房地产泡沫之我见

[摘要] 一直以来，我国房地产业中是否有泡沫存有争议。本文对我国房地产泡沫现象产生的多方面原因进行深入的分析，并引入适当的指标进行综合评价。这对提出各项预防房地产泡沫的措施，促进房地产市场持续、健康地发展具有极其重要的意义。

[关键词] 房地产泡沫 泡沫程度 综合评价

房地产泡沫与泡沫经济有着区别和联系。泡沫经济是指虚拟资本过度增长，相关交易持续膨胀，使市场价格远远高于实际价值，与经济基础条件相背离的资产价格膨胀，导致金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。房地产市容易被炒作和投机获利的行业，往往是产生泡沫经济的导火线。广义上说，房地产泡沫是指房地产市场价格明显地偏离其实际价值的经济现象。

一、房地产泡沫的成因

第一，房地产商品的特殊性。在一定时期房地产商品供求不易均衡而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以，房地产易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

第二，土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展、人口的增加，城市化进程的不断推进，人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。

第三，非理性预期。由于房地产市场是不充分市场，信息存在不对称性。消费者的预期受经济环境的变化影响，而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产供给量反而减少。这样就刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。

第四，金融的过度支持。房地产业是一个资金密集型产业，一方面，房地产饱沫的形成离不开银行系统的支持。在巨额利润的吸引下，人们会通过向银行贷款筹集资金参与投资或投机。另一方面，泡沫经济往往给银行传递错误信息。在经济繁荣时期，房地产价值上扬，银行往往过于乐观，为争夺市场份额而放松了贷款条件。然而，随着预期的逆转，房地产价格急剧下跌，银行拥有的抵押房地产价值急剧下降，巨额不良债权随之产生，最终导致房地产泡沫的破灭。

第五，投机行为。投机行为推动房地产泡沫的形成。资金在国际间流动是为了寻找盈利机会，一旦预期某个国家房地产价格将会上升，就会带来大量的国际投机资金流入，推动房地产价格飙升，形成投机性价格泡沫。国际资本的流动及金融市场自由化的日益增强促进了房地产泡沫的不断膨胀。相反，若出现价格下跌的预期，就会造成资本的抽逃，导致房地产泡沫迅速破灭。

二、指标的选择与综合评价

由于房地产价格由供给与需求两大因素所决定，因此从供给、需求两方面选择以下指标来测度我国的房地产泡沫：

第一，房地产开发投资额占GDP的比重。该指标是直接反映在国民经济中各行业投资结构是否合理, 房地产投资扩张是否过度的基础性指标。

第二，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重。该指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理,也是房地产投资扩张是否过度的基础性指标。

第三，商品房施工面积与商品房竣工面积之比。该指标是反映商品房未来供求的指标, 反映未来一两年现房供应量, 该比值越大, 则说明泡沫越大。

第四，房价收入比 (房价收入比=每套住房平均价格总额或居民家庭平均年收入)。如果房价收入比快速上升, 这意味着居民须花费更长时间的资金积累来支付房款, 说明居民的购房能力下降了,房地产市场出现了异常运动。据此可以判断房地产市场投机需求与泡沫成分。

第五，房地产价格增长率或GDP增长率。该指标反映了房地产泡沫的内在含义, 是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。GDP增长率代表实体经济的发展, 虚拟经济的发展是以实体经济的发展为基础的, 该指标测量房地产价格增长率相对实体经济的增长率, 用来监测房地产泡沫化程度。

根据以上五个指标，可以计算出相应的泡沫度指数（包括单项指标及各年度综合指标），以检测当前我国的房地产行业是否存在泡沫，以及泡沫程度。2004年与2005年的数据表表明：2005年房地产偏热，且泡沫度大于2004年，房价收入比已处于泡沫边缘。

三、关于我国房地产泡沫防范的几点建议

1.严防金融过度支持

中国房地产投资的资金大部分来自银行，为使房地产金融支持保持在正常水平，国家应从宏观上对房地产金融支持额占信贷资金的比重、房地产金融支持年增长率等指标进行监控，为房地产提供良好的金融环境。另外，金融机构发放贷款时应根据安全原则严格审查，避免呆账、坏账。

2.扩展企业融资渠道，提高企业竞争力

鼓励社会基金进人房地产业.提升企业融资能力。鼓励有实力的房地产企业上市，加速房地产企业从产品运营向资本运营转变，提高其多元化融资能力。政府应制定相应的政策，以便建立有序的交易体系、服务体系、监控和反馈体系。

3.健全住房保障体系，引导公众预期，稳定房地产价格

建立多层次的住宅供应体系，有助于保障居民的居住需求，更有助于缓解当前新房市场上的供求矛盾，引导公众消费，促进房地产业健康发展。鼓励开发中小户型住宅，引导产品结构调整和住房消费需求；扩大经济适用房和廉租房建设，构筑全方位的住房保障体系。

4.推进利率市场化改革，完善人民币汇率形成机制

完善利率调节机制逐步建立以中央银行利率为基础，以货币市场利率为中介，由市场供求决定的金融机构存贷款利率水平的利率体系。大力发展直接融资，丰富金融产品，发挥市场的价值发现功能，形成合理的收益率曲线。适当扩大人民币汇率的浮动空间，增加人民币汇率的灵活性，完善外汇市场的价格形成机制和规避风险机制。

参考文献：

[1]牛凤瑞等:中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006

[2]李平:对我国房地产泡沫的测度研究[J].统计与决策,2007(24),82:85

[3]星王琳:浅议房地产泡沫的判定与防范[J].黑龙江对外经贸,2007(10),115;117