我国养老房地产产业发展研究

目前，我国是老年人口最多的国家，已达2亿，到2015年，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将达到16%，到2050年我国老年人口总数将超过4亿。同时，靠我国的独生子女夫妻去赡养双方的老人几乎是不可能的。这就使得我国养老地产的规模有望从2010年的近1万亿元，提升到2020年的8万亿元、2030年的22万亿元，成为城镇化建设产业支柱的重要选项之一。

面对老龄社会的来临，如何为更广阔层面上的老龄人口提供更加人性化的服务？养老地产无疑是一种新的可资借鉴和扶持的模式。养老房地产的开发将是一个崭新的经济增长点。本文试就目前我国养老房地产行业中存在的问题及相应对策作一探讨。

一、目前中国养老房地产行业存在的主要问题

（一）国家关于养老房地产的相关政策不完善

第一，开发支持政策不足。养老和居住是密不可分的，现在在打造养老宜居社区、开发养老地产方面，政策准备并不充分。目前对外的土地政策是两类，一类是通过招、拍、挂拿地，另一类是划拨用地。如果通过土地的招、拍、挂在市场渠道拿到土地来建养老地产，最大的问题是成本非常高，其售价就一定高，这样很难满足日益庞大的需求。如果是企业用划拨土地方式来建养老地产，实际面临着土地资产后期开发融资的问题，不能抵押，融资方面就受到很大限制。对于政府如何用土地政策支持企业开发养老社区来解决养老居住方面，在政策上还是缺失的。

建养老房，房子和地两者的关系是不可区分的，具体有三种形式：一是划拨用地和福利房，这是以前传统养老院的模式，地是政府的，不要钱，政府再建福利院，通过福利的形式解决低端的部分养老需求；二是低价土地政策支持商品住房的租售及服务；三是招、拍、挂取得土地来提供商品住房租售及服务。目前第一种和最后一种情况在市场上是存在的，既有福利院形式，也有高端的养老住宅，尽管数量比较少。但中间第二种情况则是缺失的。而在国外住房的供应体系里，政府通过土地等政策的支持来提供市场房屋的租售和服务，在住房供应中是一个比较主要的类型。

第二，财政政策准备也不充足，现在很多地方实际上出台了一些支持养老床位建设和养老设施建设的政策，包括一次性建设补贴、运营补贴、新增养老床位补贴等。

第三，我们的金融支持工具准备不足。缺少足够的金融工具支持，特别是长期的、较低成本的资金支持，银行贷款期限较短，当养老设施还没有得到回报的时候就得偿还，甚至不支持55岁以上的老人贷款。而且由于养老地产盈利模式不清晰，银行不愿意投入养老地产贷款。如何拓宽融资渠道来支持养老地产发展，也是一个重要挑战。

第四，我们配套的养老服务准备也不足。养老房地产是一个产业，盖房子不难，难的是相关的养老服务配套设施。开发企业面对养老地产入住者，如何来提供相应服务呢？一是自己培养队伍提供服务，但很多开发企业不具备这个能力。因为养老服务专业性程度非常高，原来的物业管理人员很难达到老人在精神及生理上的需求。二是与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达，培训机构能力仍不专业，服务人员显然不充足。

第五，养老服务体系也不完善。除了养老的医疗护理、营养膳食、安防系统之外，老年人年龄大了以后精神需求也会发生很大变化。如何提供记忆护理、康复护理、临终关怀等这些发达国家都比较注重的精神上和人文上的专业化服务，我们还有很多功课要做。

第六，我们的养老观念转变和财富累积不足。如果让中国的老年人把一辈子的积蓄拿出来用于住养老地产这种消费比较高的养老服务，他们舍不得。再加上这一代人工作期间收入也比较低，财富积累上面临着未富先老的状况。

（二）养老地产市场不成熟

对于企业而言，养老房地产的开发与普通住宅开发存在着很大的差异。首先，与国外相比，中国养老地产开发商面临的土地和税收成本依旧十分高昂，加之养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资，且回报较慢，因此对企业的资金量要求很高。其次，传统住宅地产多为产权式销售，盈利模式简单，但养老地产的特殊受众群体要求开发企业在后期的物业管理和服务方面进行全面的规划和管理，还必须与保险、金融、医疗等产业进行有机结合，这也极大地考验着企业的综合运营能力。再次，企业涉及养老地产的专业运营团队也是捉襟见肘。一方面在国内缺少成功和成熟的实践经验，另一方面国外的团队又与国内的现实情况对接困难、水土不服。

国人对传统养老方式的过于依赖以及对养老地产模式的不了解，也说明这个新兴市场还远未成熟。

无论对机构还是企业，运营盈利在养老地产市场显得非常重要。但由于特性不同，国外成熟的养老地产，想要达到稳定期的投资回收期少则3年，多则5年，年回报率也在10%以下。在国内，回报率的数值则只有3%～5%。这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的房地产企业来说，将是一个艰难的挑战。

二、关于政府扶持养老房地产产业发展的对策和建议

（一）加强高层制度设计与理论研究，理清养老房地产的概念与定位

重点应包括：对老年群体行为状态的区分，养老机构规模、硬件设施设计内容标准，以及餐饮服务、医疗保健、康复娱乐、心理疏导、临终关怀等服务项目。

（二）对养老房地产给予盈利的政策支持

近阶段可先按照“9064”的大致比例配置，90%为居家养老，6%为社区养老，4%为机构养老，其住房绝大多数是产权出售的，服务项目也大都收费，因此收益是较稳定的。做好养老地产，社会和老年人需求是基础，政府的政策支持是保障，企业及个人或社会组织产业化经营是载体，依据市场的需求，着重为老年人提供多样化、多层次、有偿的、市场化的产品和服务。政府则应通过财政、税收、投资、金融、土地、人才等方面提供政策的扶持。

（三）努力办好公办保障性养老机构

各地公办养老机构要充分发挥托底作用，重点为“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务。政府要完善农村养老服务托底的措施。要将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围，适时提高五保供养标准，健全农村五保供养机构功能，使农村五保老人老有所养。

（四）完善公共财政补贴支持政策

要加快建立养老服务评估机制，认真落实《老年人权益保障法》规定，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。

（五）逐步提高养老保障水平

政府要支持和引导各类社会主体参与社区综合服务设施建设、运营和管理，提供养老服务，支持社会力量举办养老机构。要在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。

（六）加大政策引导扶持力度

要求通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量举办养老服务机构。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策。要进一步制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。

（七）深化体制改革

要坚持保障基本、注重统筹发展、完善市场机制等原则，强调转变政府职能，激发各类服务主体活力，加大政策支持和引导力度。政府在保障基本养老服务方面要发挥主导作用，市场在资源配置上要发挥基础性作用，逐步使社会力量成为提供养老服务的主体，支持家庭、个人承担应尽责任。要明确政府与市场、政府与社会的定位与分工，这既是对以往经验的科学总结，也为今后工作提供了必须遵循的方法和路径。

总之，政府应该加大土地、财政、金融等政策的综合配套实施。

（作者单位：郑州市住房保障和房地产管理局）