房地产开发企业成本控制研究

摘要:房地产微利时代的到来,房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。本文结合房地产开发企业成本特点,从决策、设计、招投标、施工、竣工五个阶段,分别进行探讨。

关键词:房地产;开发成本;控制

受2008年的全球金融风暴影响,我国实体经济急速回落,国内股市暴跌,房市成交量急剧萎缩,此时如何提高企业的生存和发展能力,成为房地产企业面临的紧迫问题。因此,降低成本、提高企业成本管理水平就显示出它的重要性。

一、 投资决策阶段的成本控制

由于房地产业的投资数额大,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦项目决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。

房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化,主要表现为:第一,房地产政策及由此形成的大气候。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策、财政政策和税收政策。就金融政策而言,实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。第二,严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨。第三,货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第四,房地产供求形势的变化。现在的情况是供过于求,销售难度增加,促销成本加大。

开发项目的成败往往决定一个房地产开发企业的生存和发展,立项及其前期工作就显得至关重要了,因此,企业应进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给管理层以作决策参考;保持对国家有关法规政策和企业成本管理环境的了解,争取优惠政策、处理好有关政策性问题。组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,做好项目前期策划中的成本控制。

二、 设计阶段的成本控制

研究表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度约65%,施工图设计阶段,影响工程造价程度为25―35%,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5―10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。

1.根据项目定位确定合理的容积率

项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间,充分利用好土地资源,并结合项目地形特点建造环境景观,提高土地利用率。

2.实行方案设计、工程设计的招投标制度

建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位;在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托。

3.做好设计方案评审

公司内部成立专门的工程设计管理部门,制定详细的设计要求和下达设计任务,对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析,向建筑师提出建议,使设计方案不断优化,并对设计单位的设计方案和施工图进行审核。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。

有关人员对方案进行评比、选择、优化应侧重设计构思的超前性和建筑布置的合理性。由于市场发展变化速度很快,加上房地产开发项目周期一般较长,建成产品对市场的适应滞后性,对建筑使用功能的设计应考虑适度超前。从市场需求特征来看,建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。设计方案要充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯,合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局,建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高、还应该注意环境景观的营造、平均分配景观、人车分流等因素。

三、招投标和合同签订阶段的成本控制

公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始,所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位,所涉及的工程造价和材料价格合理,则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。

1.招投标阶段

根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划,通过市场调查分析,建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库,为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时,应明确招标原则,界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。

招投标工作环节多,有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面,加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力,避免鱼目混珠扰乱投标环境,给招标带来难度,甚至做出错误的判断。另一方面,加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制,避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。

2.合同签订阶段

合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生。

采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间,或工程进度及质量标准,避免合同管理与工程管理不协调。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排,要与公司现有资金和未来资金计划相统一,避免合同管理与资金管理脱节。

加强对违约、索赔条款的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控。

四、施工阶段的成本控制

第一,加强监控,加强预算审查,严格经济签证和工程变更管理,安排施工全过程的材料和质量监理。施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的,但应明确操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时,让施工单位明晰该操作体系,以便于协作配合,提高工作效率,为结算打好基础。

第二,自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情,在保证结构安全和使用功能的前提下,尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料。如大型机电设备(电梯、空调等)、外立面装饰材料(外墙漆、饰面砖等)等一些对项目品质影响较直接、直观的,同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。

第三,处理好质量与成本的关系,质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来,研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。

第四,保证工程进度。

五、竣工结算阶段的成本控制

结算工作的突出特点是:“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应按如下几方面进行控制:(1)严格核对合同条款,防止重复计算及收费等问题,防止各项计算误差。(2)检查隐蔽验收记录及施工日记,确认隐蔽验收手续是否齐全,是否按图施工。(3)落实设计变更及签证,检查这些设计变更是否符合既定的程序.是否经设计单位及建设单位的同意批准,并且严格查实变更签证,防止一些莫须有的签证、重复签证等。(4)按图严格核实工程量。(5)严格执行投标过程中所报的单价或签证价格,禁止高套单价的情形出现。(6)严格按规定和合同套取计费程序,计取各项费用。

应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量。

随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势,要求房地产企业采用科学的成本管理方法,才能给企业带来的效益,促进企业健康、持续地发展,顺利地度过当前的危机。

参考文献:

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