重非常大。但是，对房地产的保有方面的税负就比较轻。目前的房地产税收对交易税收有着明显的调控，但是，非经营性的房地产税收比较低，就不能调节购买多处高价位的住宅，难以进行调节房地产供需关系及其结构。这种流转环节的房地产税收要高于其他国家的税负，严重抑制了房地产的良好发展，容易出现偷逃税的不良行为，危害了房地产市场和社会。造成房地产税收在持有和流转环节比重的不合理的背后原因主要包括，我国的房地产持有环节的税种比流转环节少，并且持有环节税率也比流转环节的房地产税率低。这样带来的房地产市场反应就是：房地产流转环节成本比较高，引发了房价的高速增长；而房地产持有环节的成本低，使得投机性购房而持有房地产，待价高而售。

3、房地产的税收不合理，造成了税收征管困难

一方面我国房地产税收在计税的依据方面存在着不科学，还没有健全房地产的评估制度，造成了税收征管困难。房地产的评估税种多，操作上面很不规范，难以有效地使房地产各种环节进行科学合理的计税。另一方面，我国房地产企业的预收账款税金的会计处理不符合会计费用配比原则，在房地产所有权未发生变更的情况下，就不能进行收入的确认；并且前期将房地产税费缴纳，减少了企业的流动资金，影响了房地产企业的正常运营。

二、我国房地产税收完善的有效措施

（一）合并房地产税种，开征不动产税

为了简化我国房地产繁杂的税种，可以将房产税、土地使用税费等性质的税费，统一为不动产税。这样就能够将房屋、土地地上建筑物都进行纳税依据。这样能够有效增大房地产税收的征税范围，使免征对象更加明确，能够改变我国房地产税收的重流转轻持有的不合理状况。应将持有环节征税范围包括非普通住宅，使得个人所有非营业性住房进行征税，这包括了城乡的房产和土地，并将经济组织的用房纳入房地产持有税收当中。同时，根据不动产的类型，制定不同的房地产税率，如个人住宅的类型不同，采取超额累进税率制。对于开征的不动产税，根据分税制财政的政策，应对税收权限进行下放，按照省级政府制定的不动产税收政策，根据当地经济状况，县级政府可以选择适用的税率，培育地方的房地产税收。

（二）开征不动产闲置税和设立土地年租金制度

我国房地产市场供给不均衡，存在着大量闲置的土地和房产，造成了资源的浪费。很多房产的囤积的目的就是投机，搅乱了房地产行业的发展。为此，开征不动产闲置税能够抑制房产的投机行为，降低房地产泡沫风险。对于房地产的保有环节征税方面应设立土地年租金制度，这样才能有效降低房产的开发成本，降低房价。

（三）改变预收账款会计处理方法

房地产开发应在每月根据预收款确认税金，及时申报，在计提税金时在会计上作为借记递延税款，在收入实现时统一向税务机关汇算清缴。这样就能够有效提高房地产税收监管和征收，也保证了房地产开发企业的流动现金。

（四）完善房地产税收法律体系

为了加强房地产税收调控的功能，应加强我国房地产税收法律体系的建设，制定一部专门的适合我国国情的房地产税收法律，从而统领各单行税法。并针对房地产税征收规章制度及暂行条例进行补充、完善及改进，从而形成一套完善的关于房地产税收的法律体系。这样为房地产税收提供法律的保证。

三、结论

通过对我国房地产税收调控存在的问题及其完善措施研究，得出房地产税收调控手段具有很好的独立性和较高的调控效果。房地产税收调节方式能发挥较高效率，缓解当前的房地产市场的供需矛盾，控制房价的上涨态势。在房地产税制完善方面，应实施房地产流转税及房地产不动产税，消除房屋的套利现象，压缩非住房的市场需求，降低房地产价格，保护市民正常的住房需要，维护好房地产市场的供需平衡。要不断健全房地产税收体制，发挥房地产税收调控的杠杆功能，切实推动房地产市场的平稳健康发展，更好地满足广大市民的合理住房需求。

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作者简介：

张建林，男，会计师，注册税务师，现任南通天瑞税务师事务所所长；

奚玉美，女，南通职业大学财务处，高级会计师。